近乎清仓，昔日顶级业主又要卖酒店了

国内高端酒店业主圈， 似乎除了富力 很久没有 出现 牵动行业神经的交易传闻了 。 

很少有人注意到，云南康旅前不久挂出来的一份采购询比公告。公告内容简单直白，要聘请第三方机构，对旗下两家平台公司100%股权连同对应债权做资产评估，主体分别是云南城投版纳投资开发公司、北京云南大厦酒店公司。

要知道，评估只是交易前的前置动作。要卖资产，先要摸清家底，厘清股权、债务、不动产价值，算出一个能拿到台面上的交易底价。

这一次等待被摆上货架的，是西双版纳洲际酒店和北京新云南皇冠假日酒店。一旦这两笔股权交割落地，云南康旅手中运营酒店的数量将缩减至10家。

回望巅峰阶段，手握16家高端酒店的云南康旅，曾是洲际酒店集团全球范围内体量最大的单一业主，同时也是悦榕集团在国内最重要的合作伙伴。

交易完成之后，云南康旅委托洲际集团管理的酒店，就仅剩昆明洲际一家。

昔日洲际在国内的头号业主，手里的洲际系酒店，如今近乎清仓。

昔日洲际头号业主的荣光

你可能不知道，云南康旅酒店业务的起点居然是北京。

2008年，北京新云南皇冠假日酒店开业，恰逢奥运之年。这座坐落于北三环的云南大厦，从诞生之初就带着强烈的身份属性，是云南在首都设立的对外窗口。

这也是云南康旅（彼时还叫云南城投）投建的第一家国际品牌高星酒店。

在此之前，云南本土并不缺酒店，但能对标国际高端酒店标准、由本土省属国企操盘的大型项目几乎是一片空白。

不过，早在2015年，当时的云南城投集团就曾挂牌转让北京云南大厦酒店公司100%的股权，评估价20亿，但并未转让成功。时隔11年后再度准备转让，价格是否有变化，能否成功都还很难预料。

2013年，昆明洲际酒店在滇池度假区开业，紧邻海埂大坝。

图源：小红书

这是洲际品牌落子昆明的首个项目，也是云南高端酒店发展史上的里程碑。同年，西双版纳洲际度假酒店开业，填补了西双版纳高端度假酒店的空白。

在此之后，万达、喜来登、温德姆等品牌陆续进入版纳，这片热带旅游目的地的酒店格局被彻底改写。腾冲玛御谷悦榕庄、大理洱海天域英迪格，一批项目陆续落地。

值得注意的是，云南康旅此次拟转让的另外一家酒店正是西双版纳洲际度假酒店。云南康旅的酒店版图，沿着云南核心旅游目的地向外延伸，在北京、上海、海口都有落子。洲际、悦榕、希尔顿、喜来登，多个国际头部品牌集中装进同一家省属国企的酒店资产包。

自此，行业里慢慢传出一个称号：洲际全球最大单一业主。

这个头衔在当年分量很重。洲际在全球拥有庞大的业主网络，能够以单个主体签下多家洲际、皇冠假日委托管理协议，在国内几乎没有第二家。

与此同时，云南康旅还是悦榕集团国内最大合作业主，玛御谷悦榕庄至今仍是国内悦榕产品线里辨识度极高的度假项目。

巅峰时期，云南康旅旗下共运营16家国际联号酒店，客房总量超过5000间，累计投入超60亿元。在当年的规划里，高端酒店是目的地的基础设施，是吸引客流、带动土地与文旅开发的抓手。

酒店跟着文旅小镇、景区开发同步落地，酒店资产和土地开发、景区运营缠绕在一起。但是这套模式，高度依赖两个前提：土地持续增值，融资窗口一直敞开。 一旦地产周期逆转，这套玩法就绷不住了。

重资产模式走下神坛

2019年后，国内市场环境发生变化。地产行业进入深度调整，文旅市场遭受冲击。大量高星酒店的营收承压，入住率、平均房价双双下滑。酒店本身造血能力不足，高额的利息支出持续吞噬现金流。

云南康旅本身，也背负着沉重债务压力。资产减负，成为集团层面的重要任务。酒店资产，尤其是体量巨大、持续占用资金的重资产酒店，自然进入处置清单。

不过，高端酒店属于大宗不动产，体量巨大，接盘方不多。普通人买不了，普通房企消化不动，愿意出手的产业资本，议价权极强。交易周期漫长，还要处理股权、债权、租赁合同、管理协议一堆复杂问题。 这也是这次转让，不是直接挂牌卖酒店，而是评估股权+对应债权的原因。

酒店不是独立存在的，资产和债务捆绑在一起。买家接手的不只是酒店物业，还有背后一整套债权。 行业里一直有一句话：国际酒店品牌赚钱，很多时候不是靠酒店经营利润，而是稳定的品牌管理费。

不管业主酒店赚不赚钱，只要托管协议生效，管理费就要按时缴纳。 业主赚经营的钱，还要承担资产贬值、债务利息、市场波动所有风险。品牌方旱涝保收。 

市场上行的时候，这个矛盾被掩盖。一旦收入下滑，利息支出刚性不变，现金流缺口很快就会暴露。 云南康旅选择打包评估这两家酒店，本质上就是一次资产瘦身。

很多人会问，是因为酒店经营不行吗？单看运营端，酒店客房、餐饮会议，或许能产生正向现金流。

但运营现金流，覆盖不了当初建设形成的巨额债务利息。 

另外，云南康旅本身运营的问题也较大，其2025年实现营收17.54亿元，净利润亏损2.85亿元。

从现金流来看，云南康旅自2018年起就处于持续现金流出的状态，2018年、2019年、2020年、2021年、2022年一季度现金流出分别为-91.14亿、-28.98亿、-41.72亿、-47.78亿、-11.06亿。

资产扩张的时候，大家谈论的是规模、品牌、城市名片。等到债务压顶，讨论的就只剩下资产处置、债务重组、瘦身回血。 

当业主不再为“大”买单

最近几年，国内不少地方国资都在减持手里的高端酒店资产。曾经各地热衷于引进国际大牌酒店，愿意拿出优质土地，补贴建设成本，把高星酒店当成城市配套。

现在风向已经转变。重资产酒店的账，越来越难算清楚。

国际品牌管理费、业主分成、物业维保、能耗人力成本，常年居高不下。高端度假酒店，还会面临淡旺季巨大波动。

旺季一房难求，淡季入住率惨淡。酒店账面营收看着不错，扣除各项成本和财务利息之后，很多业主常年拿不到正向净现金流。

西双版纳洲际酒店 图源：小红书

这套逻辑，现在越来越难成立。

地方财政压力加大，资产回报率、债务管控，优先级被提得很高。单纯作为城市门面，但持续消耗资金的重资产项目，不再是优先选项。 很多地方国资也开始重新调整酒店业务，不再追求自建、自持大量国际品牌酒店，转向轻资产运营。保留酒店管理能力，不再大规模持有物业。

这就是云南康旅正在走的路。剥离重资产物业，保留酒店运营平台，未来更多输出管理，而不是持有资产。

酒店资产交易最难的往往不是品牌、客流，而是背后堆叠的债权。评估公告同时包含股权与债权评估，也侧面说明这笔交易的复杂程度。

过去二十年，中国酒店业的繁荣建立在城镇化与商业地产扩张的红利之上，核心战略是拿地、建楼、开新店。然而，随着核心城市优质增量土地的枯竭，行业不可避免地迎来了存量博弈时代。

显而易见，属于传统业主的重资产时代已经落幕了。

高端酒店，以前看入住率、ADR、RevPAR、GOP。现在看NOI、资本化率、现金流稳定性、资产折旧、持有成本。

那个靠拿地盖楼、赚取地产增值红利的粗放时代已经彻底谢幕。取而代之的，是一场关于资本效率、资产质量与管理边界的残酷博弈。

中国酒店业正在经历的，并不是一个简单的从规模转向质量的故事，规模与质量并非天然对立。行业真正需要淘汰的，不是“大”，而是缺乏产品支撑、品牌沉淀和经营能力的“大而不强”。

本文来自微信公众号“酒管财经”，作者：南川，36氪经授权发布。