Fast vollständig liquidiert, der ehemalige Top-Eigentümer will nun wieder sein Hotel veräußern.

In dem Kreis der Eigentümer von Luxushotels im chinesischen Festland scheint es seit langem keine Transaktionsgerüchte mehr zu geben, die die Nerven der gesamten Branche berühren – abgesehen von denen um R&F Properties. 

Nur wenige Menschen haben eine kürzlich veröffentlichte Ausschreibung für Einkaufsvergleiche von Yunnan Cultural Tourism Development bemerkt. Der Inhalt der Ankündigung ist sehr direkt: Das Unternehmen will eine Drittorganisation beauftragen, eine Vermögensbewertung für 100 % der Anteile von zwei eigenen Plattformunternehmen zusammen mit den entsprechenden Forderungen durchzuführen. Die betreffenden Hauptunternehmen sind Yunnan Urban Investment Xishuangbanna Investment and Development Co., Ltd. und Beijing Yunnan Building Hotel Co., Ltd.

Man muss wissen, dass die Bewertung nur eine vorbereitende Maßnahme vor der Transaktion ist. Wenn man Vermögenswerte verkaufen will, muss man zuerst die eigene Vermögenslage klarstellen, den Wert von Anteilen, Schulden und Immobilien klären und einen öffentlichen Mindestpreis für die Transaktion ermitteln.

Diesmal stehen das InterContinental Xishuangbanna Resort und das Beijing New Yunnan Crowne Plaza Hotel zum Verkauf. Sobald die Übertragung dieser beiden Anteile abgeschlossen ist, wird die Anzahl der von Yunnan Cultural Tourism Development betriebenen Hotels auf 10 sinken.

Rückblickend auf seine Spitzenzeit war Yunnan Cultural Tourism Development, das 16 Luxushotels besaß, der größte einzelne Eigentümer der InterContinental Hotels Group weltweit und gleichzeitig der wichtigste Partner der Banyan Tree Group in China.

Nach Abschluss der Transaktion wird das Kunming InterContinental Hotel das einzige Hotel bleiben, das Yunnan Cultural Tourism Development von der InterContinental Gruppe verwalten lässt.

Der einst größte Eigentümer von InterContinental in China hat seine Hotelanlagen der InterContinental-Serie nun fast vollständig veräußert.

Der Ruhm des einst größten Eigentümers von InterContinental

Sie wissen vielleicht nicht, dass der Ausgangspunkt des Hotelgeschäfts von Yunnan Cultural Tourism Development tatsächlich in Peking liegt.

Im Jahr 2008 eröffnete das Beijing New Yunnan Crowne Plaza Hotel pünktlich zum Olympischen Jahr. Das Yunnan-Gebäude, das am Norddritten Ring liegt, trug von Anfang an eine starke Identitätsmerkmal: Es war das Fenster von Yunnan in der Hauptstadt nach außen.

Es war auch das erste internationale Marken-Hochsternhotel, das von Yunnan Cultural Tourism Development (damals noch unter dem Namen Yunnan Urban Investment betrieben) gebaut wurde.

Davor fehlte es in Yunnan zwar nicht an Hotels, aber große Projekte, die den Standards internationaler Luxushotels entsprachen und von lokalen provinziellen Staatsunternehmen betrieben wurden, waren fast völlig unvorhanden.

Aber schon 2015 hat die damalige Yunnan Urban Investment Group die 100 % der Anteile des Beijing Yunnan Building Hotel Co., Ltd. zum Verkauf ausgeschrieben, mit einem Bewertungspreis von 2 Milliarden Yuan, die Übertragung gelang aber nicht. Nach 11 Jahren wird die Übertragung erneut vorbereitet, es ist schwer vorherzusagen, ob sich der Preis geändert hat und ob die Transaktion erfolgreich sein wird.

2013 eröffnete das Kunming InterContinental Hotel im Dianchi-Resort, direkt am Ufer des Haigeng-Dammes.

Quelle: Xiaohongshu

Es war das erste Projekt der Marke InterContinental in Kunming und ein Meilenstein in der Entwicklungsgeschichte von Luxushotels in Yunnan. Im selben Jahr eröffnete das InterContinental Xishuangbanna Resort, das die Lücke bei hochwertigen Ferienhotels in Xishuangbanna schloss.

Danach traten Marken wie Wanda, Sheraton und Wyndham nacheinander in Xishuangbanna ein, wodurch die Hotellandschaft dieses tropischen Reiseziels vollständig verändert wurde. Projekte wie das Banyan Tree Tengchong Mayu Valley und das Hotel Indigo Dali Erhai Tianyu wurden nacheinander in Betrieb genommen.

Bemerkenswert ist, dass das andere Hotel, das Yunnan Cultural Tourism Development diesmal veräußern möchte, genau das InterContinental Xishuangbanna Resort ist. Die Hotelkarte von Yunnan Cultural Tourism Development erstreckte sich entlang der wichtigsten Reiseziele in Yunnan nach außen, mit Standorten in Peking, Shanghai und Haikou. Viele internationale Top-Marken wie InterContinental, Banyan Tree, Hilton und Sheraton wurden in das Hotelvermögenspaket eines einzigen provinziellen Staatsunternehmens aufgenommen.

Seitdem verbreitete sich in der Branche allmählich ein Titel: Der größte einzelne Eigentümer von InterContinental weltweit.

Dieser Titel hatte damals ein hohes Gewicht. InterContinental verfügt über ein riesiges Eigentümernetzwerk auf der ganzen Welt, und fast kein zweites Unternehmen in China konnte als einzelne Einheit mehrere Verträge zur verwaltenden Verwaltung von InterContinental- und Crowne Plaza-Hotels unterzeichnen.

Gleichzeitig war Yunnan Cultural Tourism Development auch der größte kooperierende Eigentümer der Banyan Tree Group in China. Das Banyan Tree Mayu Valley ist bis heute ein sehr wiedererkennbares Ferienprojekt in der Banyan Tree-Produktlinie des Landes.

In seiner Spitzenzeit betrieb Yunnan Cultural Tourism Development insgesamt 16 internationale Hotelmarken mit mehr als 5000 Zimmern und einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 6 Milliarden Yuan. In den damaligen Plänen waren Luxushotels die Infrastruktur von Reisezielen und ein Mittel, um Besucherströme anzuziehen und die Land- und Kulturtourismusentwicklung voranzutreiben.

Die Hotels wurden gleichzeitig mit der Entwicklung von Kultur- und Tourismusstädten und Sehenswürdigkeiten in Betrieb genommen, sodass das Hotelvermögen eng mit der Landentwicklung und dem Betrieb von Sehenswürdigkeiten verbunden war. Aber dieses Modell hing stark von zwei Voraussetzungen ab: dem anhaltenden Wertzuwachs von Grundstücken und der ständig offenen Finanzierungsfenster. Sobald sich der Immobilienzyklus umkehrte, konnte dieses Modell nicht mehr aufrechterhalten werden.

Das Modell der schweren Vermögenswerte verliert seinen Glanz

Nach 2019 hat sich das Marktumfeld in China verändert. Die Immobilienbranche trat in eine tiefe Anpassungsphase ein, und der Kultur- und Tourismusmarkt wurde beeinträchtigt. Die Einnahmen vieler Hochsternhotels standen unter Druck, sowohl die Belegungsrate als auch der durchschnittliche Zimmerpreis sanken. Die Hotels selbst verfügten über unzureichende Fähigkeiten zur Eigenfinanzierung, und hohe Zinsausgaben zehrten kontinuierlich den Cashflow auf.

Yunnan Cultural Tourism Development selbst stand unter einem schweren Schuldendruck. Die Verringerung der Vermögensbelastung wurde zu einer wichtigen Aufgabe auf Gruppenebene. Hotelvermögen, insbesondere große, kapitalbindende Hotels mit schweren Vermögenswerten, landeten natürlich auf der Liste der zu veräußernden Vermögenswerte.

Aber Luxushotels gehören zu den großen Immobilien mit großem Volumen, sodass es nur wenige potenzielle Käufer gibt. Normale Menschen können sie nicht kaufen, normale Immobilienunternehmen können sie nicht verarbeiten, und Industriekapital, das bereit ist zu investieren, hat eine sehr starke Verhandlungsmacht. Der Transaktionszyklus ist lang, und komplexe Probleme wie Anteile, Forderungen, Mietverträge und Verwaltungsvereinbarungen müssen gelöst werden. Das ist auch der Grund, warum diese Veräußerung nicht direkt als Verkauf von Hotels ausgeschrieben wurde, sondern die Bewertung von Anteilen und den entsprechenden Forderungen vorsieht.

Hotels existieren nicht unabhängig voneinander, Vermögenswerte und Schulden sind eng miteinander verbunden. Die Käufer übernehmen nicht nur das Hotelgebäude, sondern auch die gesamte dahinterstehende Forderungskette. In der Branche gibt es schon lange einen Satz: Internationale Hotelmarken verdienen oft nicht durch den Betriebsgewinn des Hotels, sondern durch stabile Markenverwaltungsgebühren.

Egal ob das Eigentümerhotel Gewinne macht oder nicht, solange der Verwaltungsvertrag gültig ist, müssen die Verwaltungsgebühren pünktlich gezahlt werden. Der Eigentümer verdient Geld mit dem Betrieb, muss aber alle Risiken wie Wertverlust von Vermögenswerten, Schuldzinsen und Marktschwankungen tragen. Die Markenseite hat unabhängig von der Marktsituation stabile Einnahmen. 

In Zeiten des Marktwachstums wurde dieser Widerspruch verdeckt. Sobald die Einnahmen sinken und die Zinsausgaben unverändert bleiben, wird die Cashflow-Lücke schnell sichtbar. Die Entscheidung von Yunnan Cultural Tourism Development, diese beiden Hotels gemeinsam zu bewerten, ist im Wesentlichen eine Maßnahme zur Verschlankung des Vermögens.

Viele Menschen fragen sich: Liegt es daran, dass die Hotels nicht gut laufen? Betrachtet man nur den Betrieb, könnten die Hotelzimmer, Restaurants und Konferenzräume möglicherweise einen positiven Cashflow erzeugen.

Aber der Betriebs-Cashflow reicht nicht aus, um die riesigen Schuldzinsen zu decken, die bei dem ursprünglichen Bau entstanden sind. 

Zusätzlich gibt es große Probleme im Betrieb von Yunnan Cultural Tourism Development selbst: Im Jahr 2025 erzielte es einen Umsatz von 1,754 Milliarden Yuan und einen Nettogewinnverlust von 285 Millionen Yuan.

Aus Sicht des Cashflows befand sich Yunnan Cultural Tourism Development seit 2018 in einem Zustand des anhaltenden Geldabflusses. Die Geldabflüsse im ersten Quartal von 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022 betrugen jeweils -9,114 Milliarden Yuan, -2,898 Milliarden Yuan, -4,172 Milliarden Yuan, -4,778 Milliarden Yuan und -1,106 Milliarden Yuan.

In Zeiten der Vermögensexpansion sprachen alle über Größe, Marken und städtische Aushängeschilder. Sobald die Schulden drücken, bleibt nur noch die Diskussion über die Veräußerung von Vermögenswerten, die Umschuldung und die Verschlankung zur Rückgewinnung von Liquidität. 

Wenn Eigentümer nicht mehr für „Größe“ zahlen

In den letzten Jahren haben viele lokale Staatsunternehmen in China ihre Anteile an Luxushotelvermögen reduziert. Früher waren die Regionen sehr daran interessiert, internationale Top-Hotelmarken einzuführen, waren bereit, hochwertige Grundstücke zur Verfügung zu stellen, Baukosten zu subventionieren und Hochsternhotels als städtische Infrastruktur zu behandeln.

Jetzt hat sich die Richtung geändert. Die Rechnung für Hotels mit schweren Vermögenswerten wird immer schwieriger zu berechnen.

Internationale Markenverwaltungsgebühren, Anteile der Eigentümer, Wartung von Immobilien, Energie- und Personalkosten bleiben dauerhaft hoch. Luxusferienhotels sind zudem mit großen Schwankungen zwischen Haupt- und Nebensaison konfrontiert.

In der Hauptsaison sind die Zimmer kaum zu bekommen, in der Nebensaison ist die Belegrate sehr niedrig. Die buchmäßigen Einnahmen der Hotels sehen gut aus, aber nach Abzug aller Kosten und Finanzzinsen erzielen viele Eigentümer jahrelang keinen positiven Nettocashflow.

InterContinental Xishuangbanna Resort Quelle: Xiaohongshu

Diese Logik funktioniert heute immer weniger.

Der Druck auf die lokalen Finanzen steigt, und die Prioritäten liegen auf der Vermögensrendite und der Schuldenkontrolle. Schwervermögende Projekte, die nur als städtische Aushängeschilder dienen und ständig Kapital verbrauchen, sind keine bevorzugten Optionen mehr. Viele lokale Staatsunternehmen beginnen auch, ihr Hotelgeschäft neu anzupassen: Sie verfolgen nicht mehr das Ziel, eine große Anzahl von internationalen Markenhotels selbst zu bauen und zu besitzen, sondern wechseln zu einem leichten Vermögensbetrieb. Sie behalten die Fähigkeit zur Hotelverwaltung, halten aber keine großen Immobilien mehr.

Das ist genau der Weg, den Yunnan Cultural Tourism Development geht: Es trennt sich von den schwervermögenden Immobilien, behält die Hotelverwaltungsplattform und wird in Zukunft mehr Verwaltungsdienstleistungen anbieten, anstatt Vermögenswerte zu halten.

Das Schwierigste bei Hotelvermögenstransaktionen sind oft nicht die Marken oder die Besucherströme, sondern die dahinter gestapelten Forderungen. Dass die Bewertungsankündigung sowohl die Bewertung von Anteilen als auch von Forderungen umfasst, zeigt auch die Komplexität dieser Transaktion.

In den letzten zwanzig Jahren basierte der Wohlstand der chinesischen Hotelbranche auf den Dividenden der Urbanisierung und der Expansion von Gewerbeimmobilien, die Kernstrategie bestand darin, Grundstücke zu erwerben, Gebäude zu bauen und neue Hotels zu eröffnen. Mit der Erschöpfung der hochwertigen zusätzlichen Grundstücke in Kernstädten ist die Branche unweigerlich in eine Ära des Bestandswettbewerbs eingetreten.

Es ist offensichtlich, dass die Ära der schweren Vermögenswerte für traditionelle Eigentümer zu Ende ist.

Früher bewerteten Luxushotels die Belegrate, ADR, RevPAR und GOP. Heute konzentrieren sie sich auf NOI, Kapitalisierungssatz, Stabilität des Cashflows, Vermögensabschreibungen und Haltekosten.

Die extensive Ära, in der man durch Grundstückserwerb und Gebäudebau die Dividenden aus dem Immobilienwertzuwachs erzielen konnte, ist vollständig vorbei. An ihre Stelle tritt ein harter Wettbewerb um Kapitaleffizienz, Vermögensqualität und Verwaltungsgrenzen.

Was die chinesische Hotelbranche gerade durchlebt, ist nicht einfach eine einfache Umstellung von Größe auf Qualität – Größe und Qualität stehen nicht von Natur aus im Widerspruch zueinander. Was die Branche wirklich beseitigen muss, ist nicht „Größe“ an sich, sondern das „Groß aber Schwache“, das keine Produktunterstützung, Markenakkumulation und Betriebsfähigkeit aufweist.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Hotel Finance“, Autor: Nanchuan, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.