非标商业的竞争，正在转向中后台

过去几年，非标商业凭借鲜明的空间表达和跳脱常规的业态组合迅速建立起市场认知。但当第一批项目进入稳定运营期，在场景、环境、首店这些可见的醒目标签逐渐归于日常后，非标项目需要回答的问题，也已经有所转向。

沿着今年上半年非标商业领域的亮点和趋势可以发现，存量非标商业项目的变化正在朝两个方向展开：向内，文化生产的机构化和日常化趋势并行，成为昭示项目形象的必修课；向外，经过验证的做法开始离开单个项目，通过对自我的主动拆解和迁移，试图在新的场地与地方议题中，重新组合。

进入运营深水区内容坪效，是衡量空间效益的新指标

我们长期对市场上的标杆非标商业进行观察，统计样本按入市时间可以划分为三个阶段：萌芽期（2019—2022年，20个）、爆发期（2023—2024年，45个）、分化期（2025年至今，31个）。

历年入市的重点关注非标商业项目数量

萌芽期的项目以老商场调改和城市更新项目为主，空间形态接近街区商业和文创园区；爆发期则见证了非标商业从概念走向广泛实践，项目定位普遍偏向年轻潮流与社交传播。

而随着早期项目相继进入稳定期，市场的关注点也转向了：项目能否持续生产自己的独特性？开业热度能否转化为稳定复访？在单个项目成立的方法，又能否进入新的场地继续生长？

在运营导向的阶段，“内容坪效”可能成为描述非标商业项目效益的新指标。

这里的“坪效”指的单位空间在一定周期内依靠线上线下内容所创造的综合价值。既包括活动、商品与服务带来的直接收入，以及间接提升的复访、停留、品牌认知等等。

如何创造内容坪效？

从目前录得25个项目的187个活动案例中，市集、演出与节庆构成最常见的内容组合；展览、工作坊与公共艺术更偏向场所性格的塑造，品牌快闪则承担短周期的消费转化。

主题上，地方风物与公共艺术活动内容数量较多，其次是户外运动和二次元相关内容。

在对案例进行更深入的研究与跟踪之后我们发现：非标商业的内容生产能力呈现出两条较为清晰的趋势线索：一方面是文化生产功能变得日常化和专业化，另一方面是项目方开始探索通过自营与联营，更主动地介入品牌、商品和服务的组织。

文化生产成为运营必修课

尽管我们在《2026上半年的非标商业，开始认真做“小事”》中的统计发现，非标商业里的文化业态占比正在收缩，但这并不意味着文化生产功能的失效。

更加深远的变化在于，文化生产从依赖单一文化业态或集中性的活动，转向机构合作、空间组织、节律性活动与固定IP共同构成的日常运营环节。

北京檀谷的季节性活动｜来源：小红书@檀谷

首先是机构化的长期实践，引入专业文化机构形成稳定的文化内容供给。

例如，余德耀美术馆离开西岸后，在2023年迁入蟠龙天地。除新建主馆外，项目还将古镇老宅改造成项目空间，并把公共艺术项目与艺术衍生品店散布于项目全域，从单一业态延伸为嵌入社区日常的“流动美术馆”。

相似地，麓湖CPI的A4美术馆将场馆运营的方法移植到重庆绿心和武汉延庆里，将艺术空间与图书馆、公园、社区服务和商业业态并置。

对麓湖而言，文化生产并不是商业之外的点缀，还是持续将社区生活图景转化为项目吸引力的基础设施。

REGULAR源野的gregarious公共艺术空间呈现出了另一种更轻盈的空间组织方式。

gregarious将项目中央的公共艺术空间连接三座下沉花园，并集成图书、策展、快闪等功能，文化内容本身未必构成强烈的目的地吸引力，却穿插在穿行、休憩等行为动线中，潜移默化地塑造场地的性格。

其次，标杆型的项目也依靠自由团队或外部机构，形成了稳定且高频的文化事件生产节律。面包节、咖啡节等品类导向的事件以及音乐节、戏剧节等品味导向的事件已经具备稳定的经营预期。

天目里、麓湖CPI、集社Green Station等项目已经能够以每周活动维持日常活跃度。社区导向的深度活动与流量导向的商业活动彼此交错，让项目建立起可复用的选题、策划、招募与执行机制。

“集、展、节”等不同活动形式，也由临时营销事件，转向具有稳定价值主张、与落地频率的内容产品。

在更长周期的视角，已经有部分项目开始形成统摄全年的自有内容IP。

例如，上海龙华会依托国家级非遗“上海龙华庙会”，从春会到冬会，形成具有本地文化特色的市集品牌；莫干山庾街马戏节进入第二届，逐渐积累起一定的排他性；檀谷开山节、蟠龙天地江南风物季、阿云朵仓噗噜发酵节等年度节事也相继进入连续举办周期，内容与空间已经有了深度绑定。

另外也有个别项目的内容策划能力超出商业场景，成长为拥有独立受众与行业影响力的文化事件。

例如2026年五一期间，武汉麓客岛举办的Fjaka音乐生活节，凭借独到的审美风格收获良好的市场反响。即便放在音乐节行业中，Fjaka的内容质量也颇具竞争力。

此外还有2026年7月，大同东南邑在古城街巷中举办为期一周的百戏艺术节，是国内首个以“百戏”为主题的街区艺术活动。除带动节日客流外，活动内容更是强化了历史街区的地方感。

从这些案例形成的影响力来看，对非标商业而言，文化生产的价值并不止于品牌叙事或打卡点位。建筑和品牌组合塑造了一个地方的面貌，共同参与的经历则让人与地方建立联系。

文化内容因此，既是内容生产的源泉，同时也更接近持续性的研发投入：不断测试一个地方能够容纳什么内容、聚集什么人，又能形成怎样的关系。

项目方开始参与品牌成长

除了内容活动策划，非标项目运营方也开始通过自营与联营主动介入经营。尤其是当市场上尚未出现合适的品牌，或契合项目定位的业态难以承受常规租金时，项目方开始通过投资孵化、低租金、免租或营收分成等方式更深度地参与品牌成长。

体现在空间上，慢闪市集是项目方切入自营联营的常见形态。

LOFT53、天目里、麓湖CPI等项目均开出自营常驻市集空间，通过较短周期的品牌轮换降低试错成本，同时更直接地接收市场反馈。在持续试验中调整经营策略，动态校准对市场的体感。

LOFT53的SMOO Market总面积约1,000平米，分为“市集”和“门店”两个区域。门店部分主要由自持品牌运营，市集部分则由慢闪店铺构成。

慢闪小店轮换周期为3～6个月，采用销售分成模式引入外部品牌，以较低租金降低入驻门槛和经营风险，也将运营方与商户的利益进一步绑定。

麓湖CPI的KOKO Market由两栋旧样板房改造而成，建筑面积810平米，由商管团队阿发奇负责招商运营。

除了外部品牌之外，KOKO Market还纳入阿发奇自营的慢闪买手品牌Combo｜Fair Fair，“大自营”与“小自营”并行。项目方不只负责选择品牌，也通过自有品牌主动编织商户之间的关系。

相较于空间硬件的持续更新，自营联营策略是一套低成本的测试机制：它在交易效率之外提供必要的缓冲空间，用以回应项目定位，并最终沉淀为可复用的能力，更直接地表达项目自身的价值主张。

非标的项目沉淀出标准化的能力模型

当文化内容、自营联营逐渐从单次尝试变成稳定的生产机制，非标商业积累下来的是一套持续生产内容、组织品牌与回应场地的能力组合。

那么这些在单个项目中被反复验证的方法，能否脱离原有的空间和市场继续成立？

我们观察到随着存量空间改造需求的增加，部分已经取得落地结果的非标商业团队开始将经验从单体项目中拆解出来，作为可被采购的产品对外输出。

与传统的代运营模式不同，非标商业团队输出的能力模型大多以“定位策划+招商运营+内容共创”为核心。另外也有一些创新的个案仅输出标准化、插件化的经营模块，快速检验在既有项目中取得成效的空间与品牌组合，能否与消费特征不同的地域市场发生化学反应。

当然，能力输出的前提通常建立在长期操盘自有项目、反复验证完整方法链条的基础上。例如，麓湖系产品为阿发奇提供了相对充分的业态探索空间，使其逐步形成覆盖环境营造、内容生产、社群运营、品牌导入、乃至产品研发的完整能力链条。从成都麓湖CPI到武汉麓客岛、延庆里、重庆绿心，这套方法在不同开发阶段被反复验证。

基于这些经验，阿发奇也开始尝试向外输出这套能力模型。2026年4月，阿发奇以“保底＋浮动”的整租模式取得宽窄巷子二期南区十年运营权。

对比之下，麓湖系产品仍然根植于社区语境，而宽窄巷子作为城市文旅的流量担当，二者在客群机构、消费动机和品牌承租能力上都有较大差异。这套能力组合能否跨越场景经受市场检验，值得进一步的期待和观察。

类似的案例还有计划2027年入市的杭州水云间，是成都此地CyPARK运营方赛元商业与地方国企的合作实践。

赛元商业的输出能力覆盖定位策划、设计优化、招商组织和后续运营，并参与经营期的租金收益分成，与项目经营结果绑定。

这类案例昭示了一种新的可能性：对于希望借助非标解法盘活账本以难闭环的商业空间、并且缺乏线下商业手感的业主方来说，这种将经营收益与合作团队专业能力深度绑定的合作模式，未来还有可观的探索机会。

此外，近期市场还出现一些“插件化”空间输出的实践。这些可迁移的插件是在非标商业已经取得经营验证、能够灵活嵌入不同场地的空间与经营模块。

例如空场建筑先后为北京永定河集设计快闪盒子，并在杭州天目里国际街区搭建11座装配式木构小屋。两次实践均以轻量化、可装配的空间单元介入既有场地，形成一套低干预、可迁移的空间营造方法。

类似地，由REGULAR源野孵化的设计团队悦添集，也先后为成都太古里、九龙湖阿那亚输出不同尺度的空间方案。

相较于复制完整项目，这类实践更像是将经过验证的空间模块与运营场景拆解出来，再根据场地条件重新组合。

成都太古里 10 周年庆 -“你的时分”装置设计 | 来源：公众号@建日筑闻

当然，能力输出并不意味着简单复制。恰恰相反，它要求团队判断哪些部分可以标准化，哪些部分必须对场地保持敏感。

由此也能看见非标商业发展到新一阶段之后，看似矛盾的进化方向：非标准化的前台呈现与对外扩张，需要标准化的中后台方法轮作为支撑。

非标化与标准化将同时发生

回看过去，非标商业曾对新业态、新场景和体验消费抱有较高期待，但这些预期并未普遍转化为稳定的经营模型。

也正因此，不再完全依赖场景与首店的稀缺效应，而是持续创造“内容”的能力，将愈发成为项目运营阶段的核心竞争力。空间可以在开业时一次性完成，项目的性格却必须在运营日常中被不断塑造。

同时，随着公园商业、社区营造、风物经济等一系列新空间、新内容的涌现，当购物中心不再是唯一的对比和参照，非标商业的形态也会有更多样化的答案。它可能是地方研究机构，也可能是文化场所、邻里中心，甚至只是随社区发展不断变化的公共空间。

因此，未来非标商业的进化方向，并非一味追求空间界面和品牌组合的标新立异，更值得探索的是如何以标准化的中后台，支撑个性化的前台场景与内容。

本文来自微信公众号“Mall先生”，作者：朱雁南，36氪经授权发布。