Das Transaktionsvolumen gebrauchter Wohnimmobilien in Peking hat einen neuen Fünf-Jahres-Höchststand erreicht. Wie weit kann diese aktuelle Markterholung andauern?

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 wurden in Peking 93.583 gebrauchte Wohnungen online registriert, was einem Anstieg von 5,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Transaktionsvolumen erreichte den höchsten Stand im gleichen Zeitraum seit 2021. Von April bis Juni lag das Transaktionsvolumen drei Monate in Folge auf dem höchsten Niveau im gleichen Zeitraum der letzten fünf Jahre.

Nach dem Eintritt in die traditionelle Nebensaison hat sich das Transaktionsgeschehen auch nicht merklich abgekühlt. Bis zum 24. Juli belief sich die Zahl der online registrierten gebrauchten Wohnungen in Peking auf 10.455 Einheiten, was einem Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das Transaktionsvolumen hat sich deutlich erholt, aber ob diese Marktkorrektur fortgesetzt werden kann, hängt noch von der Nachhaltigkeit des Transaktionsinteresses und der Veränderung der Preisentwicklung ab.

Anhaltendes Transaktionswachstum, Preise befinden sich noch in der Bodenbildungsphase

In der ersten Hälfte des Jahres erreichte die Zahl der online registrierten gebrauchten Wohnungen in Peking 93.600 Einheiten. Im Juni belief sich die Zahl der monatlichen Online-Registrierungen auf über 16.600 Einheiten, was einem sequenziellen Anstieg von rund 4 % und einem Vorjahresanstieg von rund 10 % entspricht.

Im Gegensatz zu den früheren phasenweisen Transaktionsanstiegen, die von der „kleinen Frühjahrsbelebung“ angetrieben wurden, hielt die hohe Transaktionsdynamik auf dem Pekinger Markt für gebrauchte Wohnungen in diesem Jahr bis in das zweite Quartal an. Von April bis Juni wurden drei Monate in Folge neue Höchstwerte im gleichen Zeitraum der letzten fünf Jahre verzeichnet, und die Nachfrage hat nach Ende der traditionellen Hauptsaison nicht rasch nachgelassen.

Aber die Erholung der Transaktionen hat noch nicht zu einer vollständigen Stabilisierung der Preise geführt.

Gemäß dem Preisindex für 100 Städte des China Real Estate Index Systems sind die Preise für gebrauchte Wohnungen in Peking in der ersten Hälfte des Jahres 2026 kumulativ um 3,46 % gefallen. Seit Beginn dieses Jahres sinkt der durchschnittliche Angebotspreis zwar noch, aber der Rückgang hat sich deutlich verkleinert.

Abbildung: Entwicklung der monatlichen Transaktionszahlen für gebrauchte Wohnungen in Peking

Wohnungen kleiner Größe mit niedrigem Gesamtpreis bleiben das Haupttransaktionsobjekt, die verbesserungsorientierte Nachfrage erholt sich schrittweise

Diese Erholung der Transaktionen geht zunächst auf die Grundbedarfnachfrage zurück.

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 stieg der Anteil der Transaktionen von gebrauchten Wohnungen in Peking mit einem Gesamtpreis von unter 2 Millionen Yuan (gemäß dem Online-Registrierungspreis) auf 53 %, was einem Anstieg von 4,9 Prozentpunkten gegenüber 2025 entspricht. Nach Wohnflächen betrachtet liegt der Anteil der Transaktionen von Wohnungen mit einer Fläche von unter 70 Quadratmetern bei 37 %, und der Anteil von Wohnungen mit einer Fläche von 70 bis 90 Quadratmetern stieg auf 26 %.

Nach den Preisanpassungen der letzten Jahre ist eine Reihe von kleinen Wohnungen in Peking in den finanziellen Rahmen von Haushalten mit Grundbedarf gelangt. Mit dem Rückgang des Drucks durch Anzahlung und monatliche Hypothekenzahlungen beginnt die Nachfrage, die in der Vergangenheit aufgrund des hohen Gesamtpreises aufgeschoben wurde, auf den Markt zu kommen.

Ab dem zweiten Quartal hat sich die Transaktionsstruktur weiter verändert.

Von Mai bis Juni sind sowohl das Volumen als auch der Anteil der Transaktionen von gebrauchten Wohnungen mit einem Preis von über 5 Millionen Yuan in Peking gestiegen, wobei der Anteil der Transaktionen von Wohnungen mit einem Preis von über 8 Millionen Yuan auf 4,15 % gestiegen ist. Nach Wohnflächen betrachtet ist der Anteil der Transaktionen von Wohnungen mit einer Fläche von über 90 Quadratmetern seit Jahresbeginn kontinuierlich gestiegen und erreichte im Juni 38,1 %.

Der Anteil der Transaktionen von Wohnungen mit hohem Gesamtpreis und großer Wohnfläche hat sich leicht erhöht, und es zeigen sich Anzeichen einer graduellen Erholung der verbesserungsorientierten Nachfrage. Aber derzeit sind das Wachstumstempo und die Dauer der Transaktionen für verbesserungsorientierte Zwecke noch begrenzt, und ob sie eine stabile Unterstützung bilden können, muss weiter beobachtet werden.

Einige Haushalte in Peking, die ihre Wohnverhältnisse verbessern wollen, müssen ihre bestehende Wohnung verkaufen, um Mittel für den Wohnungskauf zu beschaffen. Die verbesserte Liquidität des Marktes für gebrauchte Wohnungen fördert die Freisetzung der Umtauschnachfrage. Wenn die Transaktionsaktivität in der Folge aufrechterhalten werden kann, kann sich die entsprechende Nachfrage schrittweise auch auf den Markt für neue Wohnungen übertragen.

Wohnungen mit niedrigem Gesamtpreis liegen größtenteils außerhalb des Fünf-Ringe-Gürtels, Transaktionen von Wohnungen mit hohem Gesamtpreis konzentrieren sich auf die Innenstadtbezirke

Abbildung: Anteil der Transaktionszahlen für gebrauchte Wohnungen nach Bezirken in Peking in der ersten Hälfte des Jahres 2026

Nach der regionalen Verteilung betrachtet konzentrieren sich die Transaktionen von gebrauchten Wohnungen in Peking zunehmend auf die Innenstadtbezirke und etablierten Wohngebiete.

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 entfielen auf die Transaktionszahlen von gebrauchten Wohnungen in den Bezirken Chaoyang, Haidian und Fengtai 24,1 %, 11,8 % bzw. 10,8 % des gesamten Stadtgebiets, womit sie weiterhin die ersten drei Plätze belegen. Zusammen machen die Transaktionen in diesen drei Bezirken 46,7 % des gesamten Stadtgebiets aus.

Dabei verzeichnet Chaoyang gleichzeitig ein hohes Volumen an Grundbedarfsnachfrage und verbesserungsorientierter Nachfrage. In der ersten Hälfte des Jahres lag der Anteil der Transaktionen von Wohnungen mit einem Preis von unter 2 Millionen Yuan in Chaoyang am gesamten Stadtgebiet bei 9,38 %, was 3,73 Prozentpunkte höher ist als im zweitplatzierten Bezirk Fengtai; der Anteil der Transaktionen von Wohnungen mit einem Preis von über 5 Millionen Yuan lag bei 2,91 %, was ebenfalls den höchsten Wert unter allen Bezirken darstellt.

Tabelle: Anteil der Transaktionszahlen für gebrauchte Wohnungen nach Bezirken in Peking in der ersten Hälfte des Jahres 2026 (gemäß Online-Registrierungspreis)

Die regionalen Wahlpräferenzen von Wohnungskäufern in verschiedenen Gesamtpreissegmenten unterscheiden sich deutlich.

Die 20 Wohnanlagen mit den meisten Transaktionen von gebrauchten Wohnungen zu einem Preis von unter 2 Millionen Yuan in Peking in der ersten Hälfte des Jahres verteilen sich hauptsächlich auf die Bezirke Chaoyang, Tongzhou und Fangshan, wobei 75 % außerhalb des Fünf-Ringe-Gürtels liegen. Wohnanlagen wie Shoukai Xiyueshan, Jingzhou Yuan, Yingfeng Xiaoqu und Cuicheng Xinyuan verzeichneten die höchsten Transaktionszahlen, die meisten von ihnen liegen in der Nähe von Schienenverkehrswegen, Schulen oder vorhandenen Versorgungseinrichtungen.

Für Käufer in diesem Preissegment steht die Kontrolle der Zugangshürden zum Wohnungskauf im Vordergrund. Bei begrenztem Budget sind einige Haushalte bereit, eine längere Pendlerzeit in Kauf zu nehmen, um eine relativ vollständige Wohnfunktion zu erhalten.

Tabelle: Die 20 Wohnanlagen mit den meisten Transaktionen von gebrauchten Wohnungen zu einem Preis von unter 2 Millionen Yuan in Peking in der ersten Hälfte des Jahres 2026 (gemäß Online-Registrierungspreis)

Wohnungen mit einem Preis von über 5 Millionen Yuan zeigen eine andere Verteilung.

Die Wohnanlagen mit den höchsten Transaktionszahlen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Bezirke Chaoyang, Xicheng und Haidian und umfassen etablierte Wohngebiete wie Zhongguancun, Desheng, Yuedan, Xueyuanlu und Beiyuan. Von den ersten 20 Wohnanlagen wurde fast die Hälfte vor dem Jahr 2000 gebaut. Dass einige ältere Wohnanlagen immer noch unter den am stärksten nachgefragten Objekten liegen, zeigt, dass gute Lagen und Versorgungsressourcen die Auswirkungen des Wohnungsalters auf die Marktliquidität teilweise ausgleichen können.

Tabelle: Die 20 Wohnanlagen mit den meisten Transaktionen von gebrauchten Wohnungen zu einem Preis von über 5 Millionen Yuan in Peking in der ersten Hälfte des Jahres 2026 (gemäß Online-Registrierungspreis)

Angebotsvolumen von gebrauchten Wohnungen sinkt von hohem Niveau, der Angebotsdruck hat sich etwas verringert

Abbildung: Zahl der angebotenen gebrauchten Wohnungen in Peking (Angaben der führenden Immobilienvermittler)

Mit der Erholung der Transaktionen sinkt auch das Angebot an gebrauchten Wohnungen in Peking.

Gemäß den Überwachungsdaten von Zhongzhi belief sich das Angebot an gebrauchten Wohnungen in Peking Ende Juni auf 121.000 Einheiten, was einem Rückgang von 18,5 % gegenüber dem Höchststand des Vorjahres entspricht. Das neu eingestellte Angebot ist insgesamt stabil und hat den früheren raschen Anstieg nicht fortgesetzt.

Der Rückgang des Angebots zeigt, dass sich der Angebotsdruck auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen etwas verringert hat. Dahinter stehen sowohl die durch Transaktionen erzielte Abnahme des Bestands als auch Faktoren wie das Zurückziehen von Angeboten oder die Umwandlung in Mietwohnungen. Wenn die Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte eine gewisse Aktivität beibehalten und das Angebot nicht deutlich ansteigt, wird der Preiswettbewerb zwischen den Wohnungen voraussichtlich abnehmen, was Bedingungen für eine schrittweise Preisstabilisierung schafft.

Verhandlungsspielraum sinkt von hohem Niveau

Abbildung: Durchschnittlicher Verhandlungsspielraum für gebrauchte Wohnungen in Peking (Angaben der führenden Immobilienvermittler)

Mit dem Rückgang des Angebots hat sich auch die Preisuneinigkeit zwischen den Transaktionsparteien verringert.

Gemäß den von Zhongzhi überwachten Daten führender Vermittler sank der durchschnittliche Verhandlungsspielraum für gebrauchte Wohnungen in Peking im Juni 2026 auf 7,3 %, was einem deutlichen Rückgang gegenüber dem früheren Höchststand entspricht. Derzeit liegt er in einem relativ stabilen Bereich.

Der Verhandlungsspielraum ist ein direkter Indikator zur Beobachtung der Markterwartungen auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen. Ein erweiterter Verhandlungsspielraum bedeutet normalerweise, dass es eine große Lücke zwischen dem von den Eigentümern angegebenen Preis und dem von den Käufern akzeptablen Preis gibt, sodass die Transaktionen nur durch weitere Preisnachlässe zustande kommen können. Ein verkleinerter Verhandlungsspielraum zeigt hingegen, dass sich die Vorstellungen beider Seiten über den Marktpreis annähern.

Wohnungen, die derzeit rasch verkauft werden, erfüllen normalerweise zwei Bedingungen: Erstens weisen sie klare Vorteile beim Gesamtpreis, der Lage oder den Versorgungseinrichtungen auf. Zweitens passen die Eigentümer ihre Preisangaben rechtzeitig an die Marktverhältnisse an. Bei Wohnungen, deren Preis immer noch deutlich über dem Niveau vergleichbarer Transaktionen liegt, lässt sich die Verkaufsdauer auch bei gestiegener Gesamtmarktaktivität kaum merklich verkürzen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt für gebrauchte Wohnungen in Peking in der ersten Hälfte des Jahres durch eine Erholung der Transaktionen und eine Verkleinerung des Preisrückgangs gekennzeichnet ist. Die Grundbedarfnachfrage bleibt die Hauptstütze der Transaktionen, und die verbesserungsorientierte Nachfrage erholt sich schrittweise. Das Angebot und der Verhandlungsspielraum sind von hohem Niveau gesunken, und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage hat sich verbessert. Es wird erwartet, dass die Transaktionen auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen in der zweiten Jahreshälfte eine gewisse Aktivität beibehalten und der Preisdruck weiter nachlassen wird. Eine vollständige Preisstabilisierung hängt jedoch noch von der anhaltenden Freisetzung der verbesserungsorientierten Nachfrage