Das GTV von KE Holdings wächst wieder, und der Gewinn stieg innerhalb von drei Monaten um 1,3 Milliarden Yuan.

Am Abend des 21. August veröffentlichte KE Holdings (NYSE: BEKE / HKEX: 2423) die Ergebnisbekanntgabe für das zweite Quartal 2026. Im zweiten Quartal erreichte das gesamte GTV von KE Holdings 933,8 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 6,3 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht und das erste positive Wachstum seit einem Jahr darstellt; der Gesamtumsatz belief sich auf 24,5 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von etwa 1,5 Milliarden Yuan (-5,7 %) gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht, jedoch wurde ein Nettogewinn von 26,24 Milliarden Yuan erzielt, was einem Anstieg von 100,8 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Nach dem kontinuierlichen Rückgang von GTV, Umsatz und Gewinn von KE Holdings zu Beginn dieses Jahres wurde das Unternehmen vom Markt stark angezweifelt. Ende März veröffentlichte Peng Yongdong, Vorsitzender des Vorstands und CEO von KE Holdings, einen internen Brief, in dem die Einleitung einer Reihe wichtiger Anpassungen wie Unternehmensstruktur und Dienstleistungsmodell angekündigt wurde. Etwa fünf Monate später antwortete KE Holdings mit Daten auf die Zweifel.

Quelle: Offizielle Seite von KE Holdings

Wie hat KE Holdings wieder zu Wachstum zurückgefunden? Der Geschäftsbericht zeigt eine klare Logik der Umstellung.

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Vier Geschäftslinien, zwei Logiken

Das Bestandsimmobilien-Geschäft, das als Stabilisator für die Rentabilität fungiert, ist der robusteste Sektor im ersten Halbjahr. Im ersten Halbjahr 2026 erzielte das Bestandsimmobilien-Geschäft von KE Holdings einen Nettoumsatz von 13,155 Milliarden Yuan, was einem leichten Rückgang von 3,2 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, wobei der Rückgang weit unter dem des Gesamtumsatzes liegt; davon belief sich der Umsatz im zweiten Quartal allein auf 7 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 4,5 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht und als erstes Segment eine positive Umsatzentwicklung erreichte.

Die positive Entwicklung des Zweitimmobilien-Geschäfts beruht teilweise auf dem Markt. Da der Immobilienmarkt in eine Ära der Bestandsimmobilien eintritt und Regulierungsmaßnahmen in vielen Regionen das Potenzial für den Wohnungsverbrauch kontinuierlich freisetzen, hat die Transaktionsaktivität von Zweitimmobilien in den großen Städten zugenommen. Als Branchenführer ist KE Holdings ein direkter Nutznießer. Im zweiten Quartal stieg die Zahl der abgeschlossenen Zweitimmobilientransaktionen auf der Plattform von KE Holdings um 25 % im Vergleich zum Vorjahr, was zu einem Anstieg des GTV von Bestandsimmobilien um 8 % im Vergleich zum Vorjahr führte.

Ein weiterer Grund für das Wachstum des Bestandsimmobilien-Geschäfts von KE Holdings sind jedoch eigene Anpassungen. Im zweiten Quartal sank das GTV von Bestandsimmobilien der direkt geführten Lianjia-Filialen um 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr, und die entsprechenden Provisionseinnahmen sanken um 1,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Dahinter steht die aktive Optimierung und Zusammenlegung einiger Filialen sowie die Einschränkung der Expansion in nicht-kern Regionen durch KE Holdings. Das von den angeschlossenen Maklern von KE Holdings beigetragene GTV von Bestandsimmobilien stieg dagegen um 14,3 % im Vergleich zum Vorjahr stark an, was zu einem Anstieg der Einnahmen aus Plattformdienstleistungen, Franchisedienstleistungen und Mehrwertdiensten um 27,8 % im Vergleich zum Vorjahr führte und zum Kernmotor des Umsatzwachstums von Bestandsimmobilien wurde.

Gleichzeitig mit der Größenreduzierung hat sich die Rentabilitätsqualität des Neubaugeschäfts kontinuierlich verbessert. Im ersten Halbjahr stieg die erzielte Profitabilitätsmarge auf 27,7 % und im zweiten Quartal weiter auf 28,8 %, was jeweils 3,8 und 4,4 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorjahreszeitraums liegt. Der Geschäftsbericht weist darauf hin, dass die Verbesserung der Rentabilität hauptsächlich aus der Strategie der feinen Betriebsführung und Projektauswahl stammt: Das Unternehmen vermeidet aktiv Projekte mit niedrigen Provisionen und hohem Rückzahlungsrisiko, vertieft die Abdeckung von hochwertigen Immobilienentwicklern und hochwertigen Immobilienprojekten in Kernstädten und tauscht die kontrollierte Größenreduzierung gegen eine gesündere Rentabilitätsstruktur und Cashflow-Sicherheit ein.

Das größte Anpassungsvolumen verzeichnete das Wohnungs- und Einrichtungsgeschäft. Im zweiten Quartal sank der Nettoumsatz des Einrichtungs- und Wohnungsgeschäfts von KE Holdings um 30,1 % auf 3,2 Milliarden Yuan. Dadurch sank der Umsatz des gesamten ersten Halbjahres um etwa 1,98 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 26,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

KE Holdings erklärte, dass der Rückgang hauptsächlich auf die „aktive Optimierung der Kombination der Kundengewinnungskanäle und die Verlangsamung des Fortschritts einiger nicht-maklerischer Kanäle“ zurückzuführen ist. In den letzten Jahren hat KE Holdings das Einrichtungsgeschäft mit Hilfe des Transaktionsdatenverkehrs schnell expandiert, reduziert die Investitionen in ineffizienten Datenverkehr und verfolgt stattdessen das Gewinnwachstum. Im zweiten Quartal stieg die Profitabilitätsmarge des Einrichtungsgeschäfts von KE Holdings fast verdoppelt von 8,4 % auf 15,3 %.

Quelle: Offizielle Seite von KE Holdings

Das Wohnungsvermietungsgeschäft befindet sich ebenfalls in der schmerzhaften Phase des Modellwechsels. Im ersten Halbjahr belief sich der Nettoumsatz des Vermietungsgeschäfts auf 9,846 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 8,5 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht; im zweiten Quartal allein belief sich der Umsatz auf 4,8 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 14,8 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Der Kern des Umsatzrückgangs liegt in der Iteration des Modells des „Sorglos-Miet“-Geschäfts: Das neue Produktmodell erfasst den Umsatz nicht mehr nach der vollen Mietsumme, sondern nach der Nettoservicegebühr (Vermietungsprovision + Mietzeitverwaltungsgebühr). Die Änderung des Rechnungslegungsstandards hat die Umsatzgröße direkt verringert. Aus Sicht des Geschäftsmodells handelt es sich um den Übergang vom vermögensintensiven Modell der Mietdifferenz als „Untermieter“ zum vermögensleichten Modell der Servicegebühr als „Verwalterdienstleister“. Derzeit macht der Anteil der verwalteten Immobilien nach dem Nettomethodenmodell mehr als 50 % aus, was das Kapitalbindungsrisiko und das Risiko von zyklischen Schwankungen stark verringert.

Der Wert des Modellwechsels konzentriert sich auf die Rentabilität. Im ersten Halbjahr erreichte die durch das Wohnungsvermietungsgeschäft erzielte Profitabilitätsmarge 15 %, was fast verdoppelt gegenüber 7,6 % im gleichen Zeitraum 2025 liegt; im zweiten Quartal stieg die Profitabilitätsmarge allein weiter auf 15,3 %, was einem Anstieg von 6,9 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Gleichzeitig hält die Größe der Immobilien einen stetigen Wachstumstrend aufrecht.

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Starke Kostensenkung und Effizienzsteigerung

Neben dem Umsatz ist ein weiteres Schlüsselwort, das KE Holdings seit langem betont, „Effizienz“. Dies zeigt sich besonders deutlich im Geschäftsbericht des zweiten Quartals.

In der ersten Hälfte dieses Jahres hat KE Holdings die Kosten auf der Ausgabenseite stark gesenkt.

Im ersten Halbjahr belief sich der Gesamtbetriebsaufwand des Unternehmens auf 7,275 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 18 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht; im zweiten Quartal allein belief sich der Betriebsaufwand auf 4 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 14,1 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, wobei die drei Arten von Aufwendungen umfassend optimiert wurden:

◆ Verkaufs- und Marktaufwendungen: Im ersten Halbjahr sanken sie um 32,3 % im Vergleich zum Vorjahr, im zweiten Quartal stark um 26,1 % im Vergleich zum Vorjahr;

◆ Forschungs- und Entwicklungsaufwendungen: Sie sanken um 14,4 % im Vergleich zum Vorjahr, im zweiten Quartal um 13,4 % im Vergleich zum Vorjahr;

◆ Allgemeine und Verwaltungsaufwendungen: Sie sanken um 5,2 % im Vergleich zum Vorjahr, im zweiten Quartal um 2,1 % im Vergleich zum Vorjahr.

Betrachtet man allein das zweite Quartal, so sank der Gesamtbetriebskosten von KE Holdings um 2,8 Milliarden Yuan im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025. Darunter sanken die Betriebskosten des Einrichtungsgeschäfts um etwa 1,2 Milliarden Yuan im Vergleich zum Vorjahr, und die Betriebskosten des Vermietungsdienstleistungsgeschäfts sanken um etwa 1,1 Milliarden Yuan im Vergleich zum Vorjahr. Diese beiden Neben-Geschäftssegmente haben zusammen etwa 2,3 Milliarden Yuan eingespart, was fast dem Gesamtnettogewinn eines Quartals entspricht.

Die Verbesserung der Ausgabenseite steht in direktem Zusammenhang mit der Organisationsreform, die KE Holdings in den letzten sechs Monaten vorangetrieben hat. Peng Yongdong erklärte: „Die Organisationsreform dringt auch in das tägliche Betriebsgeschäft ein.“ In den letzten sechs Monaten hat KE Holdings eine Reihe von Reformen wie die Vereinfachung der Bewertungsindikatoren, die Rücknahme der Personalbefugnisse und die Optimierung der Struktur des mittleren und hinteren Büros eingeleitet. Die Wirkung der Behandlung der „Großunternehmenkrankheit“ hat sich allmählich in der Kosteneffizienz widergespiegelt.

Quelle: Offizielle Seite von KE Holdings

Bemerkenswert ist, dass die Lianjia-Filialen ebenfalls angepasst wurden. Im zweiten Quartal sanken die Filialkosten von KE Holdings von 762 Millionen Yuan im gleichen Zeitraum 2025 um 25,9 % auf 564 Millionen Yuan, was hauptsächlich auf die Optimierung der Lianjia-Filialen zurückzuführen ist.

In Städten wie Peking hat Lianjia einige Filialen, die zuvor zu dicht angeordnet waren, in einzelnen Geschäftsvierteln zusammengelegt.

Gleichzeitig sank die Gesamtzahl der Filialen auf der Plattform von KE Holdings leicht um 0,4 % im Vergleich zum Vorjahr auf 60.274. Am 30. Juni 2026 belief sich die Zahl der aktiven Filialen auf etwa 578.000, was einem Rückgang von 1,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht, und die Zahl der Makler belief sich auf etwa 540.000, was einem Rückgang von 3,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Das bedeutet, dass KE Holdings das Wachstum des Gesamttransaktionsvolumens von 8 % mit weniger Filialen und Maklern erreicht hat, und die Personaleffizienz wurde verbessert. Im zweiten Quartal stieg die durchschnittliche Zahl der Zweitimmobilientransaktionen der angeschlossenen Filialen von KE Holdings um 26 % im Vergleich zum Vorjahr.

Ein Detail ist, dass die Filialen von KE Holdings, insbesondere Lianjia, mehr praktische Maßnahmen zur Aktivierung von Käufern und Immobilien ausprobieren, wie z. B. Nachbarschaftstage und vertrauenswürdige Verkaufsaktionen. Lianjia verlangt auch von den Bezirksleitern, dass sie selbst in die erste Reihe gehen und Live-Streaming durchführen. Vor zehn Tagen hat KE Holdings die MCN-Marke für KI-Ersteller und drei AIGC-Produkte eingeführt, um das „System“ mit Werkzeugen zu verbessern.

Nach einer Reihe von Maßnahmen sank der Betriebsaufwand von KE Holdings im zweiten Quartal um 14,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Die angepasste Betriebsprofitabilitätsmarge und die angepasste Nettogewinnmarge erreichten jeweils 14,6 % und 13,0 %, wobei alle drei Indikatoren neue Höchstwerte in drei Jahren erreichten.

Darüber hinaus hat KE Holdings auch einen Sicherheitspuffer im Finanzbereich aufgebaut. Am 30. Juni beliefen sich die von KE Holdings gehaltenen Barmittel, Barmitteläquivalente, eingeschränkten Gelder und kurzfristigen Investitionen zusammen auf 560 Milliarden Yuan. Neben der Sicherstellung des Betriebs und der Leistung des Unternehmens kauft KE Holdings kontinuierlich Aktien zurück, um die Markterwartungen zu stabilisieren. Im zweiten Quartal dieses Jahres gab das Unternehmen etwa 250 Millionen US-Dollar für den Rückkauf von Aktien aus. Seit der Einführung des Rückkaufsplans beläuft sich der gesamte Rückkaufaufwand von KE Holdings auf fast 3 Milliarden US-Dollar.

Quelle: Offizielle Seite von KE Holdings

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Drei ungelöste Probleme

Obwohl die Rentabilitätsleistung von KE Holdings im zweiten Quartal hervorragend ist, gibt es unter dem Druck der allgemeinen Schwäche der Immobilienbranche noch mehrere Fragen zu beantworten, ob KE Holdings ein nachhaltiges Wachstum erzielen kann.

Erstens: Die Nachhaltigkeit des Umsatzwachstums ist noch ungewiss. Der Umsatzrückgang im ersten Halbjahr wurde hauptsächlich durch die aktiven Anpassungen im Einrichtungs- und Vermietungsgeschäft verursacht, aber das Wachstum des Kerntransaktionsgeschäfts ist noch stark an den Branchenzyklus gebunden. Kann die „unabhängige Entwicklung“ von KE Holdings anhalten?

Zweitens: Der Online-Datenverkehr steht unter langfristigem Druck der Aufteilung. Im