商务区陷入僵死，知识园区正在成为人才新磁极
摩根大通耗资数十亿美元打造的纽约新总部大楼，位于公园大道270号，高近1400英尺（426.72米），占据了整个街区。大楼环绕一个大型公共广场而建，广场内有餐厅、商店、绿地。
辉瑞和贝莱德在哈德逊广场的新总部，也是两座雕塑般的摩天大楼，矗立在交通、零售店和公共空间交织的区域。另一座耗资数十亿美元的超高层建筑——范德比尔特一号大厦（One Vanderbilt），与中央车站相连，打造了一个垂直社区，汇集餐厅、休闲娱乐、露台和会议室。在大西洋彼岸的伦敦，谷歌、Meta和环球音乐也已将国王十字车站附近的旧铁路货场改造成了一个热气腾腾的飞地，齐聚科技、媒体和创意公司。
正当人们普遍认为企业总部即将消失之际，它们却以前所未有的规模和投资，被再造为一种新型的城市园区，融入城市肌理，汲取都市生活的活力。我们将这种新型企业选址模式称为知识园区（knowledge campus）。相比传统的总部大楼，它们的形态更像大学校园。这种知识园区可以支持人们日常生活的完整节奏——工作、会议、学习、社交和出行——所有这些都汇聚于一个高度连接的场所内。而且，这些园区通常与主要交通枢纽相连，可以减少通勤时间，从而提高员工的工作效率和整体生活满意度。众所周知，通勤时间会严重影响人们的生活质量和工作绩效。此外，知识园区的兴起并非仅限于世界上的超大型城市。各种规模的城市、郊区甚至乡村地区都在涌现类似的模式，这些地区正逐渐摆脱单一用途的纯办公或纯住宅开发模式，转向充满活力、能够更好地融合工作、日常生活和人际交往的环境。
本文基于对专业知识工作者的详细问卷，以及对全球13个城市主要商务区的分析，解释“地点”如何以及为何成为吸引人才和提升工作效率的关键因素。之后，我们以东京两个主要商务区为例，概述这一新模式的四个要素。最后，我们将提供一些核心原则，帮企业领导者更审慎地思考“地点”——不再将其视为房地产成本或地位的象征，而是视其为公司战略的核心要素和竞争优势的驱动力之一。
效率与地点的关联
办公室被认为不该回归。数字技术让办公大楼几乎被淘汰。疫情期间，远程办公和混合办公模式一度代表着未来。但“办公室的末日”并未到来。相反，办公室正在涅槃重生。因为对于那些依赖协作、判断力和彼此学习的工作而言，“在一起”仍然至关重要。并肩工作让协同更容易，也帮助员工建立组织赖以生存的信任关系。因此，总部大楼并没有消失，而是被改造，成为企业协作、创新和吸引人才的助力。
目前，支持重返办公室的理由，基于一种对效率的狭隘观念：只衡量员工在工作中完成的工作（每小时工作产出），但忽略了效率公式中的另一个关键部分。效率包含两个相互关联的维度：工作效率，即在办公室完成的工作；生活效率，即在工作之外，人们在生活中完成的事。工作效率其实依赖于生活效率。生活效率包括通勤、处理个人事务，以及获得充足的休息以恢复精力等活动，它使持续高效工作成为可能。
2025年，我们对来自7个国家（法国、德国、印度、日本、阿联酋、英国和美国）的1200名专业知识工作者进行了问卷调研，旨在评估效率的两个维度。结果发现，总体而言，办公室环境下的工作效率显著高于居家办公，这主要得益于更紧密的协作、更多的互动以及共同解决问题的能力。
然而，当我们考察生活效率时，画风陡变。通勤是最大的消耗：调研问卷对象平均每天花费75分钟往返办公室，这段时间既无法用于工作，也无法用于家庭。视野放更宽，调研发现，员工用于琐事、碎片化的日常安排，以及协调育儿或个人事务带来的压力，也会消耗工作时间的精力和注意力。
其实，工作效率与生活效率不必此消彼长。只要选址得当、设计合理，办公室既能保留面对面的优势，又能减少通勤带来的生活不便。
知识园区的崛起
为了培育工作效率与生活效率之间更好的关系，企业领导不应该仅把办公室看作一幢幢建筑，而应将其嵌入更开阔的场所，一个将工作空间与交通、服务和各种便利设施整合在一起的环境，以便员工能够在职业和个人生活之间无缝切换。
这样的知识园区，融合了办公、零售、娱乐等多种空间，而且拥有便捷的交通网络，降低了通勤时间过长和日常生活碎片化带来的成本。知识园区最典型的例子，或许是东京某主要火车站附近的高层建筑群。这些塔楼如同垂直城市一般，高层是酒店和公寓，中层是餐厅和俱乐部，底层则是创新孵化中心和共享办公空间。企业高管们有时就住在办公楼里。来访的团队成员可以入住与办公园区相连的酒店。有家室的员工可以乘坐高铁，10～20分钟即可到达办公区。当办公室、住宿、餐饮、休闲场所和交通都集中在一个地方时，员工就无须浪费时间协调各种安排。地点本身就设定了人们一天的节奏。
为了更好地了解知识园区，我们考察了全球13个特大城市的39个市中心商务区，重点关注自20世纪90年代以来经历最显著转型的15个区域。基于这项分析，我们构建了一个知识园区指数，该指数围绕四个核心维度展开，以工作效率和生活效率相互促进的程度，区分出这些场所。
第一，知识园区重新融合了日常生活的重要组成部分与工作节奏。它们将办公场所与住房、服务、文化和便利设施融为一体，餐饮、健身甚至托儿服务都位于园区内或毗邻园区。此外，我们研究的许多新总部和园区都明确地利用了周边城市的活力。咖啡馆、步行街、公园和公共空间都融入了工作日。这些场所既可以进行步行会议，也可以进行快速休息，从而增强社交活力，提高面对面工作的效率。
第二，它们加强了互动和连接。知识园区通过拉近职场和个人生活的距离，创造了很多非正式的交流机会，从而维系文化、巩固信任、激发合作和新想法。
第三，它们围绕着独特的产业集群形成，比如金融、科技或创意领域。地理位置的接近性加强了知识共享。
第四，它们与主要的交通枢纽相连，因此可以减少通勤消耗，这不仅驱动工作效率，也是员工生活满意度的关键驱动因素。
在我们的问卷调研中，知识园区的员工与传统市中心商务区的员工相比，在专注力、协作能力和日常事务管理方面表现更佳。在0-100分的标准化评分体系中，知识园区员工的平均工作效率得分为63.4分，而传统市中心商务区员工的平均得分为56.8分，两者相差6.6分，约12%。生活效率方面的差距更大：知识园区员工的平均得分为57.9分，而传统市中心商务区员工的平均得分为50.4分，两者相差7.5分，约15%。对公司管理层的访谈也印证了这些发现；知识园区的公司高管表示，员工更专注、精力充沛，并且能够保持高绩效。
从这个角度来看，知识园区揭示了旧式企业总部和传统商务区衰落的原因。传统商务区最初是作为单一用途的办公区而建造的，其设计围绕着办公大楼内部的活动展开，将员工的日常需求留给他们自行解决。而且，由于这些区域通常与公共交通和住房选择难以兼得，通勤成为每日负担。
随着这些老旧的中央商务区日渐衰落，城外区域往往蓬勃发展。昔日的工业区、滨水区以及以大学或医院为中心的社区，即使仅相隔几公里，也呈现出更强劲的需求、更高的租金和更低的空置率。（参见“为何市中心商务区衰落，而郊区繁荣？”）
同样的逻辑也解释了另一种曾经占据主导地位的模式——郊外科技园区——的局限性。这些园区大多提供内部配套设施，有咖啡馆、健身房和绿地，但它们通常位置偏僻，依赖汽车出行，并且与日常生活脱节。员工往往需要长时间的疲惫通勤，在工作日开始之前就消耗了大量的时间和精力。因此，许多初创公司和科技企业已经放弃了郊区园区，转而选择旧金山、纽约、东京和伦敦等城市的市中心。
一种新模式在东京崛起
我们通过将全球各城市区域在知识园区指数上的得分与商业表现（以持续的租金增长和低空置率衡量）进行对比，绘制成图表（参见“全球大城市市中心商务区排名”）。东京的六本木和涩谷区在这两项指标上均名列前茅。相比之下，许多知名的传统商业区——包括纽约的曼哈顿中城和下城、伦敦的金丝雀码头以及巴黎的拉德芳斯——在该指数上的得分较低，商业表现也较弱。
如何解释这种差异？早于纽约和伦敦几十年，东京就开始打造知识园区。20世纪90年代和21世纪初，东京的开发商就已经开始建造以交通枢纽为核心的综合用途区域，其规模堪比整个街区。这些开发商眼光长远，耗时15～30年时间，一块一块地收购土地，并与数百家小型企业和住宅业主协调合作。当许多西方城市还在建造单一用途的办公大楼时，东京已经在打造完整的城市社区。
东京的崛起很容易被忽视，因为它发生在该国长期通缩和经济增长缓慢的时期。但其模式展现出惊人的韧性。为了解这一模式在实践中的运作方式，我们进行了实地调研，采访了开发商、企业高管和地方官员，并深入研究了东京两大主要区域的演变历程。
六本木：从夜店区到知识园区。20世纪90年代，日本六本木地区以夜生活和外籍人士酒吧而闻名，并非商业或金融中心。21世纪初，森大厦株式会社（Mori Building Company）这家重塑六本木未来格局的开发商，推出了六本木新城及一系列其他大型项目，将该地区重新构想为一个丝滑衔接的整体，而非一幢幢大楼的集合。开发商的目标是打造所谓的“城市效率平台”，旨在建设连接大企业、初创公司和投资者的创新中心和联合办公空间。
日本人力资源服务公司Persol Career，从东京传统的中央商务区丸之内搬迁至六本木后，效果立竿见影。公司内部数据显示，一年内，员工自愿到办公室的比例提高了75%，认为协作更加便捷的员工比例也从61%上升至84%。这说明，地点影响绩效。办公地点不仅是工作的背景，更可以成为企业文化和工作效率的杠杆。
六本木的优势不仅在于丰富便利的配套设施，更在于它通过压缩日常工作流程，为员工节省了大量时间。一家全球大型科技公司以“分秒必争”（“No wasted time”）为口号，将其日本总部从新宿迁至六本木。此举缩短了通勤时间，减少了日常低效环节，也让员工更容易平衡工作与生活。工作效率和员工留任率的提升并非源于强制出勤，而是因为新的办公地节省了时间成本和员工精力。高盛、苹果和麦肯锡等跨国公司也已将其日本总部设在六本木。
涩谷：当各种文化相遇交汇。六本木是开发商总体规划的产物，涩谷的优势则源于独特的身份认同。它并非来自商业发展，而是文化孕育而成。20世纪七八十年代，涩谷是东京青年文化的中心，时尚、音乐、艺术和设计在此蓬勃发展。艺术院校和草根实验为这片街区注入活力，孕育出新的品味和人才。这种创意基因并未随着经济变迁而消逝，反而成为其发展的基石，使其能够吸纳全球科技、娱乐和设计领域的公司，并保持自身活力。
过去20年间，涩谷将其独特的文化魅力，转化为一个以消费科技为核心的结构紧密的产业生态系统。约80%的主要租户来自消费电子领域，包括谷歌、字节跳动/抖音等公司，以及威登·肯尼迪（Wieden+Kennedy）和R/GA等创意机构。随后，人力资源公司和初创企业也纷纷入驻，进一步强化了产业集群效应，促进了知识溢出和人才流动。
使涩谷生态不断扩展的关键在于其连通性，特别是该区域的交通条件与开发的融合。涩谷以涩谷站为中心，九条铁路线在此交汇，使其成为东京交通最便利的枢纽之一。东急电铁（Tokyu Corporation）作为该地区的主要铁路运营商和领先开发商，在车站上方及周边建造了商业、零售、住宅和公共空间，还增设了共享创新中心和所谓“第三空间”，让人们可以见面、协作和放松身心。
结果是，这片区域既有庞大的人才市场，又保持了宜居性，让人们在工作之余依然非常活跃。许多员工居住在附近，一些公司还提供住房补贴，让员工得以居住在两站地铁之内的距离，这又进一步加强了这种活力。东急公司的调查显示，员工的效率和满意度提高了约40%，同时自愿出勤率也更高——这正是知识园区模式所预测的工作与生活平衡的体现。
东京较为传统的市中心区域如今也正走上同样的转型之路。丸之内曾是朝九晚五的金融中心，如今已增添了广场、步行街、餐厅、住宅和文化场所，使其在夜幕降临后依然充满活力。新宿以东京都政府大楼和世界上最繁忙的火车站之一为核心，已发展成为一个集办公、酒店、娱乐场所和购物中心于一体的多功能中心。
六本木和涩谷拥有两大互相加强的结构性优势：便捷的交通网络和允许在工作地点附近大规模建设住宅的土地利用规则。在东京，人口密集、多元化的社区可以真正成为知识园区，人们轻松快捷地到达工作地点，而且相当一部分人可以居住在离工作地点足够近的地方，从而避免通勤的折磨。
选址新思路
几十年来，企业总部大楼的选址决定，主要基于传统房地产指标，每平方英尺的成本、租赁条款，以及开发商和城市为吸引企业入驻而提供的优惠政策。当企业总部的主要功能是让员工工作时，这种框架是合理的。但这种传统的激励措施很难反映一方区域的实际运营状况。
衡量选址回报率。当下最重要的指标应该是选址回报率（ROP），即一个地点在促进协作、减少摩擦和强化企业文化方面的有效性。知识园区的评估框架提供了三个关键变量，领导者可以在选址过程中进行衡量和管理，同时还可以继续使用成本和利用率等传统指标。
互动与协作。管理者应评估，办公地点是否能自然而然地促成频繁的非正式互动，无论是在办公区之内，还是在周边区域或园区内。这包括咖啡馆、餐厅、共享会议场所、公共空间，以及人们在一天中经常偶遇的街头活动的数量和密度。拥有活跃人行道和很多临近会面场所的区域，无须事先安排即可促成协作。这就是为什么相比缺乏互动机会的区域，企业愿意在充满活力的街区支付更高的租金，比如纽约第五大道沿线或主要交通枢纽附近。
生活效率与通勤。企业的选址评估必须超越建筑物本身，关注人们因在此地工作而损失或节省的时间和精力。这包括通勤的直接成本，当然也包括除了距离之外的时间、不确定性，以及通勤途中能否工作。评估还应涵盖日常琐事带来的不便，例如用餐、办事或安排托儿。能够最大限度减少这些负担的办公地点，可以让员工保持高效工作，而不是精疲力竭。
生态优势。管理者应评估周边产业和人才生态系统的实力。评估时应考虑附近相关企业、供应商、初创公司、大学和机构总部的密度。强大的生态系统能够增强吸引和留住人才，以及促进企业内外协作的优势。
对这些因素进行冷静客观的评估，有助于领导者决定公司下一步的选址策略，无论是改造现有总部使其继续发挥作用，还是新建总部，抑或是搬迁至已具备这些条件的区域，又或是与合作伙伴共同创造这些条件。最具前瞻性的公司并非仅仅租赁办公空间，而是积极塑造其组织赖以生存的环境。
建园区，而非盖大楼。把总部设在孤立的建筑里，如今已是企业的一种负担。吸引和留住人才需要一个超越建筑围墙的生态系统。在曼哈顿，核心俱乐部（Core Club）（一个会员制的专属社交俱乐部）占据了通用汽车大厦的顶层。
哈德逊广场将Equinox酒店（一家以健身为主题的豪华酒店）融入其办公综合体中。范德比尔特一号大楼内设有Le Pavillon餐厅（一家著名的精致餐厅）和一个私人俱乐部；摩根大通的新总部则包括健康中心、冥想室和户外露台。
正如一位高管所说：“哪怕员工并不是每天都用，也必须要有这些设施。这表明公司理解员工的期望。”
如今，企业总部也越来越倾向于与周围环境融合。在纽约，谷歌将拥有百年历史的货运枢纽圣约翰码头，改造成了一个占地130万平方英尺（约12万平方米）的城市园区，将原先的铁路站台改造成绿色屋顶和露台，将高线公园（High Line）乃至整个城市直接接入办公区。
中小城市的公司也可以借鉴知识园区的模式。以底特律为例。丹·吉尔伯特（Dan Gilbert ）将快贷公司（Quicken Loans）从郊区迁至市中心，利用了办公楼的折扣优惠，并在办公空间之外投资了广场、餐厅、商店和酒店，将市中心打造成一个地标。这个地标带动了底特律的整体复兴，而体育、娱乐和夜生活正是城市复兴的基石。通用汽车公司也正将其总部从之前的文艺复兴中心（Renaissance Center）迁至该区域内一个经过改造的综合体。该综合体有办公楼、住宅、餐厅和一家豪华酒店。其他公司也纷纷效仿：福特汽车公司正在将密歇根中央车站改造成一个移动出行和城市科技园区。密歇根大学也在底特律市中心建设其创新中心。由此可见，关键在于：以市中心某处为原点，整合周围的公共空间和酒店设施，锚定创新中心，建设整片区域。
这种方法，就能将一个发展滞后的市中心区域再造为一个充满活力的知识园区，让工作、文化和社区在这里交融。
将办公地点视为投资组合。对某些公司而言，知识园区的投资回报率计算结果高于单一总部。与其将所有资源押注于单一地点，一些公司选择在成熟的中心城市保留业务，同时增设更能吸引不同类型人才的地点。
城堡基金（Citadel ）是一家由肯·格里芬（Ken Griffin）创办的领先的对冲基金公司。这家公司正在纽约公园大道兴建一座宏伟的新大楼，同时也在迈阿密投资建设新的总部，公司总部已经从芝加哥迁往迈阿密。通过在两地同时运营，城堡基金可以更好地满足不同员工的生活和工作需求。纽约凭借其密集的人才市场、丰富的社交网络和多元的文化生活，吸引着年轻人。而迈阿密则吸引有家室的高管，或者子女已成年、可以在佛罗里达州度过部分时光的空巢老人。这些人都被佛罗里达州宜人的气候、较低的税收和优越的生活方式所吸引。
关注员工的住房。如今，超大型城市面临的最大制约因素之一，就是住房的可负担性。纽约、旧金山和伦敦等地的高房价使得许多员工难以（甚至根本无法）居住在工作地点附近，迫使许多家庭搬到偏远的郊区。在快速发展的都市区，住房需求增长速度超过了基础设施建设速度，导致公共交通系统不堪重负，通勤时间漫长且不测。
有趣的是，在20世纪80年代末和90年代初，东京的高房价曾位居世界之列。随后，日本房地产泡沫破裂，房价下跌，政府开始持续大力建设住房。如今，东京每年新建住房近15万套，超过加利福尼亚州和纽约州的总和。这些投资显著提高了东京的房价的可负担性，如今，东京的房价远低于许多其他城市。此外，日本在公共交通和高速铁路方面的巨额投资也使东京受益匪浅，让上班族能够住在市中心以外的更经济实惠的房子里。
美国的情况有所不同。土地使用规则分散，基础设施投资不均衡，而且“邻避效应”（NIMBY）往往导致需求最旺盛的地方反而限制住房供应。美国企业无法独自解决这些问题，但并非无能为力，企业领导者依然可以在限制条件下选择办公区域。
知识园区体现了“位置”作为企业竞争优势的强大力量。地理位置决定了员工的时间和精力如何分配，并最终影响组织效率。归根结底，地理位置远不止是一个地址——它是企业战略的重要组成部分。
理查德·佛罗里达（Richard Florida） 滨村正树（Masaki Hamura）弗拉迪斯拉夫·布坚科（Vladislav Boutenko） 娜塔莉亚·科纽科娃（Natalia Konyukova）| 文
理查德·佛罗里达是范德比尔特大学（Vanderbilt University）的客座特聘教授、多伦多大学的教授，以及克雷斯吉基金会（Kresge Foundation）的杰出研究员。滨村正树是波士顿咨询的合伙人兼董事，也是波士顿咨询集团亨德森研究所（BCG Henderson Institute）的研究员。弗拉迪斯拉夫·布坚科是波士顿咨询集团全球未来城市中心的主席，也是波士顿咨询集团亨德森研究所的内容卓越主管。娜塔莉亚·科纽科娃是波士顿咨询集团亨德森研究所的大使之一。
程明霞 | 校编
本文来自微信公众号“哈佛商业评论”（ID：hbrchinese），作者：HBR-China，36氪经授权发布。