第四代住宅，换方向卷了

说到豪宅，你首先会想到什么？ 

在过去很长一段时间内，市场对豪宅的评判，往往都是外在的奢华。例如超大落地窗、昂贵的进口材料、奢华的装修风格……房企会把钱花在最显眼的地方，例如入户大堂、客厅背景墙这些客户第一眼就能看到的地方，让项目看起来“倍有面子”。 

而这两年，我们发现，豪宅市场的需求正在发生变化。 

高净值购房者在看过大量项目之后，已经能够很清晰的分辨，哪些设计是为了拍照展示，哪些是为了长期居住。以前大家觉得面子很重要，现在是自己的感受最重要。 

这就是为什么，豪宅的产品创新发生了转向，开始从比拼材料转向比拼生活场景，比拼生活体验。 

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不止大露台，大平层日益 “院墅化”

这几年，大平层和别墅之间的界限日渐模糊，原本别墅才能拥有庭院、露台、多功能分区等体验，越来越多的融入大平层设计中，很多项目通过入户花园、空中庭院和室内花园，实现室内外景观的无缝交融，提升空间层次感与度假感。 

先是层高。新规以后，住宅的层高提高到了不低于 3 米。而豪宅作为住宅天花板，层高自然要更有优势。目前很多豪宅的层高已经抬升至 3.5 米或更高。而一些项目通过错层设计，户内局部空间可以达到 6 米通高，空间感极大提升。 

最显著的变化，还是空中花园的植入。 

一种是打造环绕式超长露台。采用 L 型转角、270° 环幕或环岛式设计，让露台绕着建筑外围分布，结合大面积空中庭院，实现室内外景观的无缝衔接，这种布局能让户内的视野达到极致。 

比如福清茂华・星河颂建筑面积约 206㎡的户型，采用奇偶数露台错层布置，形成约 6 米层高的 270° 环幕花园，让每一户都拥有环岛式空中庭院，结合全落地窗设计，可以达到开门即见景的景观效果。 

另一种是打造多个独立的小型空中花园，将客厅、餐厅、厨房与多个露台、空中庭院融合，形成 LDKB 一体化空间，实现空间的多区域联动与洄游动线。 

以武夷・雲尚天翼约 239㎡户型为例，独立电梯开门即形成内外双玄关格局。每一户都是双庭院配置，实现了别墅才有前庭后院布局。其中，前院联通餐厨空间，可以轻松实现花园 party，后院联通客厅，构成完整的客餐厨阳花园一体化超级生活场。 

另外，市面还出现了产品形态更接近别墅的 “空中院墅”，主打 “两层一户” 的复式结构，兼顾大平层的通透尺度、别墅的私密格局与四代住宅的庭院意境。 

每两层为一户，通过约 6.6 米挑空打通竖向格局，单层层高达到 3.3 米，下层为客餐厨等社交空间，上层为卧室等私密休憩空间，动静分离。双钥匙设计，上下层各自拥有独立的入户系统，满足多代同堂的居住需求，既保持‘一碗汤距离’，又互不干扰。 

户户都带有空中庭院，其中，286㎡户型是三面庭院围合设计，露台总面积超过 80㎡，270° 环幕景观面，堪称真正意义上的全景舱。 

值得一提的是，这种两层通高设计，规避了一般四代宅露台对视的问题，也保障了每一层层高，从而使得采光效果最大化。这也是当前对于空中庭院设计的最优解。 

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局部定制兴起，豪宅开始走向个性化

定制化这个话题，其实在房地产行业并不陌生。只不过以前市场是刚需刚改为主，客户需求基本上还是围绕居住展开，再加上房企的成本限制，空间定制并没有发展空间。 

而这几年豪宅项目大量涌现，且产品内卷激烈，一些房企开始将定制作为一个亮点来吸引客户。 

与此同时，市场对于定制的需求也在增长。过去购买豪宅除了自住外，往往还带有投资的需求。而现在绝大部分的客户都将豪宅作为家族资产配置，豪宅除了满足现阶段居住外，还强调家族财富传承作用。 

这就要求，产品要切合现阶段客户的 “心头好”，也要具有可成长性，能匹配家庭在不同阶段的不同需求。 

从近两年市面上的豪宅产品来看，定制主要体现在两个方面： 

第一，户型结构定制，空间格局可根据客户需要做微调； 

第二，精装区“去样板化 ” ，开放一部分选择权给客户。 

例如越秀华樾就是广州首个支持室内空间定制的豪宅，提供了多达 12 种空间演绎方案给客户选择。 

建面约 330㎡的户型为例，全屋可围绕 “客厅、主卧套房、次卧”3 大功能区域进行改造组合。不同空间既可打通组合，房间大小和数量也可按需规划，真正把空间的主导权和塑造权交还给业主。 

例如，景观面的定制。全屋规划约 42 米开窗界面，室内绝大部分空间都拥有观景视野，其中包括约 36 米的双 L 型观江界面。在客厅区域，客户可根据需要选择设计成 “客厅 + 南侧阳台” 两个公共功能空间，也可以互相打通，定制成更敞阔的一体化公区。 

次卧区域既可定制成一个集合衣帽间、书房 / 化妆间、次卧套房等多功能空间组合的超级套房；也可以设计成次卧套房 + 独立收藏室组合；还可以在这个区域定制一间工人房，通过动线分离，兼顾业主隐私与家政人员的高效服务。 

图片来源：谈房 

客厅的茗茶区域可以纳入客厅，也可以与主卧打通变成一个 L 型环幕主卧套房。 

此外，248㎡与 254㎡户型支持同一层左右两套打通，或者上下层同户型竖向打通。 

项目还联手梁志天等知名设计师，为客户打造宋氏美学、现代简约、前卫时尚、东意西境等多种风格供客户选择。 

柔性定制赋予了空间无限可能，也让豪宅变得更加个性化和人性化。 

深圳湾澐玺也推出 “交付前可选式定制” 服务，从风格、局部功能空间、厨电部品三个维度提供个性化方案。 

项目采用 “框架核心筒 + 无次梁厚板” 的结构，户内没有大量次梁束缚，墙体也大多为非承重隔墙，同时还预留了 X 可变空间。业主可以在交付前提前定义 X 空间功能，业主可以自主进行布局：做茶室、做家庭书房、做影音室、做儿童游乐区或者独立康养房等。 

室内风格方面，建面约 305m² 及以下面积段户型提供两套大师级室内设计方案供选择。一个偏东方雅致，一个偏现代简约，业主在签约阶段选定，直接按选定方案精装交付。 

餐厨空间主打 “中厨专业化、西厨社交化” 的设计理念，为业主提供嘉格纳、方太两套厨电品牌配置选择，兼顾不同的饮食和烹饪习惯。 

当然，定制对房企而言，是一件风险及操作难度都比较高的事。大部分项目，即便做定制，也仅仅是局部某个空间内做试水。 

例如，客厅。豪宅的客厅尺度阔绰，可以兼容多元的生活场景。过去，客厅结构往往是固定，而近年来，随着 “无柱” 化设计的普及，客厅布局调整的自由度大大提升。一些项目在设计户型时会预留可拆卸隔断、可开合边界，满足家庭不同阶段的不同需求。另外，客厅不再预设单一的会客场景，而是兼顾欢聚、亲子、个人兴趣等多元需求，客厅不再是 “大而不当”。 

例如，上海保利世博天悦 2025 年推出的 260㎡户型，就放弃了传统豪宅 “大客厅 + 零散小房间” 的固化布局，设置可开可合的多功能厅。待客时打通，形成完整巨厅；日常居家，隔断收起，变成独立书房或者儿童活动室。这主要是考虑到，现在的高净值家庭结构很复杂，有的家庭需要居家办公，有的常年有老人同住，固定户型很难适配家庭 5‑10 年的生命周期变化。可变空间的存在，让客厅能兼容的场景更加多元化。 

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情绪价值升级，豪宅开始售卖松弛感

曾经的豪宅比拼，焦点集中在社区大堂、会所、泳池这类对外展示的公共配套。过去做顶豪，标配就是奢华酒店式大堂、恒温泳池、红酒雪茄室。这些配套有很强的社交展示属性，接待朋友、商务会客很有面子，但业主日常使用率极低。很多项目会所交付之后维护成本高昂，最终沦为闲置的摆设。 

而近两年，越来越多项目意识到，高净值人群并不缺少对外社交的排场，缺的是安放个人情绪的容器。这一群体物质上已不短缺，精神层面的体验仍有很大提升空间。 

豪宅竞争也开始从物理空间打造，转向了情绪价值塑造。 

很多房企意识到，很多高净值人群日常工作压力大，回到家需要彻底放松、不被打扰。于是，房企找到了一个情绪切入点：松弛感。 

例如，杭州万潮玖序则从规划层面解决居住对视干扰问题，楼栋做角度扭转，实现 “对景不对人”，让客户能够享受开阔江景视野的同时，不需要担心隐私问题。 

另外，户型内部不再像过往豪宅那样突出仪式感。相反，要强化家的松弛感。通过强化居家洄游动线，增加空间的趣味性。搭配大面积私属露台，把微园林搬进家里，让业主在家中就拥有独处放空的小天地。露台也不再是简单的观景平台，还预留绿植灌溉点位，适配户外休闲、轻食烧烤等使用场景，成为业主脱离工作身份、独处放松的场所。 

再如，有的项目会在户型内设置独立静区，和客餐厅公区完全分隔。哪怕客厅有孩子玩耍、保姆做家务，主卧套房和独立茶室依然能保持安静。不少高净值业主有居家办公、深夜阅读的习惯，这个独立静区，就是家里的 “情绪缓冲带”。 

豪宅的奢侈，已经不止是窗外的风景，更是关上家门以后的松弛。当豪宅不再刻意制造隆重感、仪式感，而是让居住者卸下身份、回归自我的居家氛围，业主买到的就不仅仅是一个物理空间，更是一个情绪栖息地。 

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：青箬，36氪经授权发布。