New World Development baut seine Liquidität wieder auf und verkauft gleichzeitig weiterhin Immobilien und Grundstücke.

Am 6. Oktober veröffentlichte New World Development die Geschäftsergebnisse für das Geschäftsjahr 2026 an der Hong Kong Stock Exchange.

Das in diesem Jahresbericht dargestellte Bild ist ziemlich komplex: Sowohl die Einnahmen als auch die Verluste sind gestiegen, aber die regelmäßigen Betriebskennzahlen haben sich deutlich verbessert; der Kernbetriebsgewinn erreichte einen Höchstwert in den letzten Jahren, während die Nettoverschuldungsquote weiter anstieg.

Die Abweichungen zwischen verschiedenen Daten bilden den zentralen Anhaltspunkt für das Verständnis des aktuellen Betriebszustands von New World Development.

Leistungsbericht

Die Zusammensetzung des Verlusts ist zunächst aufschlussreich zu zerlegen.

Dem Jahresbericht zufolge beliefen sich die nicht zahlungswirksamen Wertminderungsverluste und die Nettorückstellungen im Zusammenhang mit dem 11-SKIES-Projekt auf 18,322 Milliarden Hongkong-Dollar, was einen wichtigen Bestandteil des Verlusts in diesem Jahr darstellte. Darüber hinaus beliefen sich die bestätigten Wertminderungsverluste von zu entwickelnden, in Entwicklung befindlichen und zum Verkauf gehaltenen Immobilien auf etwa 7,979 Milliarden Hongkong-Dollar, und die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien führte ebenfalls zu Verlusten.

Nach dem Abschluss des Geschäftsjahres schloss das Unternehmen am 30. September 2026 mit der Flughafenbehörde Hongkong eine endgültige Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des 11-SKIES-Abkommens. Im Zusammenhang mit dieser Beendigungsregelung gab es auf dem Markt überwiegend positive Interpretationen.

Am 2. Oktober veröffentlichte UBS einen Forschungsbericht, der darauf hinwies, dass die Beendigung des 11-SKIES-Vertrags vorläufig eine positive Nachricht ist, da die bedingte Verpflichtung des Unternehmens, die ursprünglich zugesagt hatte, der Flughafenbehörde von Juni 2027 bis September 2066 jährlich eine Mindestmietanteilgarantie von 1,8 Milliarden Hongkong-Dollar zu gewähren, aufgehoben wird.

UBS wies gleichzeitig darauf hin, dass der Kerngewinn des Unternehmens im Geschäftsjahr 2026 851 Millionen Hongkong-Dollar betrug und die ursprüngliche Erwartung übertraf. Die großen Wertminderungen und Rückstellungen wurden vollständig in das Ergebnis der laufenden Periode einbezogen, was zu einem Jahresverlust von 26,818 Milliarden Hongkong-Dollar führte. Aus Sicht der regelmäßigen Kennzahlen hat sich die Betriebsleistung des Unternehmens jedoch im Vergleich zum vorherigen Geschäftsjahr verbessert.

Im Geschäftsjahr 2026 wandelte sich der regelmäßige Nettobetriebsgewinn des Unternehmens von einem Verlust von 1,225 Milliarden Hongkong-Dollar in einen Gewinn von 2,228 Milliarden Hongkong-Dollar; der Kernbetriebsgewinn stieg von 6,017 Milliarden Hongkong-Dollar auf 7,702 Milliarden Hongkong-Dollar. Gleichzeitig hat die Gruppe die Kosten weiter gedrückt: Die Kapitalausgaben beliefen sich auf 11,8 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; die allgemeinen Verwaltungs- und sonstigen Betriebskosten beliefen sich auf 2,8 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von 19 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; die Finanzkosten sanken von 5,421 Milliarden Hongkong-Dollar auf 4,710 Milliarden Hongkong-Dollar.

Diese Verbesserung hängt mit dem Immobilienmarkt Hongkongs und der Verkaufsleistung der eigenen Projekte des Unternehmens zusammen.

In diesem Geschäftsjahr belief sich das Ergebnis des Immobilienentwicklungssegments von New World Development auf 6,010 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Anstieg von etwa 8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Darunter stieg das Ergebnis des Immobilienentwicklungssegments in Hongkong von 877 Millionen Hongkong-Dollar im vorherigen Geschäftsjahr auf 3,828 Milliarden Hongkong-Dollar; das Ergebnis des Immobilienentwicklungssegments im chinesischen Festland belief sich auf 2,182 Milliarden Hongkong-Dollar. Das Ergebnis des Immobilieninvestitionssegments erreichte 3,475 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Anstieg von etwa 7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die Verkaufsleistung auf dem Hongkonger Markt ist besonders hervorzuheben. Von Juli 2025 bis Juni 2026 stieg der Gesamtwert der Wohnimmobilienkaufverträge in Hongkong um etwa 49 % gegenüber dem Vorjahr auf 657 Milliarden Hongkong-Dollar, die Anzahl der Wohnimmobilienkaufverträge stieg um etwa 38 % gegenüber dem Vorjahr auf 74.695 Verträge, und der Preisindex für private Wohnimmobilien stieg im gleichen Zeitraum um etwa 13 %.

Die Verkäufe von New World Development stammen hauptsächlich aus mehreren Wohnprojekten. Das Projekt The Pavilia Farm III wurde im April 2026 erneut zum Verkauf angeboten, und bis zum 30. Juni wurde ein vertraglicher Verkauf von etwa 5 Milliarden Hongkong-Dollar verzeichnet. Nach der Markteinführung des Projekts The V im Mai belief sich der vertragliche Umsatz bis zum 30. Juni auf etwa 2,7 Milliarden Hongkong-Dollar. Bis zum 25. September belief sich der kumulierte vertragliche Umsatz von The Pavilia Farm III auf etwa 5,9 Milliarden Hongkong-Dollar und der von The V auf etwa 2,8 Milliarden Hongkong-Dollar; die Projekte The Altitude und The Royal Hills verzeichneten im Berichtszeitraum jeweils einen vertraglichen Umsatz von etwa 7,3 Milliarden Hongkong-Dollar bzw. 6,5 Milliarden Hongkong-Dollar.

Für die zukünftige Einnahmenbestätigung des Unternehmens gibt es ebenfalls einen gewissen Projektbestand. Bis zum 30. Juni 2026 belief sich der noch nicht erfasste vertragliche Verkaufserlös der anteiligen Immobilien in Hongkong von New World Development auf etwa 20,914 Milliarden Hongkong-Dollar, der voraussichtlich in den Geschäftsjahren 2027 und 2028 erfasst wird; der noch nicht erfasste relevante vertragliche Verkaufserlös im chinesischen Festland belief sich auf etwa 3,4 Milliarden Renminbi.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien liefern einen weiteren Teil der relativ stabilen Betriebseinnahmen. Im Geschäftsjahr 2026 beliefen sich die Einnahmen aus Immobilieninvestitionen des Unternehmens in Hongkong auf 3,424 Milliarden Hongkong-Dollar und die Einnahmen aus Immobilieninvestitionen im chinesischen Festland auf 1,915 Milliarden Hongkong-Dollar. Darunter erreichte die Vermietungsrate von K11 MUSEA bis zum Ende des Berichtszeitraums 99 %, und der Umsatz des Einkaufszentrums stieg um etwa 23 % gegenüber dem Vorjahr.

Anhand dieser Daten geht die Verbesserung des Betriebsgewinns im Geschäftsjahr 2026 hauptsächlich auf den gestiegenen Beitrag des Immobilienentwicklungsgeschäfts in Hongkong, die verbesserte Leistung des Immobilieninvestitionsgeschäfts sowie den Rückgang der Kosten und Finanzierungskosten zurück.

Die Verbesserung des Betriebsgewinns führte jedoch nicht gleichzeitig zu einem Rückgang der Nettoverschuldung.

Quelle: Offizielle Angaben des Unternehmens

Bis zum 30. Juni 2026 belief sich die konsolidierte Verschuldung von New World Development auf 143,268 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von etwa 2,7 Milliarden Hongkong-Dollar gegenüber den 145,970 Milliarden Hongkong-Dollar im vorherigen Geschäftsjahr entspricht. Gleichzeitig sanken die Barmittel und Bankguthaben von 25,857 Milliarden Hongkong-Dollar auf 16,960 Milliarden Hongkong-Dollar. Infolgedessen stieg die konsolidierte Nettoverschuldung von 120,113 Milliarden Hongkong-Dollar auf 126,307 Milliarden Hongkong-Dollar, und das Verhältnis der Nettoverschuldung zum Eigenkapital stieg von 58,1 % auf 68,3 %.

Die Cashflow-Daten zeigen ebenfalls diese Veränderung.

Im Geschäftsjahr 2026 belief sich der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit von New World Development auf 477 Millionen Hongkong-Dollar, während er im vorherigen Geschäftsjahr 10,322 Milliarden Hongkong-Dollar betrug. Der Netto-Cashflow aus Investitionstätigkeit belief sich auf 3,550 Milliarden Hongkong-Dollar, und aus Finanzierungstätigkeit ergab sich ein Cash-Abfluss von 10,425 Milliarden Hongkong-Dollar. Die Barmittel und Barmitteläquivalente am Ende des Berichtszeitraums beliefen sich auf 12,735 Milliarden Hongkong-Dollar.

Die Laufzeitstruktur der Verschuldung stellt ebenfalls ein Problem dar, das in der kommenden Zeit kontinuierlich bearbeitet werden muss. Bis zum 30. Juni 2026 beliefen sich die innerhalb eines Jahres fälligen Bankkredite, sonstigen Kredite, festverzinslichen Anleihen und zu zahlenden Schuldverschreibungen des Unternehmens auf insgesamt 23,237 Milliarden Hongkong-Dollar, 41,751 Milliarden Hongkong-Dollar laufen im zweiten Jahr und 41,601 Milliarden Hongkong-Dollar im dritten Jahr ab.

„Die Stärkung des Cashflows und die Senkung des Gesamtverschuldungsniveaus“ steht derzeit noch ganz oben auf der Aufgabenliste von New World Development. Der Bericht des Geschäftsführers im Jahresbericht schlägt „sieben Maßnahmen zur Schuldenreduzierung“ vor, darunter die Beschleunigung des Immobilienverkaufs, der Verkauf von Vermögenswerten, die Freisetzung des Werts von Agrarland, die Steigerung der Mieterträge, die Optimierung der Kapital- und Betriebsausgaben, die Aussetzung der Dividendenausschüttung und der Aufschub der Ausschüttung von ewigen Anleihen sowie die Anwendung einer umsichtigen Finanzverwaltungsstrategie.

Die Veräußerung von Vermögenswerten ist bereits zu einer konkreten Maßnahme geworden. Im September reichte New World Development bei der China Securities Regulatory Commission und der Shanghai Stock Exchange einen Antrag auf Registrierung und Börsennotierung von gewerblichen Immobilien-REITs ein, der das New World Tower in Shanghai als zugrunde liegenden Vermögenswert vorsieht. Das erwartete Emissionsvolumen beträgt etwa 3,818 Milliarden Renminbi, und es wird erwartet, dass ein Nettoerlös von etwa 3,240 Milliarden Renminbi erzielt wird. Gleichzeitig kündigte das Unternehmen Verkaufstransaktionen von Teilen der Vermögenswerte der Projekte Ningbo Tower und Wangjiang New Town in Hangzhou an, deren Wert mehr als 1,7 Milliarden Renminbi beträgt.

Die Landreserven sind ebenfalls in den Plan zur Freisetzung des Vermögenswerts aufgenommen worden. Bis zum 30. Juni 2026 hielt das Unternehmen in Hongkong etwa 2,49 Millionen Quadratfuß anteilige Landreserven für Immobilienentwicklung; die anteilige Fläche der Agrarlandreserven in den Neuen Territorien beträgt etwa 12,45 Millionen Quadratfuß, wovon etwa 10,3 Millionen Quadratfuß in der Metropolregion Nord liegen. Das Unternehmen erwartet, dass die bereits umgewandelten und geplant umzuwandelnden Agrarlandreserven etwa 10,6 Millionen Quadratfuß anteilige Bruttogeschossfläche liefern können.

Gleichzeitig muss New World Development weiterhin die Finanzvorkehrungen für die laufende Geschäftstätigkeit treffen. Der unabhängige Wirtschaftsprüfer hat die „Bewertung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit“ im Bericht als wichtiges Prüfungsereignis eingestuft. Dem Bericht zufolge belief sich der Gesamtkreditbetrag des Unternehmens bis zum 30. Juni 2026 auf 148,587 Milliarden Hongkong-Dollar, wovon 24,509 Milliarden Hongkong-Dollar innerhalb der nächsten 12 Monate zurückgezahlt werden müssen. Gleichzeitig hielt das Unternehmen Barmittel und Bankguthaben von 16,960 Milliarden Hongkong-Dollar und verfügte über noch nicht in Anspruch genommene befristete Kreditfinanzierungen von 3,950 Milliarden Hongkong-Dollar. Der Vorstand ist letztendlich der Ansicht, dass die Erstellung des konsolidierten Jahresabschlusses auf der Grundlage der Fortführung der Unternehmenstätigkeit angemessen ist.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zukunft ist bewohnbar“, Autor: Zhang Guohao, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.