沪八条新政落地外环外二套首付降至15% 新房现房首付款可提取公积金

上海推出5个方面8项楼市政策

8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用于保障性租赁住房5个方面推出8项政策。这是继2024年5月“沪九条”、2025年8月“沪六条”、2026年2月“沪七条”之后，上海年内再度优化楼市政策，本次新政进一步侧重外环外与一二手房联动，是针对房地产政策的一次综合性、系统性优化，预计将为“金九银十”市场修复注入新的动能，市场稳定态势将得到进一步巩固。

【核心结论】

优化公积金提取范围和频次，未来公积金政策依然存在优化空间。公积金提取范围扩至新建商品住房现房，针对满足条件的人群提取频次由“5年内提取一次”放宽为“每个自然年提取一次”、提取金额放宽至不超过“自有资金支付的购房款”，并新增契税、购买车位（库）、储藏室支出提取情形，近日新版《住房公积金管理条例》已经发布，上海积极响应，未来公积金政策仍存在优化空间，有望继续向“住房消费支持工具”升级。

降低首付比例，信贷再松绑。外环外二套房贷最低首付比例从“不低于20%”下调至“不低于15%”，与首套持平，购买外环外二套住房的置业门槛下降，预计将直接利好外环外住房改善家庭。

加大购房补贴力度，助力打通置换链条。新增“以旧换新”购房贷款补贴（按贷款总额1%、单套最高5万元、总资金2亿元），并将原“以旧换新”补贴对象从出售“外环内2000年前竣工、70平方米及以下唯一住房”扩展至“外环内二手住房”不限房龄面积，同时满足条件，两项补贴可叠加最高达8万元，助力打通“卖旧买新”堵点。

房票安置和收购二手房同步发力。推行房票安置（聚焦城中村改造、旧城区改建），并推进中心城区（含浦东外环内区域）收购二手住房用作保障性租赁住房，有助于扩大住房需求规模，改善市场供求关系，政策兼顾了“稳市场”与“保民生”。

未来，支持住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等或将成为更多核心城市助力稳市场的政策工具。近期北京、上海接连发布新政，预计更多城市将跟进优化楼市政策，深圳、广州的政策落地预期进一步增强。

优化公积金提取范围和频次，未来公积金政策依然存在优化空间

2025年“沪六条”首次允许提取公积金支付新建预售商品住房首付款，本次将其扩展至现房，“既提又贷”政策延续也保证了提取首付款不挤占贷款额度，有助于降低购房者首付资金筹措压力，缩短置业周期。同时，针对无公积金贷款或未办理冲还贷业务的已购房缴存人，购房提取由5年内提取一次调整为每个自然年提取一次，提取金额上限放宽至“自有资金支付的购房款”，更多惠及了全款购房及纯商业贷款购房群体。

另外，近日新版《住房公积金管理条例》已经发布，本次上海积极响应，公积金提取新增购房契税和购买配套车位（库）、储藏室情形，也有助于减轻居民购房综合成本，未来上海公积金政策仍存在优化空间，有望继续向“住房消费支持工具”升级。

表：上海新政调整前后公积金政策变化

表：一线城市公积金提取用途政策对比

降低外环外二套首付比例，延续区域差异化政策

本次上海将二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”，调整后首套统一15%，二套外环内25%、外环外15%，二套住房信贷政策保持区域差异化。以一套总价400万元的二套住房为例，首付门槛将由80万元降至60万元，预计对外环外新房去化、激活置换链条产生积极作用。

表：上海限贷政策新政调整前后变化

加大购房补贴力度，助力打通置换链条

本次上海购房补贴政策主要涉及两个方面，一是发放购房贷款补贴，补贴额为新房贷款总额的1%，单套最高补贴5万元，即贷款500万元以上即可申请最高补贴。补贴总金额2亿元，若单套补贴5万元，可覆盖4000套住房，若单套平均补贴3万元，则可覆盖超6000套住房。政策窗口期从2026年8月21日持续至2027年3月31日，2亿元补贴资金“用完即止”，具有较强的时间引导效应，有望推动置换需求在窗口期内集中释放，政策适用条件为“外环外购新房+网签备案前后1年内出售本市二手住房（不限区域）”。

二是优化原有“以旧换新”补贴政策。2024年5月“沪九条”的以旧换新补贴限定为出售“外环内2000年前竣工、建筑面积70平方米及以下唯一住房”，分档补贴2万/2.5万/3万元，本次将旧房范围扩展至“外环内二手住房”，不再限房龄、面积和“唯一住房”条件，覆盖面放宽，并将补贴标准统一为3万元/套，对外环内卖旧、外环外买新的置换家庭形成直接激励。

符合以上两项条件补贴可以叠加，即“卖外环内旧房+买外环外新房”的家庭最高可获8万元补贴。值得注意的是，两项补贴均要求“外环外购买新建商品住房”，侧重引导居民出售中心城区二手房、购买外环外新房，有助于外环外新房库存去化，助力打通一二手置换链条。

加大房票安置力度，将为房地产市场注入购房需求

上海本次明确将房票安置纳入征收补偿安置体系，重点服务城中村改造和旧城区改建项目，一方面有助于提高安置效率，另一方面，房票安置可将补偿资金定向用于本地市场，将有助于增加购房需求，直接促进新房去化。今年上海全市计划动迁村居民1.2万户，据报道，截至8月全市累计发放房票1700余张，当前徐汇、长宁、普陀、虹口、嘉定等多区已在城中村改造项目中逐步落地房票安置政策，如嘉定区马陆彭赵城中村作为示范项目，60%的居民选择房票安置。未来上海或出台全市层面的配套细则，进一步明确房票面值、使用规则、流转安排等，房票安置有望为稳楼市提供重要支撑。

中心城区有望全面推进收购二手房工作，力度或升级

今年2月，上海浦东、静安、徐汇三区试点收购二手房用于保租房，重点收购内环内、70㎡以下、总价400万元以内、产权清晰的房源；5月起试点扩容至全部中心城区。截至2026年7月25日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购二手房551套，其中16户居民顺利完成旧房处置、置换新房。本次政策明确以需求为导向，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手房收购工作，或意味着未来政策执行面、覆盖范围和力度等将有所升级。

表：今年以来上海、北京、深圳新房和二手房成交情况对比（同比）

从房地产市场走势来看，2月底上海优化楼市政策后，市场出现修复态势，8月以来市场延续较高活跃度。根据中指数据，7月上海新建商品住房、二手商品房分别成交91.6万m²、2.3万套，环比均有所下降，低基数下同比分别增长17.4%、21.2%；8月1-19日，新建商品住房、二手商品房分别成交54.1万m²、13605套，同比分别增长32.0%、19.3%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格于3月环比止跌，至7月价格环比连续5个月上涨，房价出现一定企稳态势。

整体来看，本次“沪八条”延续因城施策、精细化调整的思路，统筹运用公积金、信贷、购房补贴、房票安置、收储等多类政策工具，着力点进一步聚焦外环外市场与一二手房联动链条。新政落地恰逢“金九银十”购房窗口期，预计短期内上海一二手住房成交量将继续回升，新政对外环外新房产品的利好更为直接，外环外新房去化速度或有所加快，房地产市场整体稳定态势有望得到进一步巩固。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。