北京二手房成交创五年新高，这轮回暖能走多远？

2026年上半年，北京二手住宅网签93583套，同比增长5.7%，成交规模创2021年以来同期新高。其中，4-6月成交量连续三个月达到近五年同期最高水平。

进入传统淡季后，成交也没有明显降温。截至7月24日，北京二手住宅网签10455套，同比增长10%。

成交规模已明显回升，但本轮市场修复能否延续，仍取决于成交热度的持续性及价格走势的变化。

成交持续放量，价格仍在筑底

上半年，北京二手住宅网签量达到9.36万套。6月单月网签超过1.66万套，环比增长约4%，同比增长约10%。

与以往由“小阳春”带动的阶段性放量不同，今年北京二手房成交热度延续到了二季度。4-6月连续三个月创近五年同期新高，需求释放并未在传统旺季结束后迅速回落。

但成交回升尚未带动价格全面企稳。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年上半年北京二手住宅价格累计下跌3.46%。今年以来，挂牌均价仍在下行，但跌幅已明显收窄。

图：北京二手房月度成交套数走势

小户型、低总价房源仍是成交主力，改善性需求边际修复

这轮成交回升首先来自刚需。

2026年上半年，北京200万元以下（按网签价）二手房成交占比升至53%，较2025年提高4.9个百分点。从面积段看，70平方米以下房源成交占比为37%，70-90平方米房源占比升至26%。

经过近几年价格调整，北京一批小户型房源已进入刚需家庭的购买力范围。随着首付和月供压力下降，过去因为总价较高而推迟的需求开始入市。

从二季度开始，成交结构出现进一步变化。

5-6月，北京500万元以上二手房成交规模和占比均有所提高，其中800万元以上房源成交占比升至4.15%。面积段方面，90平方米以上房源成交占比从年初持续上升，6月达到38.1%。

高总价与大户型房源成交占比有所提升，改善性需求出现边际恢复迹象。但目前改善成交的增幅和持续时间仍然有限，能否形成稳定支撑仍需观察。

北京部分改善家庭需要通过出售原有住房筹集购房资金，二手房流动性的改善有利于置换需求释放。若后续成交活跃度能够保持，相关需求也可能逐步向新房市场传导。

低总价房源多在五环外，高总价成交集中于主城区

图：2026年上半年北京各区二手房成交套数占比

从区域分布看，北京二手房成交进一步向主城区和成熟板块集中。

2026年上半年，朝阳、海淀、丰台二手房成交套数分别占全市的24.1%、11.8%、10.8%，继续位居前三位，三区合计成交量占全市46.7%。

其中，朝阳同时承接了较大规模的刚需和改善性需求。上半年，朝阳区200万以下房源成交占全市比例9.38%，比排名第二的丰台高3.73个百分点；500万以上房源成交占比2.91%，同样居各区之首。

表：2026年上半年北京各区二手房成交套数占比（按网签价）

不同总价段购房者的区域选择差异明显。

上半年北京市200万以下二手房成交套数TOP20小区，主要分布于朝阳、通州和房山，75%位于五环外。首开熙悦山、京州园、迎风小区、翠成馨园等小区成交量居前，多数靠近轨道交通、学校或已有生活配套。

对这一总价段的购房者而言，核心诉求仍然是控制购房门槛。在预算有限的情况下，部分家庭愿意接受更远的通勤距离，以换取相对完整的居住功能。

表：2026年上半年北京200万以下二手房成交套数TOP20小区（按网签价）

500万元以上房源呈现出另一种分布。

成交套数靠前的小区主要集中在朝阳、西城和海淀，涉及中关村、德胜、月坛、学院路、北苑等成熟板块。前20小区中，近一半建成于2000年以前。部分楼龄较长的小区仍能进入成交前列，表明成熟区位和配套资源在一定程度上能够抵消房龄对市场流动性的影响。

表：2026年上半年北京500万以上二手房成交套数TOP20小区（按网签价）

二手房挂牌量高位回落，供给压力有所缓解

图：北京二手住宅挂牌套数（头部中介口径）

成交回升的同时，北京二手房挂牌量也在下降。

根据中指监测，6月末北京二手房挂牌量为12.1万套，较去年高点下降18.5%。新增挂牌量总体平稳，没有延续此前快速上升的走势。

挂牌量回落表明二手房供给压力有所缓解，但其背后既有成交去化，也可能包含撤牌、转租等因素。下半年若成交能够保持一定活跃度、挂牌量未明显反弹，房源之间的价格竞争有望减弱，为价格逐步企稳创造条件。

议价空间高位回落

图：北京二手住宅平均议价空间（头部中介口径）

挂牌量回落后，交易端的价格分歧也有所收窄。

根据中指监测头部中介数据，2026年6月北京二手住宅平均议价空间降至7.3%，较前期高点明显回落，目前维持在相对稳定的区间。

议价空间是观察二手房市场预期的直接指标。议价空间扩大，通常意味着业主报价与买方承受价格之间存在较大差距，成交需要依靠进一步降价；议价空间收窄，则说明双方对市场价格的认识正在接近。

当前能够较快成交的房源，通常具备两个条件：一是总价、区位或配套具有明确优势；二是业主报价能够及时跟随市场调整。对于定价仍明显高于同类成交水平的房源，即使整体市场活跃度回升，销售周期也很难明显缩短。

综合来看，上半年北京二手房市场呈现成交回升、价格跌幅收窄的修复特征，刚需仍是成交的主要支撑，改善性需求也出现边际恢复。挂牌量和议价空间从高位回落，供需关系有所改善。预计下半年二手房成交仍将保持一定活跃度，价格下行压力有望继续缓和，但全面企稳仍有赖于改善性需求持续释放、挂牌规模保持稳定以及市场预期进一步修复，区域和房源之间的分化仍将延续。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。