Neun Chargen von Landauktionen in Shanghai senden ein über die Erwartungen hinausgehendes Signal.

Als zweite Landversteigerung nach der neuen Politik für fertiggestellte Wohnimmobilien am 28. August hat die neunte Charge von Landversteigerungen in Shanghai immer noch ein über die Erwartungen hinausgehendes Signal gesetzt.

Dieses über die Erwartungen hinausgehende Signal stammt aus dem niedrigdichten Wohnbaugrundstück in Jinqiao, Pudong: 5 Immobilienunternehmen haben 143 Runden lang geboten, und die Prämiensatz erreichte 30 %.

Die Spaltung der Beliebtheit von Landversteigerungen zeigte sich bereits in der Anmeldephase: Das Grundstück im alten Westtor von Huangpu wurde aufgrund seiner geringen Größe und eines Teils der zu haltenden gewerblichen Flächen nur von China Overseas Land & Investment Ltd. angemeldet. Schließlich erwarb China Overseas das zentrale Grundstück im inneren Ring mit einem Gesamtpreis von etwa 3,888 Milliarden Yuan und einem kombinierten Bodenpreis von etwa 96.900 Yuan pro Quadratmeter; das reine Wohnbaugrundstück in Daning, Jing'an, zog 2 Bieter an und wurde nach 78 Bietrunden von dem Konsortium aus Xiangyu & C&D Inc. mit etwa 7,05 Milliarden Yuan erworben, mit einem Prämiensatz von 5,48 %.

Die drei Grundstücke dieser Charge decken drei Marktstufen ab: das Zentrum innerhalb des inneren Rings, das Verbesserungsgebiet zwischen dem inneren und mittleren Ring sowie das Industrie-Stadt-Integrationsgebiet in Pudong, mit einem gesamten Transaktionsbetrag von etwa 12,91 Milliarden Yuan.

Nach der neuen Politik für fertiggestellte Wohnimmobilien müssen Immobilienunternehmen Grundstücke mit eigenen Mitteln erwerben und vorrangig fertiggestellte Wohnungen verkaufen, was den Finanzdruck erhöht. Unabhängig davon, ob die zentralen Grundstücke im inneren Ring zum Ausgangspreis gehandelt werden oder die reifen Verbesserungsgebiete zwischen dem inneren und mittleren Ring rational bieten, sind die Immobilienunternehmen bei der Grundstücksakquise derzeit insgesamt zurückhaltend und vorsichtig, während niedrigdichte Wohnbaugrundstücke mit niedrigem Gesamtpreis und sicherer Kontrolle zum Schwerpunkt des Wettbewerbs der Immobilienunternehmen geworden sind.

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Ein zentrales Grundstück, das seit zehn Jahren im inneren Ring nicht mehr angeboten wurde

Von China Overseas zufällig zu einem günstigen Preis erworben?

Das Grundstück 271A-03 im alten Westtor von Huangpu ist als Wohnbaugrundstück, das seit mehr als zehn Jahren im Kerngebiet von Huangpu nicht mehr angeboten wurde, auch das einzige gewerbliche Wohngrundstück dieser Charge, das innerhalb des inneren Rings liegt.

Das alte Westtor-Viertel, in dem sich das Grundstück befindet, ist ein traditionelles zentrales reifes Wohngebiet in Shanghai, direkt an der städtischen Nord-Süd-Entwicklungsachse der Tibet-Straße gelegen. Die umliegenden Gewerbe-, Bildungs- und Gesundheitsressourcen gehören zur ersten Ebene der ganzen Stadt, direkt neben städtischen Vorzeige-Luxuswohnprojekten wie dem Cuihu Tiandi gelegen. Nach mehr als zehn Jahren Entwicklung hat sich eine stabile hochwertige Wohnatmosphäre gebildet.

Allerdings ist dieses Grundstück auch das kleinste Grundstück dieser Charge, mit einer Fläche von nur etwa 8500 Quadratmetern, einer Bebauungsdichte von 4,7, einem anfänglichen Gesamtpreis von 3,888 Milliarden Yuan und einem Ausgangspreis von 96.900 Yuan pro Quadratmeter. Nach Abzug der Fläche für 10 % der selbst zu haltenden gewerblichen und öffentlichen Versorgungseinrichtungen beträgt der Ausgangspreis für reine Wohnungen 108.700 Yuan pro Quadratmeter.

Schließlich erwarb China Overseas das Grundstück zum Ausgangspreis. Dies ist der zweite Einsatz von China Overseas Land & Investment Ltd. auf dem öffentlichen Markt in Shanghai in diesem Jahr. Am 31. August erwarb China Overseas das Kernkomplex-Grundstück in Zhenru zum Ausgangspreis von 15,02 Milliarden Yuan. Der Gesamtbetrag der Grundstücksakquise auf dem öffentlichen Markt in Shanghai in diesem Jahr erreichte 18,9 Milliarden Yuan.

Der Grund, warum nur China Overseas für dieses Grundstück angemeldet ist, liegt größtenteils darin, dass das Projektvolumen relativ klein ist, es viele Beschränkungen gibt und hohe Anforderungen an die Stärke der Entwickler gestellt werden. Vor der Ausschreibung des Grundstücks wurden zwei Runden der Anpassung der Planungsindikatoren abgeschlossen, die Bebauungsdichte wurde auf 4,7 gesenkt, die maximale Gebäudehöhe wurde gleichzeitig auf 80 Meter reduziert, die nach der Bebauungsdichte berechnete Gebäudefläche verringerte sich um etwa 4875 Quadratmeter, und gleichzeitig wird verlangt, dass ein nicht klassifiziertes unbewegliches Kulturgut auf dem Grundstück erhalten und geschützt wird.

Der Gewinnspielraum des Projekts ist insgesamt kontrollierbar, aus zwei Gründen:

Erstens hat der Projektwert eine solide Marktstütze. Das Angebot an gewerblichen Wohnungen im alten Westtor-Viertel hat sich in den letzten Jahren insgesamt verringert. Seit 2006 konzentrierte sich der Höhepunkt des Angebots an gewerblichen Wohnungen im Viertel auf 2019. Seit 2026 sind keine neuen gewerblichen Wohnungen auf den Markt gekommen. Die vorhandenen Wohnungen im Viertel bestehen hauptsächlich aus großflächigen Verbesserungsprodukten, wobei der Anteil der Fläche von 150 bis 180 Quadratmetern 27 % beträgt. Das Viertel wird seit langem von der Nachfrage nach hochwertigen Verbesserungen und endgültigen Verbesserungen dominiert. Diese Grundstücksversteigerung füllt nicht nur die seit Jahren bestehende Lücke im Angebot an Wohnbaugrundstücken im Viertel, sondern die nach der Planungsanpassung festgelegte Produktpositionierung stimmt auch stark mit dem hochwertigen Hintergrund des Bestandsmarktes überein, sodass der Markt eine gewisse Nachfragestütze hat.

Zweitens liegt der durchschnittliche Angebotspreis der neueren Zweitwohnungen in den benachbarten Gebieten im Allgemeinen im Bereich von 180.000 bis 200.000 Yuan pro Quadratmeter. Neue Wohnprojekte wie Cuihu Tiandi Liuheting und Zhoujin Huayuan, die in den letzten Jahren auf den Markt kamen, wurden auch schnell verkauft. Die Akzeptanz des Marktes für hochwertige Wohnungen im Kerngebiet bleibt dauerhaft hoch. Nach dem Markteintritt des zukünftigen Projekts besteht ein angemessener Preisabstand zwischen der Preisgestaltung und den umliegenden Vorzeige-Zweitwohnungen.

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Rückhaltende Gebote für das Grundstück in Daning, Jing'an

C&D Inc. schließt sich mit Xiangyu zusammen, um das Grundstück zu ergänzen

Das Grundstück in Daning, Jing'an, ist das größte Wohnbaugrundstück dieser Charge mit einer Gebäudefläche von etwa 101.300 Quadratmetern und auch das reine Wohnbaugrundstück mit der größten Wohnfläche in Jing'an in den letzten fünf Jahren.

Das Grundstück zog 2 Bieter zur Teilnahme an der Live-Versteigerung an, nämlich das Konsortium aus Xiangyu & C&D Inc. sowie das Konsortium aus China Merchants Shekou, Nanshan, Binjiang und Nantong Ruicheng.

Die Wertbeurteilung der Unternehmen setzt weiterhin auf die zentralen Verbesserungsgebiete. Für Grundstücke mit hohem Gesamtpreis in den Kerngebieten ist der gemeinsame Erwerb von Grundstücken durch Immobilienunternehmen zur Normalität geworden. Bei dieser Versteigerung haben neben Xiangyu und C&D Inc. vier Immobilienunternehmen – China Merchants Shekou, Nanshan, Binjiang und Nantong Ruicheng – ein Konsortium gebildet, und das private Unternehmen Binjiang ist auch auf dem Landversteigerungsmarkt in Shanghai erschienen.

Schließlich wurde es nach 78 Bietrunden von C&D Inc. in Zusammenarbeit mit Xiangyu für einen Gesamtpreis von 7,05 Milliarden Yuan erworben, mit einem transaktionalen Bodenpreis von 69.614 Yuan pro Quadratmeter und einem Prämiensatz von 5,48 %. Der Rhythmus der Preiserhöhungen während des gesamten Bietvorgangs war jedoch relativ zurückhaltend und erfolgte hauptsächlich in kleinen Schritten.

Dies ist der zweite Einsatz von C&D Inc. in Daning in diesem Jahr. Bei der Landversteigerung der fünften Charge Ende Juni dieses Jahres erwarb C&D Inc. nach 168 Bietrunden ein Wohnbaugrundstück in Daning mit einem Gesamtpreis von fast 7,3 Milliarden Yuan. Der transaktionale Bodenpreis für diese Ergänzung in Daning ist um 12.000 Yuan pro Quadratmeter niedriger als der des letzten Mal.

Im Vergleich zu den derzeit im Verkauf befindlichen Projekten beträgt der Bodenpreis des Projekts Zhongjian Jiushang Langchen in der Nähe des Viertels zuvor etwa 68.300 Yuan pro Quadratmeter, und der durchschnittliche Verkaufspreis der Hochhäuser liegt derzeit bei etwa 136.000 Yuan pro Quadratmeter; der Bodenpreis des Projekts Dahua Jing'an Nianhua erreichte bis zu 92.700 Yuan pro Quadratmeter, und der durchschnittliche Verkaufspreis beträgt etwa 130.000 Yuan pro Quadratmeter.

Der transaktionale Bodenpreis des Grundstücks in Daning beträgt diesmal 69.614 Yuan pro Quadratmeter, die Kosten für den Grundstückserwerb sind deutlich niedriger als die des Dahua-Projekts und liegen in einem ähnlichen Bereich wie das Zhongjian-Projekt. Nach dem zukünftigen Markteintritt ist der Preisgestaltungsspielraum relativ groß. Es wird erwartet, dass die Hauptwohnungstypen den Verbesserungsbereich von 110 bis 140 Quadratmetern abdecken. Der Gewinnspielraum liegt in einem angemessenen Bereich. Darüber hinaus ist das Angebot im Viertel knapp und basiert auf der reifen Grundlage von Verbesserungskunden im Viertel, sodass die Verkaufssicherheit hoch ist.

Lage und Umfeld des Grundstücks in Daning, Jing'an

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CITIC Pacific erwarb das Grundstück in Jinqiao nach 143 Bietrunden

Immobilienunternehmen setzen auf niedrigdichte Wohnbaugrundstücke mit hoher Sicherheit

Das Grundstück in Jinqiao, Pudong, ist das reine Wohnbaugrundstück mit der niedrigsten Bebauungsdichte dieser Charge, mit einer Bebauungsdichte von nur 1,8 und einem anfänglichen Gesamtpreis von 1,521 Milliarden Yuan. Es ist auch das Grundstück mit der höchsten Beliebtheit in dieser Runde, wobei der Prämiensatz 30 % erreichte.

Das Grundstück zog insgesamt 5 Bieter an: CITIC Pacific, Yuexiu, China Merchants, Jinmao sowie das Konsortium aus Greentown, Zhejiang Communications Investment und Xizi. Schließlich wurde es nach 143 Bietrunden von CITIC Pacific erworben, mit einem Gesamttransaktionspreis von 1,972 Milliarden Yuan und einem durchschnittlichen Bodenpreis von 52.000 Yuan pro Quadratmeter.

Das Grundstück liegt im Einflussbereich des intelligenten Fertigungsindustrieklusters in Jinqiao. In der Umgebung konzentrieren sich eine große Anzahl von Technologieunternehmen und industriellen Beschäftigten, was es zu einem typischen Gebiet für die integrierte Entwicklung von Industrie und Stadt in Pudong macht. Das Grundstück liegt in der Nähe der U-Bahn-Stationen der Linien 9, 12 und 14, sodass der tägliche Pendlerverkehr und die überregionale Mobilität sehr bequem sind, und es hat eine starke Anziehungskraft auf industrielle Beschäftigte.

Lage und Umfeld des Grundstücks in Jinqiao, Pudong

Betrachtet man die umliegenden Projekte, so beträgt der durchschnittliche Markteintrittspreis von Pufa Shangcheng, einem dreischienigen TODO-Komplex-Projekt, etwa 60.000 Yuan pro Quadratmeter; Tangchen Junpin im Biyun-Viertel ist auf hochwertige Verbesserungen ausgerichtet, mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von etwa 82.500 Yuan pro Quadratmeter; das zuvor ausverkaufte Projekt Pukai Yunjing hatte einen durchschnittlichen Preis von etwa 90.000 Yuan pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Preis von Zweitwohnungen im Viertel beträgt etwa 49.000 Yuan pro Quadratmeter, und es besteht ein deutlicher Preisunterschied zwischen neuen Wohnungen und Zweitwohnungen.

Gleichzeitig ist das Angebot an niedrigdichten Verbesserungsprodukten im Viertel relativ knapp. Das Angebot dieses niedrigdichten Wohnbaugrundstücks kann die Lücke bei niedrigdichten Produkten im Viertel füllen. Aufgrund der stabilen Basis von industriellen Beschäftigten hat der Verkauf des Projekts eine solide Nachfragestütze.

Schlussfolgerung

Nach der neuen Politik für fertiggestellte Wohnimmobilien am 28. August bestätigten zwei Landversteigerungen in Shanghai: In der Ära der fertiggestellten Wohnimmobilien bleibt die Beliebtheit von hochwertigen niedrigdichten Wohnbaugrundstücken unverändert. Das niedrigdichte Wohnbaugrundstück mit einer Bebauungsdichte von 1,8 in Jinqiao hat einen Prämiensatz von 30 % erreicht; das niedrigdichte reine Wohn