Vierte-Generation-Wohnungen, der Wettbewerb schlägt eine neue Richtung ein.

Wenn Sie an Luxusimmobilien denken, was fällt Ihnen zuerst ein?

Über einen sehr langen Zeitraum in der Vergangenheit konzentrierte sich die Bewertung von Luxusimmobilien auf dem Markt meist auf die äußere Pracht. Zum Beispiel übergroße bodenhohe Fenster, teure importierte Materialien, luxuriöse Einrichtungsstile... Die Immobilienunternehmen investierten das Geld in die auffälligsten Bereiche, wie die Eingangshalle und die Wand hinter dem Wohnzimmer, die die Kunden beim ersten Blick sehen, damit das Projekt besonders "ansehnlich" wirkt.

In den letzten zwei Jahren stellen wir jedoch fest, dass sich die Nachfrage auf dem Markt für Luxusimmobilien verändert.

Nachdem sie eine große Anzahl von Projekten besichtigt haben, sind hochvermögende Käufer in der Lage, klar zu unterscheiden, welche Designs für Fotoaufnahmen und Präsentationen gedacht sind und welche für ein langfristiges Wohnen geeignet sind. Früher hielten die meisten Menschen das Ansehen für wichtig, heute steht das eigene Wohlbefinden im Vordergrund.

Aus diesem Grund hat die Produktinnovation von Luxusimmobilien eine Wende vollzogen: Der Wettbewerb verlagert sich von dem Vergleich von Materialien zu dem Vergleich von Lebensszenen und Lebenserfahrungen.

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Nicht nur große Terrassen: Penthäuser werden zunehmend "villaartig"

In den letzten Jahren verschwimmt die Grenze zwischen Penthäusern und Villen zunehmend. Erfahrungen wie Gärten, Terrassen und multifunktionale Bereiche, die früher nur Villen vorbehalten waren, werden immer häufiger in das Design von Penthäusern integriert. Viele Projekte erreichen durch Eingangsgärten, Himmelsgärten und Innengärten eine nahtlose Verschmelzung von Innen- und Außenlandschaften und verbessern die räumliche Tiefe sowie das Urlaubsgefühl.

Zuerst die Raumhöhe: Nach den neuen Vorschriften beträgt die Raumhöhe von Wohnungen nicht weniger als 3 Meter. Als Spitzenprodukt im Wohnungsbau haben Luxusimmobilien natürlich noch größere Vorteile bei der Raumhöhe. Derzeit ist die Raumhöhe vieler Luxusimmobilien bereits auf 3,5 Meter oder mehr angehoben. Einige Projekte nutzen ein Versatzdesign, sodass lokale Bereiche in der Wohnung eine durchgehende Höhe von 6 Metern erreichen und das Raumerlebnis stark verbessern.

Die deutlichste Veränderung ist jedoch die Integration von Himmelsgärten.

Eine Variante besteht darin, umlaufende übergroße Terrassen zu gestalten. Mit L-förmigen Ecken, 270°-Panoramadesign oder inselhaften Anordnungen werden die Terrassen um die Außenkante des Gebäudes herum angeordnet. In Kombination mit großen Himmelsgärten wird eine nahtlose Verbindung von Innen- und Außenlandschaft erreicht, sodass der Ausblick aus der Wohnung maximal optimiert wird.

Beispielsweise die Wohnung mit einer Fläche von ca. 206 ㎡ in Fuqing Maohua · Xinghe Song nutzt eine versetzte Anordnung von Terrassen für gerade und ungerade Stockwerke, sodass ein 270°-Panoramagarten mit einer Raumhöhe von ca. 6 Metern entsteht. Jede Wohnung verfügt über einen inselartigen Himmelsgarten, und in Kombination mit dem Design vollflächiger bodenhoher Fenster ergibt sich der Effekt, dass man beim Öffnen der Tür direkt auf die Landschaft blickt.

Eine andere Variante besteht darin, mehrere unabhängige kleine Himmelsgärten zu gestalten, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche mit mehreren Terrassen und Himmelsgärten zu verbinden, um einen integrierten LDKB-Raum zu schaffen, der eine Vernetzung mehrerer Bereiche und einen fließenden Bewegungsablauf im Haus ermöglicht.

Am Beispiel der Wohnung mit ca. 239 ㎡ in Wuyi · Yunshang Tianyi: Wenn die unabhängige Aufzugstür geöffnet wird, entsteht ein Muster mit zwei Eingangsbereichen für Innen und Außen. Jede Wohnung ist mit zwei Gärten ausgestattet, sodass die Anordnung von Vorgarten und Hintergarten realisiert wird, die früher nur Villen vorbehalten war. Der Vorgarten ist mit dem Küchen- und Essbereich verbunden, sodass man problemlos Gartenpartys veranstalten kann. Der Hintergarten ist mit dem Wohnzimmer verbunden und bildet einen vollständigen super Lebensbereich, der Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Balkon und Garten integriert.

Darüber hinaus sind auf dem Markt auch "Himmelsvillen" entstanden, deren Produktform noch näher an Villen liegt. Sie setzen auf eine zweistöckige Doppelhausstruktur pro Wohneinheit und vereinen die Transparenz von Penthäusern, die Privatsphäre von Villen und die Gartenatmosphäre von Wohnungen der vierten Generation.

Je zwei Stockwerke bilden eine Wohneinheit. Durch eine ca. 6,6 Meter hohe durchgehende Öffnung wird die vertikale Struktur verbunden, sodass die Raumhöhe pro Etage 3,3 Meter beträgt. Die untere Etage beherbergt soziale Bereiche wie Wohnzimmer, Esszimmer und Küche, die obere Etage beherbergt private Ruhebereiche wie Schlafzimmer, sodass eine Trennung von aktiven und ruhigen Bereichen erreicht wird. Mit dem Double-Key-Design verfügen die obere und untere Etage jeweils über ein unabhängiges Eingangssystem, das die Wohnbedürfnisse von mehreren Generationen unter einem Dach erfüllt: Man hält einen angemessenen Abstand und stört sich nicht gegenseitig.

Jede Wohneinheit verfügt über einen Himmelsgarten. Die Wohnung mit 286 ㎡ ist mit einem dreiseitig von Gärten umgebenen Design ausgestattet, die Gesamtfläche der Terrassen beträgt mehr als 80 ㎡ und bietet eine 270°-Panoramalandschaft – sie ist ein echter Panoramakabinenraum im wahrsten Sinne des Wortes.

Erwähnenswert ist, dass dieses zweistöckige durchgehende Design das Problem der gegenseitigen Sichtbarkeit von Terrassen bei üblichen Wohnungen der vierten Generation vermeidet und gleichzeitig die Raumhöhe jeder Etage gewährleistet, sodass die Beleuchtungswirkung maximal optimiert wird. Dies ist derzeit die optimale Lösung für das Design von Himmelsgärten.

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Lokale Individualisierung entsteht: Luxusimmobilien werden zunehmend personalisiert

Das Thema Individualisierung ist in der Immobilienbranche eigentlich nicht neu. Allerdings war der Markt früher hauptsächlich von Wohnungen für Erst- und Zweitwohnungen geprägt, die Kundenbedürfnisse konzentrierten sich im Grunde auf das Wohnen. Zusätzlich zu den Kosteneinschränkungen der Immobilienunternehmen hatte die räumliche Individualisierung keine Entwicklungsmöglichkeiten.

In den letzten Jahren tauchen jedoch eine große Anzahl von Luxusimmobilienprojekten auf, und der Wettbewerb um die Produkte ist intensiv geworden. Einige Immobilienunternehmen beginnen, Individualisierung als Highlight zu nutzen, um Kunden anzuziehen.

Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach Individualisierung auf dem Markt. Früher wurden Luxusimmobilien neben der Eigennutzung oft auch für Investitionszwecke gekauft. Heute betrachten die allermeisten Kunden Luxusimmobilien als Teil der Vermögensanlage für ihre Familie. Neben der Erfüllung des aktuellen Wohnbedarfs wird auch die Rolle der Luxusimmobilie als Vermächtnis des Familienvermögens betont.

Dies erfordert, dass das Produkt nicht nur den aktuellen Vorlieben der Kunden entspricht, sondern auch entwicklungsfähig ist und die unterschiedlichen Bedürfnisse der Familie in verschiedenen Phasen erfüllen kann.

Betrachtet man die Luxusimmobilienprodukte auf dem Markt in den letzten zwei Jahren, zeigt sich die Individualisierung hauptsächlich in zwei Aspekten:

Erstens: Individualisierung der Wohnungsstruktur, die räumliche Anordnung kann nach Kundenwünschen feinjustiert werden;

Zweitens: Die "Entstandardisierung" der ausgestatteten Bereiche, wobei den Kunden ein Teil der Entscheidungsmöglichkeiten überlassen wird.

Beispielsweise ist Yuexiu Huayue das erste Luxusimmobilienprojekt in Guangzhou, das die Individualisierung von Innenräumen unterstützt und den Kunden bis zu 12 verschiedene räumliche Gestaltungskonzepte zur Auswahl stellt.

Am Beispiel der Wohnung mit einer Fläche von ca. 330 ㎡: Der gesamte Wohnraum kann um die drei Funktionsbereiche "Wohnzimmer, Hauptschlafzimmer-Suite, Nebenschlafzimmer" umgestaltet und kombiniert werden. Verschiedene Bereiche können miteinander verbunden werden, und die Größe sowie Anzahl der Zimmer können nach Bedarf geplant werden. Damit wird die Gestaltungsfreiheit des Raums wirklich an die Eigentümer zurückgegeben.

Zum Beispiel die Individualisierung der Landschaftsansicht: Der gesamte Wohnraum ist mit einer Fensterfläche von ca. 42 Metern ausgestattet, sodass die meisten Bereiche der Wohnung einen Ausblick auf die Landschaft haben, darunter auch eine doppelte L-förmige Flussaussichtsfläche von ca. 36 Metern. Im Wohnbereich können die Kunden nach Bedarf wählen, zwei öffentliche Funktionsbereiche "Wohnzimmer + Südterrasse" zu gestalten, oder sie können miteinander verbunden werden, um einen noch geräumigeren integrierten öffentlichen Bereich zu schaffen.

Der Bereich des Nebenschlafzimmers kann entweder zu einer Super-Suite gestaltet werden, die mehrere Funktionsbereiche wie Ankleidezimmer, Arbeits-/Make-up-Zimmer und Nebenschlafzimmer-Suite kombiniert; oder als Kombination aus Nebenschlafzimmer-Suite und unabhängigem Abstellraum gestaltet werden; außerdem kann in diesem Bereich ein Dienstbotenzimmer individualisiert werden. Durch die Trennung der Bewegungsabläufe werden die Privatsphäre der Eigentümer und die effiziente Bedienung des Hauspersonals gleichermaßen berücksichtigt.

Quelle des Bildes: Tan Fang

Der Teezubereitungsbereich im Wohnzimmer kann in das Wohnzimmer integriert werden, oder er kann mit dem Hauptschlafzimmer verbunden werden, um eine L-förmige Panorama-Hauptschlafzimmer-Suite zu bilden.

Darüber hinaus unterstützen die Wohnungen mit 248 ㎡ und 254 ㎡ die Verbindung von zwei nebeneinander liegenden Wohnungen auf derselben Etage oder die vertikale Verbindung von zwei gleichartigen Wohnungen auf übereinanderliegenden Etagen.

Das Projekt arbeitet außerdem mit bekannten Designern wie Steve Leung zusammen, um den Kunden verschiedene Stile wie die Ästhetik der Song-Dynastie, moderner Minimalismus, avantgardistischer Mode und östliches Konzept mit westlicher Atmosphäre zur Auswahl zu stellen.

Die flexible Individualisierung verleiht dem Raum unbegrenzte Möglichkeiten und macht Luxusimmobilien noch personalisierter und menschenfreundlicher.

Shenzhen Bay Yunxi hat ebenfalls den Service "wählbare Individualisierung vor der Übergabe" eingeführt und bietet personalisierte Konzepte in drei Dimensionen: Stil, lokale Funktionsbereiche und Küchengeräte.

Das Projekt nutzt die Struktur "Kernrohr mit Rahmen + dicker Platte ohne Unterzüge", sodass die Wohnung nicht durch zahlreiche Unterzüge eingeschränkt wird und die meisten Wände nicht tragende Trennwände sind. Gleichzeitig ist ein variabler X-Raum vorgesehen. Die Eigentümer können die Funktion des X-Raums vor der Übergabe selbst definieren: Sie können ihn als Teezimmer, häusliches Arbeitszimmer, Heimkino, Spielbereich für Kinder oder unabhängigen Wellnessraum gestalten.

Was den Innenstil betrifft, stehen für Wohnungen mit einer Fläche von ca. 305 ㎡ und weniger zwei Meisterklasse-Innenraumdesignkonzepte zur Auswahl. Eines ist eher orientalisch-elegant, das andere eher modern-minimalistisch. Die Eigentümer wählen es in der Vertragsphase aus, und die Wohnung wird direkt gemäß dem gewählten Konzept ausgestattet übergeben.

Der Küchen- und Essbereich folgt dem Designkonzept "professionelle chinesische Küche, soziale westliche Küche" und bietet den Eigentümern zwei Konfigurationen von Küchengerätemarken (Gaggenau und Fotile) zur Auswahl, um unterschiedlichen Ernährungs- und Kochgewohnheiten Rechnung zu tragen.

Natürlich ist die Individualisierung für Immobilienunternehmen eine Angelegenheit mit hohem Risiko und hohem operativen Aufwand. Die meisten Projekte beschränken sich auch bei der Umsetzung von Individualisierung auf Experimente in einzelnen lokalen Bereichen.

Zum Beispiel das Wohnzimmer: Das Wohnzimmer von Luxusimmobilien ist großzügig dimensioniert und kann vielfältige Lebensszenen aufnehmen. Früher war die Struktur des Wohnzimmers meist festgelegt, aber in den letzten Jahren hat sich mit der Verbreitung des "säulenlosen" Designs die Freiheit bei der Anpassung der Wohnzimmeranordnung stark erhöht. Einige Projekte sehen bei der Planung der Wohnungen abnehmbare Trennwände und öffnbare Grenzen vor, um die unterschiedlichen Bedürfnisse der Familie in verschiedenen Phasen zu erfüllen. Darüber hinaus ist das Wohnzimmer nicht mehr auf ein einziges Szenario für den Empfang von Gästen ausgelegt, sondern berücksichtigt vielfältige Bedürfnisse wie gesellige Zusammenkünfte, Zeit mit Kindern und persönliche Interessen. Das Wohnzimmer ist nicht mehr "groß aber nutzlos".

Zum Beispiel die 260 ㎡-Wohnung, die Shanghai Poly Expo Tianyue 2025 auf den Markt gebracht hat, verzichtet auf die starre Anordnung traditioneller Luxusimmobilien "großes Wohnzimmer + kleine verstreute Zimmer" und richtet einen multifunktionalen Saal ein, der geöffnet oder geschlossen werden kann. Wenn Gäste empfangen werden, wird er verbunden und bildet ein komplettes riesiges Wohnzimmer; im alltäglichen Wohnen wird die Trennwand eingefahren und daraus wird ein unabhängiges Arbeitszimmer oder ein Spielzimmer für Kinder. Dies berücksichtigt, dass die Struktur hochvermögender Familien heute sehr vielfältig ist: Einige Familien benötigen ein häusliches Arbeitszimmer, andere leben ständig mit älteren Familienmitgliedern zusammen. Eine festgelegte