新世界发展，一边回血一边继续卖房卖地

10月6日，新世界发展在港交所发布2026财年业绩。

这份年报呈现出的图景颇为复杂：收入与亏损双双扩大，但经常性经营指标却明显改善；核心经营溢利创近年新高，净负债率亦持续攀升。

各种数据之间的背离，构成了理解新世界发展当前经营状况的核心线索。

业绩报告

亏损的构成首先值得拆解。

年报显示，与11 SKIES项目相关的非现金减值亏损及拨备净额达到183.22亿港元，是当年亏损的重要组成部分。此外，待发展、发展中及持作出售物业确认的减值亏损约79.79亿港元，投资物业公允价值变动亦形成损失。

年结日后，公司于2026年9月30日与香港机场管理局就提前终止11 SKIES协议达成最终协议。围绕这一终止安排，市场出现了偏正面的解读。

10月2日，瑞银发表研究报告指出，终止11 SKIES合约初步而言属正面消息，公司原先承诺自2027年6月至2066年9月、每年向机管局提供最少18亿港元租金分成保证的或有责任将获得豁免。

瑞银同时提到，公司2026财年核心盈利为8.51亿港元，优于其原先预期。大额减值和拨备集中计入当期损益，使年度亏损达到268.18亿港元，但从经常性指标看，公司的经营表现较上一财年有所改善。

2026财年，公司经常性营运净溢利由亏损12.25亿港元转为盈利22.28亿港元；核心经营溢利由60.17亿港元增至77.02亿港元。与此同时，集团继续压缩成本，资本支出118亿港元，同比下降6%，一般行政及其他营运费用28亿港元，同比下降19%，财务费用由54.21亿港元下降至47.10亿港元。

这部分改善，与香港物业市场以及公司自身项目销售表现有关。

在本财年，新世界发展的物业发展分部业绩为60.10亿港元，同比增长约8%。其中，香港物业发展分部业绩由上财年的8.77亿港元升至38.28亿港元；中国内地物业发展分部业绩为21.82亿港元。物业投资分部业绩则达到34.75亿港元，同比增长约7%。

香港市场的销售表现较为突出。2025年7月至2026年6月，香港住宅买卖合约总值同比增长约49%至6570亿港元，住宅买卖合约宗数同比增长约38%至74695份，私人住宅售价指数同期上涨约13%。

新世界发展的销售主要来自多个住宅项目。柏傲庄III于2026年4月重新推售，截至6月30日录得约50亿港元合同销售；滶蘊于5月推出后，截至6月30日合同销售额约27亿港元。到9月25日，柏傲庄III累计合同销售额约59亿港元，滶蘊约28亿港元；滶晨和天御在回顾期内分别录得约73亿港元和65亿港元合同销售。

公司未来的收入确认也有一定项目储备。截至2026年6月30日，新世界发展尚未入账的香港应占物业合同销售收入约209.14亿港元，预计将在2027及2028财年入账；中国内地尚未入账的相关合同销售收入约34亿元人民币。

投资物业则提供了另一部分相对稳定的经营收入。2026财年，公司香港物业投资收入34.24亿港元，中国内地物业投资收入19.15亿港元。其中，K11 MUSEA截至期末出租率达到99%，商场销售额同比增长约23%。

从这些数据来看，2026财年的经营利润改善主要来自香港物业发展业务贡献增加、物业投资业务表现改善，以及成本和融资费用下降。

但经营利润改善，并没有同步带来净负债下降。

图源：企业官方

截至2026年6月30日，新世界发展综合债务为1432.68亿港元，较上一财年1459.70亿港元下降约27亿港元；但同期现金及银行存款由258.57亿港元降至169.60亿港元，综合净负债因此由1201.13亿港元升至1263.07亿港元，债务净额与权益比率由58.1%升至68.3%。

现金流数据同样显示出这一变化。

2026财年，新世界发展经营活动所得现金净额为4.77亿港元，而上一财年为103.22亿港元；投资活动所得现金净额为35.50亿港元，融资活动则录得104.25亿港元现金流出。期末现金及现金等值项目为127.35亿港元。

债务期限结构也构成未来一段时间需要持续处理的问题。截至2026年6月30日，公司一年内到期的银行借贷、其他借贷、固定利率债券及应付票据合计232.37亿港元，第二年到期417.51亿港元，第三年到期416.01亿港元。

“增强现金流及降低整体债务水平”目前仍被新世界发展列为首要任务。年报中的行政总裁报告书提出“七招减债”，包括加快物业销售、资产出售、释放农地价值、提升租务回报、优化资本及营运支出、暂停派息及暂缓永续债分派，以及采取审慎的财务管理策略。

资产处置已经成为其中一项具体措施。9月，新世界发展向中国证监会及上海证券交易所提交商业不动产REIT注册及上市申请，拟以上海香港新世界大厦作为底层资产，预期发售规模约38.18亿元人民币，预计取得约32.40亿元人民币净所得款项；同期，公司公布涉及宁波塔及杭州望江新城项目部分资产的出售交易，金额超过17亿元人民币。

土地储备也被纳入资产价值释放计划。截至2026年6月30日，公司在香港持有约249万平方呎应占物业发展土地储备；新界农地储备应占土地面积约1245万平方呎，其中约1030万平方呎位于北部都会区。公司预计，已经转换及计划转换的农地储备可提供约1060万平方呎应占楼面面积。

与此同时，新世界发展仍需要面对持续经营层面的资金安排。独立核数师在报告中将“持续经营评估”列为关键审计事项。报告显示，截至2026年6月30日，公司借款总额为1485.87亿港元，其中245.09亿港元须于未来12个月内偿还；同期持有现金及银行结余169.60亿港元，并有39.50亿港元尚未提取的定期贷款融资。董事会最终认为，按持续经营基准编制综合财务报表是恰当的。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：张国豪，36氪经授权发布。