北京10月楼市冲高：新房量价大涨超30%，二手房同涨8%

刚过去的10月，在贴息政策落地、现房销售细则推进等带动下，全国楼市活跃度明显回升。

克而瑞数据显示，10月全国重点50城新建商品住宅成交面积约1141万㎡，环涨4.5%。同比虽下降，但降幅较上月收窄2.2个百分点；再看二手房，全国重点20城成交面积约1461万㎡，环比增涨3%，同比增幅则高达20.4%。

四大一线城市中，北京整体表现最为突出。它是唯一新房、二手房成交面积同比双涨的城市，两者涨幅均在30%上下。

图源：克尔瑞

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先说北京的新房市场。

根据京楼数据，10月北京新房（商品住宅）网签4476套，较去年10月上涨46.23%。与此同时，新房成交均价为57192元/㎡，同比微降1.55%。这在一定程度上也说明，北京成交量大涨的背后，离不开价格端的适度支撑——以价换量。

单价的微降利好，加上成交量的大幅上升，使得10月北京新房成交总额达到295.97亿元，同比涨幅高达33.82%。

供应端的节奏增强，是促成北京本轮“量涨价稳”行情的重要因素。9月下旬至今，龙樾璟序、熙悦京晏等多个项目集中开盘，由此带动供应冲高，9月新增供应达5350套。进入10月，新增供应虽回落至1580套，但同比增幅仍超92%。

持续落地的政策红利，则进一步激活了购房的需求。如公积金贷款额度的大幅提高，直接减轻了购房者的月供压力；还有现房销售的落地，一定程度上缓解了购房者对未来交付的担忧，大众的置业意愿得到提升。

从京楼统计的网签数据看，通州、昌平、海淀等区是10月北京楼市的热度集中地。

其中，通州以911套居全市成交量的首位，宋庄的首开熙悦京晏（314套）和招商湖映天青（202套）两盘合计占通州网签量的近六成。昌平（753套）、大兴（615套）紧随其后，主要靠区域内的星寰时光、未来元著等楼盘拉动。海淀、石景山、顺义等区域成交量也都基本接近400套。

图源：京楼

落到单个项目来看，10月成交金额销冠当属海淀的瑜海澐颂，10万+的单价，单月31.22亿元的销售额，直观展现出海淀改善客群扎实的购买力。通州的熙悦京晏则以314套的网签量，拿下当月成交套数的第一。

从这批热销项目不难看出，价格、产品、配套等优势往往多重叠加。正是这种强劲的综合实力，决定了他们能够脱颖而出。

以未来城星寰时光为例，拿下10月普宅金额第一的它，距离8号线朱辛庄站仅约300米，妥妥的地铁盘。旁边万达广场、超极合生汇等成熟商业已投入运营，医院、学校等配套也有，生活便利度很不错。价格上，约5.6万/㎡的网签价，低于过去板块新房普遍的6万+单价。加上91%-105%的使用率、四代宅等产品优势，成为板块热盘也不意外。

就在10月底，二环太平桥的保利京华曜、昌平东小口的建发越秀观玺先后开盘。除了四代宅、高使用率等热签外，抬板设计也成新亮点。从官宣数据来看，两个项目首开表现都不错，保利京华曜劲销32亿元，建发越秀观玺认购近42亿元，去化约75%。

进入11月，认购数据将陆续转化为网签，两大热门项目能否为11月新房成交数据蓄力呢？

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再看二手房市场。

据北京住建委数据显示，10月，北京二手房（住宅）成交13081套，为六年来同期的第二高，同比去年上涨了8.22%。

图源：京房字

尽管相比9月的1.58万套跌了16.98%，但是，10月包含了七天的国庆假期，本月交易天数直接变少，影响全月数据。如果换算周均成交数，10月的表现反而强于9月。链家的监测数据也印证了这一点，据报道，链家10月实际签约量环比实现小幅上行。

不止10月单月表现亮眼，拉长周期来看，今年北京二手房整体行情持续偏暖。据统计，前十个月，北京二手房累计网签超15万套，创下近五年同期新高。

和新房靠集中供应冲量不同，二手房的暖意延续，更多是真实置业需求的释放：刚需上车、改善卖旧换新，存量被持续消化，成交节奏也保持平稳。

这背后是市场心态的悄然转变。8月以来，多个政策的相继落地，虽未带来爆发式的置业潮，但也渐渐弱化购房者的观望情绪。据北京商报调研显示，北京二手房中的小户型房源近期很是抢手，成交周期也在持续收窄。

进入年末最后两个月，在置换等需求的支撑下，二手房市场很大可能，是延续当前态势，以平稳成交为全年行情画上句号。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。