Li Yapengs in Höhe von 3,5 Milliarden Yuan investierter Traum im Kultur- und Tourismusbereich soll nun zu einem Schleuderpreis veräußert werden.
Viele Hotelinvestoren entwickeln mit der Zeit einen unbewussten Reflex: Wenn sie die Worte „Star investiert in Kultur- und Tourismusprojekte“ sehen, schießen ihnen nicht zuerst romantische Vorstellungen in den Kopf, sondern Verluste, Schulden und unfertige Bauprojekte.
Der Protagonist dieser Geschichte ist Li Yapeng.
Kürzlich wurde eine neue Transaktionsmitteilung für Immobilienrechte unter dem Namen der mit Li Yapeng verbundenen Lijiang Snow Mountain Investment Co., Ltd. veröffentlicht. Die Gesamtforderung des Objekts beträgt 761,34 Millionen Yuan, der Kapitalbetrag 378 Millionen Yuan, und die Schuldner sind Lijiang Snow Mountain Investment Co., Ltd. und Weifang Sunshine 100 Real Estate Co., Ltd.
Die Sicherheiten sind genau die fast 190.000 Quadratmeter Land des Lijiang Snow Mountain Art Town, 7000 Quadratmeter fertige Gewerbeimmobilien und über 20.000 Quadratmeter im Bau befindliche Projekte. Der Fall ist bereits in die Vollstreckungsphase eingetreten.
Quelle: Qichacha
Das ist nicht mehr nur ein Problem von Betriebsschwierigkeiten oder strategischen Anpassungen. Der Lijiang Snow Mountain Art Town, der als heiliger Ort in den Herzen von kultivierten Jugendlichen galt, eines der teuersten Immobilienobjekte in Lijiang zu jener Zeit, mit einer Investition von 3,5 Milliarden Yuan und dem Star-Effekt von Li Yapeng, der alle Vorteile auf sich vereinte – wie konnte er in eine solche Lage geraten?
01 Li Yapengs „vergangene Geschichten vom Schneeberg“ und sein Traum von Kultur- und Tourismus
Man erinnert sich an 2012, wie glänzend die Anfangsphase des Snow Mountain Art Town war!
Damals investierte die von Li Yapeng gehaltene Yunnan Lijiang Snow Mountain Investment 164 Millionen Yuan, um ein Grundstück für Unterkunft und Gastronomie im Bezirk Shuhe der Stadt Lijiang zu erwerben, um das Snow Mountain Art Town zu entwickeln, mit Villen, Hotels, Gewerbegebieten, Apartments usw. Der Plan sah den Baubeginn im August 2013 vor, und die Gesamtinvestition wurde mit 3,5 Milliarden Yuan angekündigt.
Li Yapeng hat diesem Projekt sein ganzes Herzblut gewidmet und den japanischen Designer Kengo Kuma eingeladen, über 130 Einfamilienvillen maßgeschneidert zu entwerfen. 2014 wurde das Snow Mountain Art Town zum Verkauf angeboten, mit einem Preis von bis zu 21.000 Yuan pro Quadratmeter, was es zu einem der teuersten Immobilienprojekte in Lijiang zu jener Zeit machte.
Aufgrund von Li Yapengs guten Beziehungen in der Branche haben Unterhaltungsstars wie Yang Kun und Hu Jun hier Vermögenswerte erworben. Die COART Kunstkarneval hat in einer einzigen Ausgabe über 200.000 Besucher angezogen, und öffentliche Kulturräume wie das Snow Mountain Art Museum, das Baumtheater und „Wilderness Country“ wurden nacheinander fertiggestellt.
Trotz dieses groß angelegten und aufsehenerregenden Baus wurden nach den Verkaufsdaten in den ersten zwei Jahren nach dem Verkaufsstart nur über 30 Villen verkauft.
Man muss bedenken, dass die gesamte Gebäudefläche dieses Projekts 190.000 Quadratmeter beträgt.
2015 verkaufte Li Yapeng, der nicht mehr in der Lage war, weitere Investitionen zu tätigen, 51 % der Anteile des Projekts an Sunshine 100. Die Bewertung des Projekts sank ebenfalls stark, von der ursprünglich angekündigten Investition von 3,5 Milliarden Yuan auf 380 Millionen Yuan.
Der Übernehmer Yi Xiaodi ist der Gründer der Sunshine 100 Real Estate Group. Er ist ein erfahrener Spieler in der Immobilienbranche und wurde einst zusammen mit Pan Shiyi und anderen als einer der „Sechs Herren von Wantong“ bezeichnet. Nach der Übernahme belief sich der gesamte Umsatz in den fünf Jahren von 2015 bis 2020 auf 216 Millionen Yuan, und im ersten Halbjahr 2020 wurden nur 26 Quadratmeter verkauft.
26 Quadratmeter – was bedeutet das? Die Fläche eines einzelnen Zimmers in vielen Hotels ist größer als das.
2025 wurde die Projektgesellschaft des Lijiang Snow Mountain Art Town für konkurs angemeldet, und der Antragsteller war genau die tatsächlich kontrollierende Partei Sunshine 100 Real Estate Group Co., Ltd.
Quelle: Tianyancha
Wenn wir jetzt die ganze Sache nachvollziehen, finden wir einen Punkt: Im September dieses Jahres sagte Li Yapeng in einem Interview: „Als ich das Projekt zu einem bestimmten Punkt gebracht hatte, verkaufte ich 51 % der Anteile an ein anderes börsennotiertes Unternehmen. Aber nachdem dieses Unternehmen die Übernahme vollzogen hatte, stoppte es alle kulturellen Projekte und Konzepte, die ich zuvor geleitet hatte.“
Li Yapeng ist der Meinung, dass dies einer der Auslöser für den Niedergang des Lijiang Snow Mountain Art Town war.
Quelle: Xiaohongshu
Noch mehr Gesprächsstoff als die Verkaufsergebnisse lieferte die Finanzierungsstruktur.
2012 investierte die Beijing Taihe Youlian Investment Company 60 Millionen Yuan, um 10 % der Anteile zu erwerben. Es wurde vereinbart, dass nach Ablauf des dreijährigen Entwicklungszyklus, falls das Projekt nicht fertiggestellt ist, ein fester Ertrag von 40 Millionen Yuan gezahlt werden muss.
2015, um Sunshine 100 dazu zu bringen, das Projekt zu retten, übernahm Li Yapeng persönlich eine unbegrenzte Mitverantwortung und unterzeichnete eine entsprechende Garantie.
Aber später wurde das Projekt nicht rechtzeitig fertiggestellt, und diese Schuld von 40 Millionen Yuan fiel auf ihn persönlich zurück.
2022 verlor er den Rechtsstreit in der letzten Instanz, bis Januar 2026 hat er die Summe samt Zinsen zurückgezahlt, und die Beschränkung seiner Ausreise wurde aufgehoben.
02 Li Yapeng und Sunshine 100 – keiner kann allein die Schuld tragen
Vielleicht aufgrund von Li Yapengs hoher öffentlicher Bekanntheit schreiben viele Menschen die unter den Erwartungen liegenden Erträge des Snow Mountain Art Town einseitig Li Yapeng persönlich zu.
Wir müssen Li Yapeng zu Gerechtigkeit verhelfen.
Sunshine 100 als professionelles Immobilienentwicklungsunternehmen mit so großer Stärke konnte nichts dagegen tun, was zeigt, dass das Problem nicht bei Li Yapeng liegt.
Im November 2025 beantragte die Sunshine 100 Real Estate Group Co., Ltd. beim Gericht des Bezirks Gucheng in Lijiang die Konkursabwicklung der Lijiang Snow Mountain Investment Co., Ltd.
Diesen Oktober wurde die Forderung zum Verkauf ausgeschrieben. Von den insgesamt 761 Millionen Yuan beträgt der Kapitalbetrag 378 Millionen Yuan, und die Sicherheiten bestehen aus Land, fertigen Gewerbeimmobilien und im Bau befindlichen Projekten.
Das bedeutet, dass der größte Teil aus Land besteht, es gibt nur 7000 Quadratmeter fertige Immobilien und 20.000 Quadratmeter im Bau befindliche Projekte. Diese Liste der Sicherheiten steht in starkem Kontrast zu dem Projekt, das einst eine Investition von 3,5 Milliarden Yuan angekündigt hatte.
Einige sagen, dass dies durch externe Bedingungen verursacht wurde.
Die Höhe des Stadtgebiets von Lijiang beträgt 2418 Meter, es gehört zu einem Hochplateau-Gebiet. Im Winter ist es feucht und kalt, die Durchschnittstemperatur liegt nur bei 1-8 ℃, und es gibt keine zentrale Heizung. Zuvor zeigten Statistiken des Bauamts von Lijiang, dass die durchschnittliche Leerstandsrate von hochwertigen Ferienvillen in Lijiang das ganze Jahr über 87,3 % erreicht, und die Leerstandsrate im Winter beträgt sogar über 95 %.
Andere sagen, dass dies durch die Eigentumseigenschaften des Projekts beeinflusst wird. Wie bekannt ist, handelt es sich bei diesem Projekt um Gewerbeflächen mit einer Eigentumsdauer von 40 Jahren, nicht um Wohnflächen, was Einschränkungen bei der Wohnsitzregistrierung und der Schulbildung von Kindern mit sich bringt.
Snow Mountain Art Town, Quelle: Xiaohongshu
Diese Analysen sind korrekt, aber das Magazin „Hotel Finance“ ist der Meinung, dass dies nur oberflächliche Gründe sind.
Das tiefere Problem liegt darin, dass das Snow Mountain Art Town nicht nur Hotelzimmer verkauft, sondern eher eine „Lebensweise im Li-Yapeng-Stil“. Der Ort stützt sich mehr auf romantische Vorstellungen, Li Yapengs Kontakte und Popularität, aber romantische Vorstellungen und Popularität lassen sich nicht dauerhaft in Cashflow umwandeln.
Es stimmt zwar, dass die COART Kunstkarneval 200.000 Besucher angezogen hat, aber man kann das nicht in RevPAR umrechnen;
Der Werbeaspekt, dass der berühmte Designer Kengo Kuma persönlich an dem Projekt gearbeitet hat, ist zwar verlockend, aber man kann das nicht in einen Preisaufschlag pro Quadratmeter umrechnen;
Li Yapengs persönliche Popularität ist zwar hoch, aber es ist nicht möglich, dass Menschen für immer nur wegen seines Namens konsumieren.
Hotelinvestoren verstehen diese Wahrheit am besten: Man kann für die Lage, die Marke oder das Unternehmen zahlen, aber nicht für eine einzelne Person.
Li Yapeng hat zwar Popularität und Gesprächsstoff, aber für Investoren zählt das nicht zu einem verwertbaren Vermögenswert, die Marktumwandlungsrate ist niedrig.
03 Das Kapital weigert sich nie, in das Konzept „Kultur- und Tourismus“ selbst zu investieren
Diesen September hat Li Yapeng in einem Interview zum ersten Mal systematisch das Immobilienprojekt Lijiang Snow Mountain Art Town nachvollzogen. Nach seiner Darstellung war das ursprüngliche Ziel des Projekts, „die alten Akademien in China wiederzubeleben“.
Er sagte: „Die Immobilienbranche ist zu schwergewichtig, sie übersteigt meine Fähigkeiten.“
Li Yapeng ist ziemlich offen, die Aussage „Die Immobilienbranche ist zu schwergewichtig“ entspricht tatsächlich der Wahrheit.
Nach unvollständigen Statistiken sind von 2020 bis September 2026 landesweit mehr als 70 Kultur- und Tourismus- sowie Hotelprojekte und -unternehmen in das Verfahren der Vorinsolvenz, der Sanierung oder der Liquidation eingetreten. Davon betreffen etwa 50 Projekte mit hohem Vermögensanteil wie Kultur- und Tourismusstädte, alte Städte, Feriengebiete und Themenparks.
Das Volkskulturdorf Bailuyuan, das 350 Millionen Yuan kostete und 80 Hektar Land einnimmt, wurde nur vier Jahre nach der Eröffnung geschlossen;
Die Qinghai Tourism Investment, eine staatliche Plattform für Kultur- und Tourismusprovinzebene, hat ihr eingetragenes Kapital von 482 Millionen Yuan in neun Jahren vollständig aufgebraucht und direkt die Konkursliquidation beantragt;
Sogar das Projekt „Only Henan“, das mit 6 Milliarden Yuan Gesamtinvestition ausgezeichnete Inhalte und einen hervorragenden Ruf hat, wurde für 2,5 Milliarden Yuan als Paket verkauft.
Quelle: Xiaohongshu
Ein einzelnes Ereignis könnte auf eigene Betriebsprobleme zurückzuführen sein, aber wenn mehrere Fälle zusammen auftreten, handelt es sich um gemeinsame Probleme der Branche.
Die Amortisationszeit für schwergewichtige Kultur- und Tourismusvermögen beträgt in der Regel 15-20 Jahre, während der Immobilienverkauf eine schnelle Rückzahlung innerhalb von 1-2 Jahren anstrebt. Sobald der Immobilienverkauf nachlässt, gerät das gesamte Projekt leicht unter Druck durch Schulden.
In der Wachstumsphase der Immobilienbranche waren die Finanzierungskosten niedrig, und Entwickler konnten den Kultur- und Tourismusbereich durch den Wohnungsverkauf unterstützen. Jetzt befindet sich der Wohnungsmarkt jedoch in einer tiefgreifenden Anpassung, Kultur- und Tourismusprojekte müssen sich selbst ernähren und unabhängig einen Ausgleich zwischen Einnahmen und Ausgaben erreichen.
Aber die Einnahmen aus Eintrittskarten haben eine Obergrenze, die Hotelbelegschaft hängt von Feiertagen ab, die Abschreibung läuft jeden Tag, die Personalkosten müssen jeden Monat gezahlt werden. Ohne anhaltend gute Marktbedingungen ist es schwierig, diese großen festen Ausgaben zu decken.
Das Kapital ist nicht unwillig, in Kultur- und Tourismusprojekte zu investieren, sondern weigert sich, weiterhin auf das alte Modell „schwergewichtiger Bau + Unterstützung durch Immobilienverkauf + Einnahmen durch Eintrittskarten“ zu setzen. Der Schwerpunkt von Hotelinvestitionen hat sich jetzt von der „Wertsteigerung von Grund und Boden“ zur Rendite des Cashflows verschoben.
Die Daten von J