Der Pekinger Immobilienmarkt erreichte im Oktober einen neuen Höchststand: Sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Preise von neuen Wohnimmobilien stiegen um über 30%, während die entsprechenden Werte von Wiederverkaufsimmobilien gleichzeitig um 8% zulegten.

Im vergangenen Oktober hat die Aktivität des nationalen Immobilienmarktes deutlich zugenommen, angetrieben durch die Umsetzung der Zinszuschusspolitik und die Fortschritte bei den Einzelheiten zum Verkauf von fertiggestellten Wohnungen.

Daten von CRIC zeigen, dass die verkaufte Fläche neuer kommerzieller Wohnungen in 50 wichtigen Städten des Landes im Oktober etwa 11,41 Millionen Quadratmeter betrug, was einem Anstieg von 4,5 % gegenüber dem Vormonat entspricht. Obwohl sie im Jahresvergleich zurückging, verengte sich der Rückgang um 2,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vormonat. Betrachtet man die Zweitwohnungen, so betrug die verkaufte Fläche in 20 wichtigen Städten des Landes etwa 14,61 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg von 3 % gegenüber dem Vormonat und einem Jahresanstieg von bis zu 20,4 % entspricht.

Von den vier ersten Tier-Städten zeigte Peking die insgesamt herausragendste Leistung. Es ist die einzige Stadt, in der die verkaufte Fläche sowohl von neuen als auch von Zweitwohnungen im Jahresvergleich gestiegen ist, wobei beide Anstiege bei etwa 30 % liegen.

Quelle: CRIC

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Zuerst zum Markt für neue Wohnungen in Peking.

Laut Daten von Jinglou wurden im Oktober 4476 neue Wohnungen (kommerzielle Wohnungen) in Peking online registriert, was einem Anstieg von 46,23 % gegenüber dem Oktober des Vorjahres entspricht. Gleichzeitig lag der durchschnittliche Verkaufspreis neuer Wohnungen bei 57192 Yuan pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 1,55 % im Jahresvergleich entspricht. Dies zeigt teilweise, dass hinter dem starken Anstieg des Transaktionsvolumens in Peking eine angemessene Unterstützung der Preisseite steht – also eine Mengensteigerung durch moderate Preissenkungen.

Der vorteilhafte leichte Rückgang des Stückpreises in Verbindung mit dem starken Anstieg des Transaktionsvolumens führte dazu, dass das gesamte Transaktionsvolumen neuer Wohnungen in Peking im Oktober 29,597 Milliarden Yuan erreichte, was einem Jahresanstieg von bis zu 33,82 % entspricht.

Die beschleunigte Rhythmisierung auf der Angebotsseite ist ein wichtiger Faktor für die aktuelle Marktentwicklung in Peking, bei der das Transaktionsvolumen steigt und die Preise stabil bleiben. Seit Ende September wurden mehrere Projekte wie Longyue Jingxu und Xiyue Jingyan nacheinander eröffnet, was zu einem sprunghaften Anstieg des Angebots führte: Im September belief sich das neue Angebot auf 5350 Einheiten. Im Oktober ging das neue Angebot zwar auf 1580 Einheiten zurück, der Jahresanstieg lag aber immer noch über 92 %.

Die kontinuierlich umgesetzten politischen Vorteile haben die Nachfrage nach Immobilien weiter belebt. Beispielsweise hat die erhebliche Erhöhung des Kreditrahmens für Wohnungsbaukredite aus dem Wohnungsbaufonds die monatlichen Rückzahlungsbelastungen der Käufer direkt verringert. Außerdem hat die Umsetzung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen die Sorgen der Käufer über die zukünftige Übergabe der Wohnungen teilweise gemildert, wodurch die Bereitschaft der Öffentlichkeit zum Immobilienkauf gestiegen ist.

Aus den von Jinglou erfassten Online-Registrierungsdaten gehen hervor, dass Bezirke wie Tongzhou, Changping und Haidian die Hotspots des Pekinger Immobilienmarktes im Oktober sind.

Dabei belegte Tongzhou mit 911 Einheiten den ersten Platz im gesamten Stadtgebiet beim Transaktionsvolumen. Die beiden Projekte Shoukai Xiyue Jingyan (314 Einheiten) und China Merchants Huying Tianqing (202 Einheiten) in Songzhuang machen zusammen fast 60 % der Online-Registrierungen in Tongzhou aus. Darauf folgen Changping (753 Einheiten) und Daxing (615 Einheiten), die hauptsächlich durch Projekte wie Xinghuan Shiguang und Weilai Yuanzhu in der Region angetrieben werden. Das Transaktionsvolumen in Regionen wie Haidian, Shijingshan und Shunyi liegt ebenfalls nahezu bei 400 Einheiten.

Quelle: Jinglou

Betrachtet man einzelne Projekte, so ist Yuhai Yunsong in Haidian der Spitzenreiter nach Transaktionsbeträgen im Oktober. Mit einem Stückpreis von über 100.000 Yuan pro Quadratmeter und einem Umsatz von 3,122 Milliarden Yuan im einzigen Monat zeigt es direkt die solide Kaufkraft der verbesserungsorientierten Kundengruppe in Haidian. Xiyue Jingyan in Tongzhou belegte mit 314 online registrierten Einheiten den ersten Platz bei der Anzahl der verkauften Einheiten im selben Monat.

Aus diesen erfolgreichen Projekten geht leicht hervor, dass Vorteile wie Preis, Produkt und unterstützende Einrichtungen oft mehrfach überlagert sind. Genau diese starke umfassende Stärke bestimmt, dass sie sich von anderen abheben können.

Nehmen wir Xinghuan Shiguang in der Zukunftsstadt als Beispiel: Es belegte den ersten Platz bei den Transaktionsbeträgen von gewöhnlichen Wohnungen im Oktober, und es liegt nur etwa 300 Meter von der Station Zhuxinzhuang der Linie 8 entfernt, also ein typisches U-Bahn-Wohnprojekt. Daneben sind bereits etablierte Gewerbeeinrichtungen wie Wanda Plaza und Super Hophop One in Betrieb, und es gibt auch unterstützende Einrichtungen wie Krankenhäuser und Schulen, sodass die Lebensfreundlichkeit sehr gut ist. Preislich liegt der online registrierte Preis bei etwa 56000 Yuan pro Quadratmeter, was unter dem früher üblichen Stückpreis von über 60000 Yuan für neue Wohnungen in diesem Gebiet liegt. Zusammen mit Produktvorteilen wie einer Nutzungsrate von 91 % bis 105 % und dem Konzept von Wohnungen der vierten Generation ist es nicht überraschend, dass es zu einem beliebten Projekt in der Region wird.

Gegen Ende Oktober wurden nacheinander die Projekte Poly Huayin Yao in Taipingqiao an der zweiten Ringstraße und C&D Yueguan Xi in Dongxiaokou, Changping eröffnet. Neben den beliebten Merkmalen wie Wohnungen der vierten Generation und hoher Nutzungsrate ist das Design der angehobenen Bodenplatten zu einem neuen Highlight geworden. Laut offiziell veröffentlichten Daten zeigten beide Projekte bei der ersten Eröffnung eine gute Leistung: Poly Huayin Yao erzielte einen starken Umsatz von 3,2 Milliarden Yuan, und C&D Yueguan Xi erhielt Zeichnungen von fast 4,2 Milliarden Yuan, wobei die Verkaufsrate etwa 75 % betrug.

Im November werden die Zeichnungsdaten nach und nach in Online-Registrierungen umgewandelt. Können die beiden beliebten Projekte zur Steigerung der Transaktionsdaten neuer Wohnungen im November beitragen?

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Betrachten wir nun den Markt für Zweitwohnungen.

Laut Daten der Pekinger Kommission für Wohnungswesen und Stadtentwicklung wurden im Oktober 13081 Zweitwohnungen (Wohnhäuser) in Peking verkauft, was der zweithöchste Wert im gleichen Zeitraum der letzten sechs Jahre ist und einem Anstieg von 8,22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Quelle: Jingfangzi

Obwohl das Volumen um 16,98 % gegenüber den 15800 Einheiten im September zurückging, umfasst der Oktober sieben Tage der Nationalfeiertagsferien, sodass die Anzahl der Handelstage in diesem Monat direkt verringert wurde, was die Daten des gesamten Monats beeinflusst. Wenn man den durchschnittlichen Wochenumsatz umrechnet, ist die Leistung im Oktober sogar besser als im September. Die Überwachungsdaten von Lianjia bestätigen dies ebenfalls: Berichten zufolge stieg die tatsächliche Anzahl der unterzeichneten Verträge bei Lianjia im Oktober gegenüber dem Vormonat leicht an.

Nicht nur die Leistung im Oktober allein ist beeindruckend, sondern über einen längeren Zeitraum betrachtet ist die allgemeine Marktlage für Zweitwohnungen in Peking in diesem Jahr durchgehend warm. Laut Statistik wurden in den ersten zehn Monaten insgesamt über 150000 Zweitwohnungen in Peking online registriert, was einen neuen Höchstwert im gleichen Zeitraum der letzten fünf Jahre darstellt.

Im Gegensatz zu neuen Wohnungen, deren Transaktionsvolumen durch konzentriertes Angebot gesteigert wird, geht die anhaltende Wärme des Zweitwohnungsmarktes hauptsächlich auf die Freisetzung echter Immobilienkaufnachfrage zurück: Erstkäufer steigen ein, verbesserungsorientierte Käufer verkaufen ihre alten Wohnungen, um neue zu kaufen, der Bestand wird kontinuierlich abgebaut, und das Transaktionstempo bleibt stabil.

Dahinter verbirgt sich eine leise Veränderung der Marktmentalität. Seit August wurden mehrere Politiken nacheinander umgesetzt, was zwar keine explosionsartige Immobilienkaufwelle ausgelöst hat, aber die abwartende Haltung der Käufer allmählich geschwächt hat. Laut einer Untersuchung des Pekinger Handelsblatts sind kleine Wohnungen unter den Zweitwohnungen in Peking in letzter Zeit sehr begehrt, und der Transaktionszyklus wird ständig kürzer.

In den letzten zwei Monaten des Jahres wird der Zweitwohnungsmarkt voraussichtlich den aktuellen Trend fortsetzen und das Jahresgeschehen mit stabilen Transaktionen abschließen, unterstützt durch Nachfrage nach Wohnungsaustausch und andere Faktoren.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Weilai Keqi“, Autor: Weilai Keqi, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.