万科房山长阳天地6套底商被拍卖，挂牌价约6500万元

近日，万科在北京房山一项目的多套持有型商业资产被挂上阿里法拍平台。

平台公开的信息显示，此次拍卖的资产是五和万科长阳天地的部分底商，一共有六套房产，合计4479.58平方米，均为商业用房。

对于上述六套商业用房，评估机构给出的总评估价约为1.162亿元，但挂牌拍卖总价约6497.8万元，相当于打了一个56折。

图源：阿里资产官网

这些资产目前还未有人出价，产权暂时仍归属于北京五和万科房地产开发有限公司（以下简称“五和万科”）。五和万科背后的大股东是北京万科——占股69%。

图源：天眼查

房山长阳板块是万科在北京重仓的一个区域，万科在这里开发了中粮万科长阳半岛、 五和万科长阳天地、万科金域缇香、京投万科金域公园等多个大盘，其中一些配套商业用房就留在了万科手中，变成了持有型资产。

在万科转型做“城市配套服务商”初期，万科曾计划把这些分散的社区MALL和零散底商打包成资产包，通过引入外资、国企战投，或者变成社区商业REITs，一方面用资本操作增加资产的流动性，另一方面提升这些社区商业的价值，达到增厚万科总资产的目的。

这一策略是为了适应上一阶段越来越多的住宅用地在出让过程中捆绑了商业、办公等非宅用地，最终的结果是大量持有型商业资产被留在房企手中。

这些资产，现在又成了被债权方盯上的“抵债工具”。

图源：阿里资产官网

实际上，万科在北京房山五和万科长阳天地被“冻结”的不止上述拿出来拍卖的六套房产。这批资产一共有23套，总资产价值2亿—3亿元。

这些资产，早在2024年，因为五和万科与中建二局第一建筑工程有限公司的合同纠纷而被封存。2025年底，这一纠纷并未得到解决，然后这批资产被拿出来评估，2026年开始进行司法拍卖。

图源：北京房山区人民法院

图源：北京房山区人民法院

房山五和万科长阳天地资产的处理是目前万科生存状态的一个侧面。根据天眼查统计信息，2021年10月以来，与万科直接相关的诉讼多达1487条。其中，2025年以来的诉讼动态高达1018条。

这些诉讼中的大部分，都与万科供应链上的欠款有关。

图源：天眼查

债务压力是目前万科面临的最大问题。而万科的债务又可以分成两个层次：

一是集团层面的公开债。根据万科公布的信息，目前公司2026年仍面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，兑付压力尤为突出。这部分债务需要通过销售回款、物业和商业运营等收入，或者新增借款、出售大宗物业资产来解决；

另一个层面是万科的项目公司对供应商的欠款。根据万科2026年一季报数据，这部分欠款还有约1210亿元。其中，像中建二局这样的工程总包欠款占大头。其次是对材料设备供应商们的欠款。

欠供应商的钱，目前主要有两种解决方式：

1、现金分批兑付：通过销售回款、资产出售、项目股权处置所得现金来支付；

2、以房抵债：用住宅、商铺、车位、公寓作价抵欠款。在欠款结构复杂的局面下，这种方式是操作最快的。

所以，一些有实力的供应商，会选择通过诉讼来拿到部分万科的实物资产，然后通过销售、拍卖实现“流血性”回款。

所以，在各地的拍卖平台上，陆陆续续会有万科的资产被挂出来。近期，除了北京房山五和万科长阳天地的商业用房被挂牌拍卖，青海省西宁市城中区安宁路19号1号楼13-19层的万科房产也正在被挂牌拍卖，这部分资产产权归属于西宁万涵房地产有限公司，万科在项目中占股40%，万科的合伙人在其中占股2%。

另外还有东莞万科大厦写字楼的部分资产、深圳龙岗万科天誉中央广场的部分办公物业，以及南宁万科城的部分商铺都在寻找买家。

7月初，万科还在烟台被接连列为被执行人，执行标的合计超9000万元。

图源：天眼查

万科的走向是全行业最关注的事件之一。而债权人、供应商对万科的信心，目前非常依赖于大股东对万科的态度。

去年底，深铁集团表态对万科的支援从“无限兜底”转向有限弹药之后，市场马上对万科产生了担忧，少数利益方开始对万科“动手”，纷纷申请保全或者冻结项目资产、股权，这种现象集中出现对裂痕之上的万科是一个致命的打击。

不过，近期大股东深铁集团又转变了态度，开始“全面接收”万科，有把万科纳入大股东集团序列的迹象。从企业改革的经验来看，万科的彻底“转型”将会是一个新的开始。希望万科就此能逐步转向正常经营。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。