Die neue Politik „Shanghai-Acht-Maßnahmen“ wird veröffentlicht: Die Anzahlung für die zweite Immobilie außerhalb des äußeren Umfahrungsrings von Shanghai sinkt auf 15 %, und für die Anzahlung von neu gebauten bezugsfertigen Wohnungen kann das Guthaben der Wohnungsbaukasse entnommen werden.

Am 20. August haben sechs Behörden in Shanghai gemeinsam die „Mitteilung zur Optimierung der lokalen Maßnahmen für Immobilienpolitik“ herausgegeben. Sie stellen 8 politische Maßnahmen in fünf Bereichen vor: Optimierung der Auszahlung der Wohnungsbaukredite, Optimierung der privaten Wohnungsbaukredite, Umsetzung von Kaufzuschüssen für „Umtausch von Alt gegen Neu“, Einführung der Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen sowie Förderung des Erwerbs von gebrauchten Wohnungen als garantierte Mietwohnungen. Nach den „Neun Shanghai-Regeln“ im Mai 2024, den „Sechs Shanghai-Regeln“ im August 2025 und den „Sieben Shanghai-Regeln“ im Februar 2026 hat Shanghai im laufenden Jahr die Immobilienpolitik erneut optimiert. Diese neue Politik konzentriert sich stärker auf die Gebiete außerhalb der äußeren Umgehungsstraße und die Verknüpfung von Neubau- und Gebrauchtwohnungen. Sie ist eine umfassende und systematische Optimierung der Immobilienpolitik. Es wird erwartet, dass sie neue Impulse für die Marktwiederherstellung im „Goldenen September und Silbernen Oktober“ setzt und die stabile Marktlage weiter festigt.

【Kernschlussfolgerungen】

Der Umfang und die Häufigkeit der Auszahlung von Wohnungsbaukrediten werden optimiert, und es besteht weiterhin Optimierungspotenzial für die zukünftige Politik der Wohnungsbaukredite. Der Umfang der Auszahlung von Wohnungsbaukrediten wird auf bezugsfertige neue Wohngebäude ausgedehnt. Für berechtigte Personen wird die Auszahlungshäufigkeit von „einmal in 5 Jahren“ auf „einmal pro Kalenderjahr“ gelockert, der Auszahlungsbetrag wird auf höchstens den „mit eigenen Mitteln gezahlten Kaufpreis der Wohnung“ angehoben, und neue Auszahlungsfälle für die Zahlung der Grunderwerbsteuer, den Kauf von Parkplätzen (Garagen) und Abstellräumen werden hinzugefügt. Kürzlich wurde die neue Fassung der „Verwaltungsverordnung für Wohnungsbaukredite“ veröffentlicht. Shanghai reagiert aktiv darauf, und es besteht weiterhin Optimierungspotenzial für die zukünftige Politik der Wohnungsbaukredite, die voraussichtlich weiter zu einem „Unterstützungsinstrument für den Wohnungsverbrauch“ weiterentwickelt wird.

Anzahlungssatz senken, Kreditpolitik weiter lockern. Der Mindestanzahlungssatz für zweite Wohnungsbaukredite in Gebieten außerhalb der äußeren Umgehungsstraße wird von „nicht weniger als 20 %“ auf „nicht weniger als 15 %“ gesenkt, was dem Satz für die erste Wohnung entspricht. Die Schwelle für den Erwerb einer zweiten Wohnung außerhalb der äußeren Umgehungsstraße sinkt, was voraussichtlich direkt den Familien zugute kommt, die ihre Wohnverhältnisse außerhalb der äußeren Umgehungsstraße verbessern wollen.

Die Kaufzuschüsse für Wohnungen werden erhöht, um die Umtauschkette zu erleichtern. Neue Kreditzuschüsse für den Wohnungskauf im Rahmen des „Umtauschs von Alt gegen Neu“ werden eingeführt (1 % des gesamten Kreditbetrags, höchstens 50.000 Yuan pro Wohnung, Gesamtmittel von 200 Millionen Yuan). Außerdem werden die ursprünglichen Empfänger der Zuschüsse für den „Umtausch von Alt gegen Neu“ von dem Verkauf von „einzigen Wohnungen, die vor dem Jahr 2000 gebaut wurden und eine Fläche von 70 Quadratmetern oder weniger haben, innerhalb der äußeren Umgehungsstraße“ auf „gebrauchte Wohnungen innerhalb der äußeren Umgehungsstraße“ ohne Beschränkung des Baujahrs und der Fläche ausgeweitet. Wenn die Bedingungen erfüllt sind, können die beiden Zuschüsse kombiniert werden, wobei der Höchstbetrag 80.000 Yuan beträgt, um die Engpässe beim „Verkauf der alten Wohnung und Kauf der neuen Wohnung“ zu beseitigen.

Die Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen und der Erwerb von gebrauchten Wohnungen werden gleichzeitig vorangetrieben. Die Einführung der Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen (mit Schwerpunkt auf der Umgestaltung von Dörfern in der Stadt und der Erneuerung alter Stadtgebiete) sowie die Förderung des Erwerbs von gebrauchten Wohnungen in den Stadtzentren (einschließlich der Gebiete innerhalb der äußeren Umgehungsstraße in Pudong) als garantierte Mietwohnungen tragen dazu bei, den Umfang der Wohnungsnachfrage zu vergrößern und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt zu verbessern. Die Politik berücksichtigt sowohl die „Stabilisierung des Marktes“ als auch die „Sicherung des Lebensunterhalts der Bevölkerung“.

In der Zukunft könnten Maßnahmen wie die Unterstützung des „Umtauschs von Alt gegen Neu“ bei Wohnungen und die Erhöhung der Kaufzuschüsse für Wohnungen zu politischen Instrumenten werden, mit denen mehr Kernstädte die Marktstabilität fördern. Kürzlich haben Peking und Shanghai nacheinander neue Politiken veröffentlicht. Es wird erwartet, dass mehr Städte die Optimierung der Immobilienpolitik nachholen, und die Erwartung an die Umsetzung der Politiken in Shenzhen und Guangzhou wird weiter verstärkt.

Der Umfang und die Häufigkeit der Auszahlung von Wohnungsbaukrediten werden optimiert, und es besteht weiterhin Optimierungspotenzial für die zukünftige Politik der Wohnungsbaukredite

Im Jahr 2025 erlaubten die „Sechs Shanghai-Regeln“ erstmals die Auszahlung von Wohnungsbaukrediten zur Zahlung der Anzahlung für neue im Vorverkauf befindliche Wohngebäude. Diese Regelung wird nun auf bezugsfertige Wohnungen ausgeweitet. Die Fortführung der Politik „sowohl Auszahlung als auch Kredit“ gewährleistet, dass die Auszahlung der Anzahlung den Kreditrahmen nicht verbraucht, was dazu beiträgt, den Druck der Käufer bei der Beschaffung der Anzahlungsmittel zu senken und den Erwerbszyklus der Wohnung zu verkürzen. Gleichzeitig wird für bereits wohnende Beitragszahler, die keinen Wohnungsbaukredit haben oder das Geschäft der Kreditrückzahlung aus Wohnungsbaukrediten nicht durchführen, die Auszahlung für den Wohnungskauf von einmal in 5 Jahren auf einmal pro Kalenderjahr angepasst. Die Obergrenze des Auszahlungsbetrags wird auf den „mit eigenen Mitteln gezahlten Kaufpreis der Wohnung“ gelockert, was mehr Gruppen zugute kommt, die die Wohnung vollständig bar kaufen oder einen reinen gewerblichen Wohnungskredit aufnehmen.

Darüber hinaus wurde kürzlich die neue Fassung der „Verwaltungsverordnung für Wohnungsbaukredite“ veröffentlicht. Shanghai reagiert aktiv darauf. Die neuen Auszahlungsfälle für die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf sowie den Kauf von begleitenden Parkplätzen (Garagen) und Abstellräumen bei der Auszahlung von Wohnungsbaukrediten tragen dazu bei, die Gesamtkosten der Bewohner beim Wohnungskauf zu senken. Es besteht weiterhin Optimierungspotenzial für die zukünftige Politik der Wohnungsbaukredite in Shanghai, die voraussichtlich weiter zu einem „Unterstützungsinstrument für den Wohnungsverbrauch“ weiterentwickelt wird.

Tabelle: Änderungen der Politik der Wohnungsbaukredite vor und nach der Anpassung der neuen Politik in Shanghai

Tabelle: Vergleich der Politik zur Verwendung der Auszahlung von Wohnungsbaukrediten in Städten der ersten Ebene

Der Mindestanzahlungssatz für zweite Wohnungen außerhalb der äußeren Umgehungsstraße wird gesenkt, und die regional differenzierte Politik wird fortgeführt

Diese Anpassung in Shanghai senkt den Mindestanzahlungssatz für gewerbliche private Wohnungsbaukredite für zweite Wohnungen von „nicht weniger als 20 %“ auf „nicht weniger als 15 %“. Nach der Anpassung beträgt der einheitliche Satz für die erste Wohnung 15 %, der Satz für die zweite Wohnung innerhalb der äußeren Umgehungsstraße 25 % und außerhalb der äußeren Umgehungsstraße 15 %. Die Kreditpolitik für zweite Wohnungen behält die regionale Differenzierung bei. Nehmen wir als Beispiel eine zweite Wohnung mit einem Gesamtpreis von 4 Millionen Yuan: Die Schwelle für die Anzahlung sinkt von 800.000 Yuan auf 600.000 Yuan. Es wird erwartet, dass dies eine positive Wirkung auf die Verkaufsförderung von Neubauwohnungen außerhalb der äußeren Umgehungsstraße und die Aktivierung der Umtauschkette hat.

Tabelle: Änderungen der Kreditbeschränkungspolitik in Shanghai vor und nach der Anpassung der neuen Politik

Die Kaufzuschüsse für Wohnungen werden erhöht, um die Umtauschkette zu erleichtern

Die neue Politik der Kaufzuschüsse für Wohnungen in Shanghai umfasst hauptsächlich zwei Aspekte. Erstens die Gewährung von Kreditzuschüssen für den Wohnungskauf: Der Zuschussbetrag beträgt 1 % des Gesamtkreditbetrags für die neue Wohnung, höchstens 50.000 Yuan pro Wohnung, d. h. bei einem Kredit von mehr als 5 Millionen Yuan kann der Höchstzuschuss beantragt werden. Der Gesamtzuschussbetrag beträgt 200 Millionen Yuan. Bei einem Zuschuss von 50.000 Yuan pro Wohnung können 4.000 Wohnungen abgedeckt werden, bei einem durchschnittlichen Zuschuss von 30.000 Yuan pro Wohnung können mehr als 6.000 Wohnungen abgedeckt werden. Das Politikfenster läuft vom 21. August 2026 bis zum 31. März 2027. Die 200 Millionen Yuan an Zuschussmitteln werden „verbraucht, sobald sie aufgebraucht sind“, was eine starke zeitliche Lenkungswirkung hat und voraussichtlich die konzentrierte Freisetzung der Umtauschnachfrage innerhalb des Politikfensters fördert. Die Anwendungsbedingungen der Politik lauten: „Kauf einer neuen Wohnung außerhalb der äußeren Umgehungsstraße + Verkauf einer gebrauchten Wohnung in der Stadt (ohne regionale Beschränkung) innerhalb eines Jahres vor oder nach der Registrierung des Netzkaufvertrags“.

Zweitens die Optimierung der ursprünglichen Zuschusspolitik für den „Umtausch von Alt gegen Neu“. Die Zuschüsse für den Umtausch von Alt gegen Neu in den „Neun Shanghai-Regeln“ vom Mai 2024 waren auf den Verkauf von „einzigen Wohnungen, die vor dem Jahr 2000 gebaut wurden und eine Gebäudefläche von 70 Quadratmetern oder weniger haben, innerhalb der äußeren Umgehungsstraße“ beschränkt, wobei gestaffelte Zuschüsse von 20.000 / 25.000 / 30.000 Yuan gewährt wurden. Nun wird der Umfang der alten Wohnungen auf „gebrauchte Wohnungen innerhalb der äußeren Umgehungsstraße“ ausgeweitet, ohne Beschränkungen des Baujahrs, der Fläche und der Bedingung „einzige Wohnung“. Die Abdeckung wird erweitert, und der Zuschussstandard wird einheitlich auf 30.000 Yuan pro Wohnung festgelegt, was Familien, die ihre alte Wohnung innerhalb der äußeren Umgehungsstraße verkaufen und eine neue Wohnung außerhalb der äußeren Umgehungsstraße kaufen, direkt anregt.

Wenn die beiden oben genannten Bedingungen erfüllt sind, können die Zuschüsse kombiniert werden, d. h. Familien, die ihre alte Wohnung innerhalb der äußeren Umgehungsstraße verkaufen und eine neue Wohnung außerhalb der äußeren Umgehungsstraße kaufen, können höchstens 80.000 Yuan an Zuschüssen erhalten. Es ist zu beachten, dass beide Zuschüsse den „Kauf von neuen Wohngebäuden außerhalb der äußeren Umgehungsstraße“ erfordern. Die Politik zielt darauf ab, die Bewohner anzuregen, ihre gebrauchten Wohnungen in den Stadtzentren zu verkaufen und neue Wohnungen außerhalb der äußeren Umgehungsstraße zu kaufen, was zur Abnahme des Bestands an neuen Wohnungen außerhalb der äußeren Umgehungsstraße beiträgt und die Umtauschkette zwischen Neubau- und Gebrauchtwohnungen erleichtert.

Die Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen wird verstärkt, was die Nachfrage nach Wohnungskäufen in den Immobilienmarkt einbringt

Shanghai klärt nun explizit, die Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen in das System der Entschädigungs- und Unterbringungsmaßnahmen bei Enteignungen einzubeziehen, mit Schwerpunkt auf der Umgestaltung von Dörfern in der Stadt und der Erneuerung alter Stadtgebiete. Einerseits trägt dies dazu bei, die Effizienz der Unterbringung zu verbessern, andererseits können die Entschädigungsmittel durch die Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen gezielt auf den lokalen Markt verwendet werden, was die Nachfrage nach Wohnungskäufen erhöht und die Verkaufsförderung von Neubauwohnungen direkt fördert. In diesem Jahr plant Shanghai, 12.000 Dorfbewohner umzusiedeln. Laut Berichten wurden bis August in der gesamten Stadt insgesamt mehr als 1.700 Wohnungsgutscheine ausgegeben. Derzeit haben mehrere Bezirke wie Xuhui, Changning, Putuo, Hongkou und Jiading die Politik der Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen schrittweise in Projekten zur Umgestaltung von Dörfern in der Stadt umgesetzt. Zum Beispiel haben 60 % der Bewohner des Demonstrationsprojekts zur Umgestaltung des Dorfes Pengzhao in Malu, Jiading, die Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen gewählt. In Zukunft könnte Shanghai stadtweite begleitende Detailregelungen herausgeben, um den Nennwert der Wohnungsgutscheine, die Nutzungsregeln, die Umlaufvereinbarungen usw. weiter zu klären. Die Unterbringung mit Wohnungsgutscheinen wird voraussichtlich eine wichtige Unterstützung für die Stabilisierung des Immobilienmarkts leisten.

Der Erwerb von gebrauchten Wohnungen wird voraussichtlich in allen Stadtzentren umfassend vorangetrieben, und die Stärke der Maßnahmen könnte erhöht werden

Im Februar dieses Jahres starteten die drei Bezirke Pudong, Jing'an und Xuhui in Shanghai ein Pilotprojekt zum Erwerb von gebrauchten Wohnungen als garantierte Mietwohnungen, wobei vor allem Wohnungen innerhalb der inneren Umgehungsstraße mit einer Fläche