李亚鹏砸了35亿的文旅梦，要被“贱卖”了

很多酒店投资人做这行久了，都会不自觉地有一个条件反射：看到“明星投资文旅”这几个字，脑子里先蹦出来的不是情怀，是亏损、负债、烂尾。

这次的主角，是李亚鹏。

近日，李亚鹏关联的丽江雪山投资有限责任公司名下新增一条产权交易公告，标的债权总额7.6134亿元，本金3.78亿元，债务人为丽江雪山投资有限责任公司、潍坊阳光壹佰置业有限公司。

抵押物正是丽江雪山艺术小镇近19万平方米的土地、7000平方米商业现房和2万多平方米在建工程，案件已经进入了执行阶段。

图源：企查查

这已经不是经营困难、战略调整这么简单的问题了。文艺青年心中的圣地、当时丽江最贵的楼盘之一、投资35亿、加上李亚鹏的明星效应，各种优势buff叠满的丽江雪山艺术小镇，为何沦落至此？

01 李亚鹏的“雪山往事”和文旅梦

回想2012年，雪山艺术小镇初期何等风光！

当年，李亚鹏持股的云南丽江雪山投资斥资1.64亿元，拿下丽江市束河街道一宗住宿餐饮用地，用来开发雪山艺术小镇，建别墅、酒店、商业区、公寓等，计划是2013年8月开工，宣称总投资35亿元。

李亚鹏对这个项目可以说是倾注了心血，请来日本设计师隈研吾在此量身设计了130多栋独栋别墅。2014年，雪山艺术小镇开盘发售，定价高达2.1万/平米，是当时丽江最贵的房地产项目之一。

靠着李亚鹏在圈内的人缘，杨坤、胡军等演艺明星在此置办了资产，COART艺术嘉年华单届覆盖超20万人次，雪山美术馆、树剧场、荒野之国等公共文化空间都陆续落成。

如此大刀阔斧声势浩大的开发投建，但从销售情况来看，开盘两年仅卖掉30多栋别墅。

要知道，这次的项目总建筑面积可是19万平方米。

2015年，无力继续投资的李亚鹏将项目51%的股份卖给了阳光100。项目估值也大幅缩水，从最初宣称的35亿投资缩到了3.8亿元。

接盘的易小迪，是阳光100置业集团创始人。他是地产界老玩家，曾与潘石屹等人统称为“万通六君子”。接盘后，2015年到2020年，五年合计回款2.16亿元，2020年上半年卖了26平方米。

26平方米，这是什么概念？很多酒店的一间客房面积都比这个大。

2025年，丽江雪山艺术小镇项目公司被申请破产，申请方正是实际控股方阳光壹佰置业集团有限公司。

图源：天眼查

如今，我们在复盘整件事时发现一个信息点，今年9月，李亚鹏在接受采访时称，“我做到一定程度就把51%股权卖给了另一家上市公司，但这家公司在接盘后就把我以前操盘的所有文化项目和思路全部叫停了”。

李亚鹏自认为，这是丽江雪山艺术小镇走向下坡路的导火索之一。

图源：小红书

比销售结果更具话题度的，还有融资结构。

2012年，北京泰和友联投资公司注资6000万拿到10%的股份，约定三年开发周期届满若未完工，需要支付4000万固定权益收益。

2015年，为了让阳光100进来救项目，李亚鹏舍身入局，签了个人无限连带担保。

但后来项目没按时完工，这4000万的债就落在了他个人头上。

2022年，终审败诉，直到2026年1月才连本带利还清，限高令解除。

02 李亚鹏和阳光100，谁也不能“背黑锅”

或许是由于李亚鹏的舆论知名度太高的因素，所以，很多人看到雪山艺术小镇回报不如预期，都会片面地把话题归咎到李亚鹏个人身上。

我们得替李亚鹏说句公道话。

接盘的阳光100作为一家专业房地产开发企业，实力如此强大但对此都无奈，说明问题不在李亚鹏。

2025年11月，阳光壹佰置业集团有限公司向丽江古城区法院申请对丽江雪山投资有限责任公司进行破产处理。

今年10月，债权挂牌。7.61亿总额中，本金3.78亿，抵押物是土地、商业现房、在建工程。

也就是说，土地占大头，现房只有七千平，在建工程两万平。这个抵押物清单对于一个曾经宣称35亿投资的项目来说，反差确实不小。

有人说，这是因为外部条件影响所致。

丽江城区海拔2418米，属于高高原地区，冬季湿冷，平均气温只有1-8℃，而且没有集中供暖。此前，丽江市住建局统计数据显示，丽江高端度假别墅全年平均闲置率达87.3%，其中冬季闲置率高达95%以上。

还有人说，这是因为项目的产权属性影响，据了解，该项目为40年产权的商业用地，并非住宅用地，在落户、子女教育方面有所受限。

雪山艺术小镇 图源：小红书

这些分析都没问题，但《酒管财经》认为，这只是表象原因。

更深层的问题在于，雪山艺术小镇卖的不仅是酒店房间，更像是一个“李亚鹏式的生活方式”，撑起来这个小镇的更多是靠情怀和李亚鹏的人脉与名气热度，但是情怀和流量不能一直转化成现金流。

COART艺术嘉年华吸引20万人次确实不假，但你没办法把它折算成RevPAR；

知名设计师隈研吾亲自操刀的宣传点确实诱人，但你也没办法把它折算成每平米溢价；

李亚鹏的个人名气确实很高，但不可能永远有人冲着这个名字来消费。

酒店投资人最懂这个道理，你可以为地段、品牌、企业买单，但你不能为某个人买单。

李亚鹏确实有流量，有话题，但这对于投资人来说，算不上可变现的资产，市场转化率不高。

03 资本拒绝下注的，从来不是“文旅”这两个字

今年9月，李亚鹏在接受采访时第一次系统复盘丽江雪山艺术小镇地产项目，在他的叙述中，做项目的初衷，是想“重现书院于中国”。

他说：“地产太重了，超过了我的能力范围。”

李亚鹏也算坦率，“地产太重了”的确是事实。

据不完全统计，2020年至2026年9月，全国累计70个以上文旅、酒店类项目及企业进入预重整、破产重整、清算程序。其中约50个涉及到文旅小镇、古镇、度假区、主题乐园等重资产项目。

耗资3.5亿、占地1200亩的白鹿原民俗文化村，开业仅仅4年就关门大吉；

青海旅投，省属一级文旅国资平台，4.82亿注册资本九年“清空”，直接宣布进入破产清算程序；

甚至连总投60亿的“只有河南”这种内容口碑顶天的项目，也被作价25亿打包卖了。

图源：小红书

单个事件发生可能是自身经营问题，但多个案例摆在一起，那就涉及到行业存在的共同问题了。

文旅重资产的回本周期一般需要15—20年，地产销售却追求1—2年快速回款，一旦房产销售遇冷，整个项目很容易面临债务承压。

地产上行阶段，融资成本偏低，开发商可以用住宅销售反哺文旅。但现在，住宅市场正在深度调整，文旅项目得靠自己养活自己，必须独立实现盈亏平衡。

但门票有天花板，酒店入住率靠节假日冲击，折旧每天都在走，人力每月都要付，如果缺少持续向好的市场行情，很难覆盖这一大笔固定开支。

资本并不是不愿意投文旅，而是拒绝继续下注“重资产建设+地产反哺+门票创收”这套老旧打法。现在的酒店投资重点已经从“看土地增值”转向“看现金流”回报了。

仲量联行的数据也在印证这个转向:今年前三季度，5亿元以内中小体量项目受到市场欢迎，交易单数同比大涨73.3%。高净值人士成交额占整体32.3%。

也就是说，大家要的是“前期投入少，财务风险可控，回报周期短”。

对于酒店投资人来说，文旅小镇、艺术节、嘉年华这些，充其量只能算是获客手段，或者说撬动利润的杠杆，但杠杆有上限，如果酒店本身的模式不成立，那再好的文旅内容也难以拯救。

至于那些看不见摸不着的明星流量，在酒店投资人看来，这些在酒店资产负债表上并没有太大的价值。

就像李亚鹏在采访中提到这件事时，他反复强调的那句话：情怀大过能力。不是情怀不能溢价，只是文旅的复杂性远远超出了情怀所能承受的范围。

而现在，与其围绕李亚鹏讨论这场雪山梦，更值得关注的是，雪山艺术小镇那7.61亿的债权，最后会以什么方式成交？才是对酒店投资人更有价值的信号。