贝壳GTV重新增长，三个月多赚了13亿

8月21日傍晚，贝壳（NYSE: BEKE / HKEX: 2423）发布2026年第二季度业绩公告。二季度，贝壳总GTV9338亿，同比增长6.3%，为一年来首次正增长；总收入245亿元，比去年同期减少约15亿元（-5.7%），但实现净利润26.24亿元，同比增加100.8%。

今年年初，贝壳GTV、收入、利润连续下滑之后，受到市场巨大质疑。三月底，贝壳董事会主席兼CEO彭永东发内部信宣布启动公司架构、服务模式等一系列重要调整。约五个月后，贝壳用数据回应了质疑。

来源：贝壳官方

贝壳是如何重回增长的？财报透露了清晰的转变逻辑。

1

四条业务线，两种逻辑

作为盈利压舱石的存量房业务，是上半年表现最稳健的板块。2026年上半年，贝壳存量房业务实现净收入131.55亿元，同比微降3.2%，降幅远小于整体收入水平；其中二季度单季收入70亿元，同比增长4.5%，率先实现收入端回正。

二手房业务的回正，部分原因来自市场。随着房地产市场迈入存量时代，多地调控政策促住房消费潜力持续释放，主要城市二手房交易活跃度增加。作为行业龙头，贝壳是直接受益者。二季度，贝壳平台二手房成交单量同比增长25%，带动了存量房GTV同比增长8%。

不过，贝壳存量房业务增长的另一个原因是自身调整。二季度直营体系链家门店存量房GTV同比下降3.1%，对应佣金收入同比下滑1.4%，背后是贝壳主动优化、合并了部分门店、收缩非核心区域布局。而贝联经纪人贡献的存量房GTV同比大增14.3%，带动平台服务、加盟服务及增值服务收入同比增长27.8%，成为存量房收入增长的核心引擎。

在规模收缩的同时，新房业务的盈利质量持续优化。上半年贡献利润率提升至27.7%，二季度进一步达到28.8%，分别较去年同期提升3.8和4.4个百分点。财报指出，盈利改善主要源于精细化运营与项目筛选策略：公司主动规避低佣金、高回款风险的项目，加深对优质房企与核心城市优质楼盘的覆盖深度，以可控的规模收缩换取了更健康的盈利结构与现金流安全。

调整变化最大的是家居家装业务。第二季度，贝壳家装家居的净收入同比下降30.1%至32亿元。并使整个上半年的收入下降了约19.8亿元，同比降幅26.4%。

贝壳表示，下降主要源于“主动优化获客渠道组合并放缓若干非经纪渠道的推进步伐”。过去几年，贝壳依托交易流量快速扩张家装业务，减少低效流量投入，转而追求利润增长。二季度，贝壳家居家装业务的利润率从8.4%近乎翻倍到15.3%。

来源：贝壳官方

房屋租赁业务同样处于模式切换的阵痛期。上半年租赁业务净收入98.46亿元，同比下降 8.5%；二季度单季收入48亿元，同比下降14.8%。

收入下滑的核心原因是省心租业务的模式迭代：新产品模式不再按全额租金确认收入，转而按净服务费（租赁佣金+租期管理服务费）确认收入，会计口径的变化直接拉低了收入规模。从商业模式看，这是从“二房东”式的重资产租金差模式，向“托管服务商”的轻资产服务费模式转型，目前净额法产品在管房源占比已超过50%，大幅降低了资金占用与周期波动风险。

模式切换的价值集中体现在盈利端。上半年房屋租赁贡献利润率达15%，较2025年同期的7.6%近乎翻倍；二季度单季利润率进一步升至15.3%，同比提升6.9个百分点。与此同时，房源规模仍保持稳步增长。

2

大幅降本增效

在收入之外，贝壳长期强调的另一个关键词是“效率”。这一点在二季度的财报中体现尤为明显。

今年上半年，贝壳在费用端大幅降本。

上半年公司运营费用总额72.75亿元，同比下降18%；二季度单季运营费用40亿元，同比下降14.1%，三项费用全面优化：

◆ 销售及市场费用：上半年同比下降32.3%，二季度同比大降26.1%；

◆ 研发费用：同比下降14.4%，二季度同比下降13.4%；

◆ 一般及行政费用：同比下降5.2%，二季度同比下降2.1%。

单看第二季度，贝壳营业成本总额较2025年同期下降28亿元。其中，家装家居的营业成本比去年同期下降了约12亿元，租赁服务业务的运营成本比去年同期下降了约11亿元。这“两翼”业务合计“省钱”约23亿元，接近一个季度的净利润总额。

费用端的改善，与贝壳半年来推进的组织变革直接相关。彭永东表示，“组织变革也开始深入日常经营”。过去半年贝壳启动精简考核指标、收回人事权限、优化中后台架构等一系列改革，大企业病的治理成效已逐步反映在成本效率上。

来源：贝壳官方

值得注意的是，链家门店也有所调整，二季度贝壳的门店成本由2025年同期的7.62亿元下降25.9%至5.64亿元，主要是由于链家门店优化。

在北京等城市，链家在部分商圈中合并了一些此前布局较为密集的门店。

与此同时，贝壳平台上的总门店数量也同比微降了0.4%至60274家。截至2026年6月30日，活跃门店数量约为57.8万家，较上年同期下降1.5%，经纪人数量约为54万名，较去年同期下降3.1%。

这意味着，贝壳实现总交易额8%的增长，是靠更少的门店和经纪人换来的，人效获得了提升。二季度贝联店均二手单量同比增长26%。

一个细节是贝壳旗下门店，特别是链家在尝试更多激活买房人和房源的落地动作。比如小区开放日、诚意卖等。链家还要求片区经理要带头下沉一线直播。十天之前，贝壳推出了AI创作者MCN品牌和三大AIGC产品，用工具改进“系统”。

在一系列动作之后，贝壳二季度的营运费用同比下降14.1%，经调整经营利润率和经调整净利润率分别达到14.6%和13.0%，三项指标均创三年新高。

此外，贝壳还在财务方面建立安全垫。截至6月30日，贝壳持有的现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计达560亿元。除了保障公司运营和业绩，贝壳持续回购股票稳定市场预期。今年二季度公司斥资约2.5亿美元回购股份，自回购计划推出以来，贝壳累计回购对价已近30亿美元。

来源：贝壳官方

3

三个问题待解

尽管二季度贝壳盈利表现亮眼，但受到地产行业整体疲弱的压力，贝壳能否实现持续增长，还有几个问题需要解答。

一是，收入增长的可持续性仍存变数。上半年收入下滑主要受家装、租赁主动调整影响，但核心交易业务的增长仍高度绑定行业周期，贝壳的“独立行情”能否持续？

二是，线上流量面临长期分流压力。二季度贝壳移动月活用户同比下滑，除了行业需求因素外，抖音等短视频平台凭借内容优势切入房产营销赛道，正在持续分流购房用户的线上注意力。在部分城市，一些新房项目已经在尝试首次开盘时不用传统渠道。贝壳如何调整应对变化？

三是，贝壳二季度财报数据大幅正向提升，组织变革在其中起到了很重要的作用，但组织变革的深水区会有阵痛。精简架构、收回权限、压缩成本，短期内确实提升了效率，但如何实现持续的提效，如何在效率与活力之间找到平衡，是变革者需要长期解答的问题。

在行业周期中，一直被认为是“带队者”的贝壳，还会给出怎样的回答？

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。