北京上海新政至今，市场表现如何？

8月，北京和上海先后发布新政，如今市场表现如何？

北京把答案写在新房成交上，第35周（8.24-30）新房成交冲到1090套，环比增长近八成，这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大。

上海把答案写在外环外占比上，五项措施八项内容，核心增量全部倾斜外环外，新政落地当周（8.17-23）外环外成交占比就冲到69.3%。

把数据拆开看，两地的故事各有各的层次。

01

北京新房连续三周回升

二手房底盘更实

2026年8月7日，北京市住建委、市规自委、市公积金管理中心联合发文，把非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限从2年降到1年，公积金最高贷款额度抬到340万元。（详见《北京限购再松绑，房地产风向标动了！》）

普睿数智监测数据显示，第35周（8.24-30），北京新房成交1090套、12.95万平方米、69.35亿元，三项指标环比分别增长79.9%、73.4%、60.4%。这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大，第33周（8.10-16）只涨了4.1%，第34周（8.17-23）涨了11.6%，到第35周直接跳到近八成，走出一条典型的加速放量曲线。

1090套这个数，放到全年看能排进前七，是全年周均722套的1.5倍。

但需注意放量成色的高度集中，这1090套中，有257套来自通州宋庄的北投和璟，一个项目就占了全市成交套数的23.6%。

把它剔除掉，剩下的833套，环比第34周（8.17-23）依然增长了37.5%。

可以看到，增长是真实的，新政后市场的活跃度确实在修复。但更值得留意的是，8月北京新房周均成交692套，低于7月的762套。单周的高点，并没有把月度的中枢抬起来。

从价格来看，第35周（8.24-30），北京新房成交均价53540元每平方米，环比下降7.5%，是全年周度倒数第四低。量涨价跌，像是市场在以价换量。

但进一步分析可以发现，这一轮价格下探，依然是北投和璟这个低总价新盘集中网签造成的，它的均价只有40466元/平方米，把它剔除之后，全市均价是57146元/平方米，跟第34周（8.17-23）的57874元/平方米基本持平。价格底盘并没有松动，跌的是结构，不是基本面。

真正值得注意的是总价段分布，普睿数智北京监测显示，第35周（8.24-30），900万元以下的总价段合计成交944套，占了全市的86.6%，其中300万到600万元一段独占556套，占了过半的市场。北京新房市场的有效需求主体，已经明确收敛到了900万元以内。

新房之外，北京二手房的底盘更实。

据北京市住建委数据，8月北京二手房网签成交1.37万套，同比增长4.1%，已经连续六个月稳定在1.3万套以上。这个数字没有上海那么亮眼，但胜在稳，成交底部的轮廓已经比较清晰。

02

伤害的靶心在外环外

外郊环已明显起量

8月20日，上海六部门发布“沪八条”，从公积金提取、信贷、购房补贴、房票安置、存量房收购五个方面同时发力，核心在于释放外环外消费潜力。（详见《从“沪七条”到“沪八条”，上海政策背后有高人》）

“沪八条”至今已有半月，从市场数据来看，第35周（8.24-30）上海新房供应930套，环比大增226%；成交981套，环比增加29%，是近八周的最高。

具体来看，“沪八条”对外环外消费潜力的激发作用明显，普睿数智监测数据显示，新政前后外环外成交面积周均从5.14万平方米升到7.10万平方米，环比增加38%，放量明显。反过来，内环内的成交周均反而下降了49.2%。尤其是新政落地当周（8.17-23），外环外成交占比冲到69.3%，创下近几周的高点。

进一步拆分外环外的结构，可以看到，新政后先起来的是体量更大的外郊环。普睿数智监测数据显示，新政前后外郊环成交从7.95万平方米跳到11.84万平方米，环比增加48.9%，而最外圈的郊环外，从2.33万平方米微升到2.35万平方米，几乎持平，环比微增0.9%。

新政先激活的是外环外里更成熟的外郊环，郊环外的后劲还要等。

结语

北京上海的这一轮新政，市场给出了回应，但回应里藏着几层不同的成色。进入9月，传统旺季叠加政策余温，京沪楼市的成色值得继续观察。

但需要注意的是，当前整体市场新房供应端正持续收缩，普睿数智监测数据显示，2026年前36周（截至9月初），北京新房供应套数同比减少19.3%，上海供应套数同比减少18%，新房供应端的持续收缩，未来会不会反过来制约成交的上限，这是下一个阶段要盯的问题。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。