Die Geschäftsbezirke sind in einen Totstillstand geraten, und Wissensparks werden zu neuen Magneten für Talente.

Der neue New Yorker Hauptsitz von JPMorgan Chase, für den der Konzern mehrere Milliarden US-Dollar ausgegeben hat, befindet sich in der Park Avenue 270, ist fast 1400 Fuß (426,72 Meter) hoch und nimmt einen ganzen Häuserblock ein. Das Gebäude ist um einen großen öffentlichen Platz herum gebaut, in dem sich Restaurants, Geschäfte und Grünflächen befinden.

Die neuen Hauptsitze von Pfizer und BlackRock am Hudson Yards sind ebenfalls zwei skulpturale Wolkenkratzer, die in einem Gebiet stehen, in dem Verkehr, Einzelhandelsgeschäfte und öffentliche Räume miteinander verwoben sind. Ein weiteres milliardenteures Hochhaus – das One Vanderbilt – ist mit dem Hauptbahnhof verbunden und schafft eine vertikale Gemeinschaft mit Restaurants, Freizeiteinrichtungen, Terrassen und Konferenzräumen. Auf der anderen Seite des Atlantiks in London haben Google, Meta und Universal Music die ehemaligen Eisenbahnfrachtbahnhöfe in der Nähe des Bahnhofs King's Cross in ein lebendiges Viertel umgewandelt, in dem sich Technologie-, Medien- und Kreativunternehmen ansiedeln.

Gerade als allgemein angenommen wurde, dass die Unternehmenszentralen bald verschwinden werden, werden sie in einem nie dagewesenen Umfang und mit nie dagewesenen Investitionen zu einem neuen Typ von städtischem Campus umgestaltet, der in das städtische Gewebe integriert ist und die Vitalität des städtischen Lebens nutzt. Wir nennen dieses neue Standortmodell für Unternehmen den Wissenscampus (Knowledge Campus). Im Vergleich zu traditionellen Hauptsitzgebäuden ähneln sie in ihrer Form eher Universitätscampus. Diese Wissenscampus können den vollständigen Rhythmus des täglichen Lebens der Menschen unterstützen – Arbeit, Besprechungen, Lernen, soziale Kontakte und Fortbewegung – alles an einem hochvernetzten Ort. Darüber hinaus sind diese Campus in der Regel mit wichtigen Verkehrsknotenpunkten verbunden, was die Pendelzeit verkürzt und damit die Arbeitsproduktivität der Mitarbeiter und die allgemeine Lebenszufriedenheit steigert. Es ist allgemein bekannt, dass die Pendelzeit die Lebensqualität und die Arbeitsleistung der Menschen stark beeinträchtigen kann. Außerdem beschränkt sich der Aufstieg der Wissenscampus nicht nur auf die Megastädte der Welt. Ähnliche Modelle entstehen in Städten aller Größenordnungen, Vororten und sogar ländlichen Gebieten, die sich allmählich von reinen Büro- oder reinen Wohnentwicklungen mit einheitlicher Nutzung zu lebendigen Umgebungen wandeln, die Arbeit, tägliches Leben und zwischenmenschliche Beziehungen besser verbinden.

Dieser Artikel basiert auf detaillierten Fragebögen an professionelle Wissensarbeiter sowie Analysen der Hauptgeschäftsviertel in 13 Städten weltweit und erklärt, wie und warum „Standort“ zu einem Schlüsselfaktor für die Gewinnung von Talenten und die Steigerung der Arbeitsproduktivität geworden ist. Anschließend skizzieren wir am Beispiel von zwei Hauptgeschäftsvierteln in Tokio vier Elemente dieses neuen Modells. Abschließend stellen wir einige Grundprinzipien vor, die Unternehmensleitern dabei helfen, über den „Standort“ nachdenklicher nachzudenken – nicht mehr als Symbol für Immobilienkosten oder Status, sondern als Kernelement der Unternehmensstrategie und einen der Treiber für Wettbewerbsvorteile.

Zusammenhang zwischen Effizienz und Standort

Es wurde angenommen, dass das Büro nicht zurückkehren sollte. Die digitale Technologie ließ das Bürogebäude fast überflüssig werden. Während der Pandemie repräsentierten Fernarbeit und hybride Arbeitsmodelle zeitweise die Zukunft. Aber das „Ende des Büros“ ist nicht eingetreten. Im Gegenteil, das Büro erlebt eine Wiedergeburt. Denn für Arbeiten, die auf Zusammenarbeit, Urteilskraft und gegenseitigem Lernen beruhen, ist das „Zusammensein“ nach wie vor entscheidend. Die Zusammenarbeit Seite an Seite erleichtert die Synergie und hilft den Mitarbeitern auch, die Vertrauensbeziehungen aufzubauen, auf denen Organisationen angewiesen sind. Daher sind die Hauptsitzgebäude nicht verschwunden, sondern umgestaltet worden, um die Zusammenarbeit, Innovation und Talentgewinnung des Unternehmens zu unterstützen.

Die derzeitigen Argumente für die Rückkehr ins Büro basieren auf einer engen Vorstellung von Effizienz: Sie messen nur die Arbeit, die Mitarbeiter bei der Arbeit erledigen (Arbeitsleistung pro Stunde), vernachlässigen aber einen anderen Schlüsselteil der Effizienzformel. Effizienz umfasst zwei miteinander verbundene Dimensionen: Arbeitseffizienz, also die Arbeit, die im Büro erledigt wird; Lebenseffizienz, also die Dinge, die Menschen außerhalb der Arbeit in ihrem Leben erledigen. Die Arbeitseffizienz hängt tatsächlich von der Lebenseffizienz ab. Zur Lebenseffizienz gehören Aktivitäten wie das Pendeln, die Erledigung persönlicher Angelegenheiten und ausreichende Ruhe zur Wiederherstellung der Energie, die eine kontinuierliche effiziente Arbeit ermöglichen.

Im Jahr 2025 haben wir eine Fragebogenerhebung unter 1200 professionellen Wissensarbeitern aus 7 Ländern (Frankreich, Deutschland, Indien, Japan, Vereinigte Arabische Emirate, Großbritannien und den Vereinigten Staaten) durchgeführt, um die beiden Dimensionen der Effizienz zu bewerten. Die Ergebnisse zeigten, dass die Arbeitsproduktivität im Büroumfeld insgesamt deutlich höher ist als bei der Heimarbeit, was vor allem auf engere Zusammenarbeit, mehr Interaktionen und die Fähigkeit zur gemeinsamen Problemlösung zurückzuführen ist.

Wenn wir jedoch die Lebenseffizienz betrachten, ändert sich das Bild abrupt. Das Pendeln ist der größte Verbrauch: Die Befragten verbringen durchschnittlich 75 Minuten pro Tag mit dem Hin- und Rückweg zum Büro, eine Zeit, die weder für die Arbeit noch für die Familie genutzt werden kann. Bei einer breiteren Betrachtung zeigt die Erhebung, dass der Druck der Mitarbeiter durch Kleinigkeiten, fragmentierte tägliche Abläufe und die Koordinierung von Kinderbetreuung oder persönlichen Angelegenheiten auch Energie und Aufmerksamkeit während der Arbeitszeit verbraucht.

Tatsächlich müssen Arbeitseffizienz und Lebenseffizienz nicht auf Kosten des anderen gehen. Bei geeigneter Standortwahl und vernünftiger Gestaltung kann das Büro sowohl die Vorteile der persönlichen Begegnung behalten als auch die Unannehmlichkeiten des Lebens durch das Pendeln verringern.

Der Aufstieg des Wissenscampus

Um eine bessere Beziehung zwischen Arbeitseffizienz und Lebenseffizienz zu fördern, sollten Unternehmensleiter das Büro nicht nur als einzelne Gebäude betrachten, sondern es in einen größeren Ort einbetten – eine Umgebung, die Arbeitsraum mit Verkehr, Dienstleistungen und verschiedenen Einrichtungen integriert, damit die Mitarbeiter nahtlos zwischen Beruf und Privatleben wechseln können.

Solche Wissenscampus verbinden verschiedene Räume wie Büros, Einzelhandel und Unterhaltung und verfügen über ein bequemes Verkehrsnetz, das die Kosten durch übermäßig lange Pendelzeiten und fragmentiertes tägliches Leben senkt. Das typischste Beispiel für einen Wissenscampus ist vielleicht die Hochhausgruppe in der Nähe eines großen Bahnhofs in Tokio. Diese Türme funktionieren wie vertikale Städte: In den oberen Etagen befinden sich Hotels und Wohnungen, in den mittleren Etagen Restaurants und Clubs, in den unteren Etagen Innovationsinkubatoren und Co-Working-Spaces. Manche Führungskräfte wohnen sogar in den Bürogebäuden. Gastmitarbeiter können in Hotels übernachten, die mit dem Bürocampus verbunden sind. Mitarbeiter mit Familie können mit dem Hochgeschwindigkeitszug in 10 bis 20 Minuten zum Bürobereich gelangen. Wenn Büros, Unterkünfte, Restaurants, Freizeiteinrichtungen und Verkehr an einem einzigen Ort konzentriert sind, müssen die Mitarbeiter keine Zeit mit der Koordinierung verschiedener Abläufe verschwenden. Der Standort selbst bestimmt den Rhythmus des Tages der Menschen.

Um Wissenscampus besser zu verstehen, haben wir 39 Innenstadtgeschäftsviertel in 13 Megastädten weltweit untersucht und uns auf 15 Gebiete konzentriert, die seit den 1990er Jahren die deutlichsten Veränderungen erlebt haben. Auf Basis dieser Analyse haben wir einen Wissenscampus-Index erstellt, der sich um vier Kerndimensionen dreht und diese Orte danach unterscheidet, inwieweit Arbeitseffizienz und Lebenseffizienz sich gegenseitig fördern.

Erstens: Wissenscampus verbinden wichtige Bestandteile des täglichen Lebens wieder mit dem Rhythmus der Arbeit. Sie integrieren Arbeitsplätze mit Wohnen, Dienstleistungen, Kultur und Einrichtungen, wobei Restaurants, Fitnessstudios und sogar Kinderbetreuungsdienste sich innerhalb oder in unmittelbarer Nähe des Campus befinden. Darüber hinaus nutzen viele der neuen Hauptsitze und Campus, die wir untersucht haben, ausdrücklich die Vitalität der umliegenden Stadt. Cafés, Fußgängerzonen, Parks und öffentliche Räume sind in den Arbeitstag integriert. An diesen Orten können sowohl Gehbesprechungen als auch kurze Pausen stattfinden, was die soziale Vitalität stärkt und die Effizienz der persönlichen Arbeit steigert.

Zweitens: Sie stärken Interaktion und Vernetzung. Indem Wissenscampus die Distanz zwischen Berufs- und Privatleben verringern, schaffen sie viele Gelegenheiten für informelle Austausche, die die Kultur pflegen, Vertrauen festigen und Zusammenarbeit sowie neue Ideen anregen.

Drittens: Sie bilden sich um einzigartige Industriekluster herum, beispielsweise in den Bereichen Finanzen, Technologie oder Kreativwirtschaft. Die räumliche Nähe fördert den Wissensaustausch.

Viertens: Sie sind mit wichtigen Verkehrsknotenpunkten verbunden, was den Pendelaufwand verringert – dies ist nicht nur ein Treiber für die Arbeitseffizienz, sondern auch ein Schlüsselfaktor für die Lebenszufriedenheit der Mitarbeiter.

In unserer Fragebogenerhebung schnitten Mitarbeiter in Wissenscampus im Vergleich zu Mitarbeitern in traditionellen Innenstadtgeschäftsvierteln bei Konzentration, Zusammenarbeit und Verwaltung täglicher Angelegenheiten besser ab. In einem standardisierten Bewertungssystem von 0 bis 100 Punkten erzielten Mitarbeiter in Wissenscampus einen durchschnittlichen Arbeitseffizienzwert von 63,4 Punkten, während der Durchschnittswert von Mitarbeitern in traditionellen Innenstadtgeschäftsvierteln bei 56,8 Punkten lag – eine Differenz von 6,6 Punkten, also etwa 12%. Der Unterschied bei der Lebenseffizienz war noch größer: Mitarbeiter in Wissenscampus erzielten einen durchschnittlichen Wert von 57,9 Punkten, während der Durchschnittswert von Mitarbeitern in traditionellen Innenstadtgeschäftsvierteln bei 50,4 Punkten lag – eine Differenz von 7,5 Punkten, also etwa 15%. Interviews mit Unternehmensleitern bestätigten diese Ergebnisse; Führungskräfte von Unternehmen in Wissenscampus gaben an, dass die Mitarbeiter konzentrierter, energiegeladener sind und eine hohe Leistung aufrechterhalten können.

Aus dieser Perspektive verdeutlichen Wissenscampus die Gründe für den Niedergang alter Unternehmenszentralen und traditioneller Geschäftsviertel. Traditionelle Geschäftsviertel wurden ursprünglich als Bürogebiete mit einheitlicher Nutzung gebaut, deren Gestaltung sich an Aktivitäten im Inneren der Bürogebäude orientierte und die täglichen Bedürfnisse der Mitarbeiter ihnen selbst überließ. Da diese Gebiete in der Regel nur schwer mit dem öffentlichen Verkehr und Wohnmöglichkeiten vereinbar sind, wird das Pendeln zu einer täglichen Belastung.

Während diese alten zentralen Geschäftsviertel allmählich verfallen, florieren oft die Gebiete außerhalb der Stadt. Ehemalige Industriegebiete, Uferpromenaden und Gemeinden, die sich um Universitäten oder Krankenhäuser herum bilden, zeigen – selbst wenn sie nur wenige Kilometer voneinander entfernt sind – eine stärkere Nachfrage, höhere Mieten und niedrigere Leerstände. (Siehe „Warum die Innenstadtgeschäftsviertel verfallen, während die Vororte florieren?“)

Dasselbe Prinzip erklärt auch die Grenzen eines anderen einst dominanten Modells – der Technologieparks in den Vororten. Diese Parks bieten meist interne Einrichtungen wie Cafés, Fitnessstudios und Grünflächen, befinden sich aber in der Regel in abgelegenen Lagen, sind auf den Autoverkehr angewiesen und sind vom täglichen Leben getrennt. Die Mitarbeiter müssen oft lange, ermüdende Pendelwege zurücklegen, was viel Zeit und Energie vor Beginn des Arbeitstages verbraucht. Daher haben viele Startups und Technologieunternehmen die Vorortparks aufgegeben und sich stattdessen in Innenstädten wie San Francisco, New York, Tokio und London angesiedelt.

Ein neues Modell entsteht in Tokio

Wir haben die Scores der verschiedenen Stadtgebiete weltweit auf dem Wissenscampus-Index mit der Geschäftsleistung (gemessen an anhaltendem Mietwachstum und niedrigen Leerständen) verglichen und in einem Diagramm dargestellt (siehe „Ranking der Innenstadtgeschäftsviertel großer Städte weltweit“). Die Bezirke Roppongi und Shibuya in Tokio belegen in beiden Indikatoren Spitzenplätze. Im Vergleich dazu erzielen viele bekannte traditionelle Geschäftsviertel – darunter Midtown und Downtown Manhattan in New York, Canary Wharf in London und La Défense in Paris – niedrigere Scores auf diesem Index und eine schwächere Geschäftsleistung.

Wie lässt sich dieser Unterschied erklären? Tokio begann Jahrzehnte vor New York und London mit dem Aufbau von Wissenscampus. In den 1990er Jahren und zu Beginn des 21. Jahrhunderts begannen die Entwickler in Tokio bereits, gemischt genutzte Gebiete zu bauen, die sich um Verkehrsknotenpunkte drehten und die Größe ganzer Häuserblöcke erreichten. Diese Entwickler blickten weit in die Zukunft: Sie brauchten 15 bis 30 Jahre, um Grundstücke Stück für Stück zu erwerben und mit Hunderten von Kleinunternehmern und Wohneigentümern zu verhandeln. Während viele westliche Städte noch Bürogebäude mit einheitlicher Nutzung bauten, schuf Tokio bereits vollständige städtische Gemeinschaften.

Der Aufstieg von Tokio wird leicht übersehen, da er in einer Periode andauernder Deflation und langsamen Wirtschaftswachstums im Land stattfand. Aber sein Modell zeigt eine erstaunliche Widerstandsfähigkeit. Um zu verstehen, wie dieses Modell in der Praxis funktioniert, haben wir Feldforschungen durchgeführt, Entwickler, Unternehmensleiter und lokale Beamte interviewt und die Entwicklung von zwei großen Hauptgebieten in Tokio eingehend untersucht.

Roppongi: Von einem Nachtclubviertel zum Wissenscampus. In den 1990er Jahren war das Roppongi-Gebiet in Japan für sein Nachtleben und seine Ausländerbars bekannt, kein Geschäfts- oder Finanzzentrum. Zu Beginn des 21. Jahrhunderts hat Mori Building Company, der Entwickler, der die zukünftige Gestaltung von Roppongi umgestaltet hat, Roppongi Hills und eine Reihe anderer großer Projekte auf den Markt gebracht, die das Gebiet als nahtlos verbundene Ganzes neu konzipieren, nicht als Ansammlung einzelner Gebäude. Das Ziel des Entwicklers war die Schaffung einer sogenannten „Stadtplattform für Effizienz“, die darauf abzielt, Innovationszentren und Co-Working-Spaces zu bauen, die große Unternehmen, Startups und Investoren verbinden.

Nachdem der japanische Personaldienstleister Persol