Vor dem Hintergrund, dass Luxusimmobilien den Markt beherrschen, gibt es auch bei Wohnprojekten für die Grundnachfrage und die erste Verbesserungsnachfrage beliebte Verkaufshits.

Im Jahr 2026 setzt sich der Verbesserungstrend auf dem Markt für neue Wohnungen fort. Daten von Zhongzhi zeigen, dass von Januar bis Juli 2026 der Anteil der verkauften neuen Wohnungen mit einem Gesamtwert von über 10 Millionen Yuan in Peking über 15 % und in Shanghai über 25 % lag. Von der Projektanordnung bis zur Produktiteration verlagern Immobilienunternehmen ihre Ressourcen weiter auf den mittleren und gehobenen Markt.

Während die Transaktionen von hochwertigen, verbesserungsorientierten Wohnungsnachfragen aktiv sind, bleiben die Nachfragen nach der ersten Wohnung und der ersten verbesserungsorientierten Wohnung ein wichtiger Bestandteil des Marktes für neue Wohnungen in einigen Städten. Von Januar bis Juli 2026 wurden in Peking 12.600 neue Wohnungen mit einem Gesamtwert von unter 6 Millionen Yuan verkauft, was fast 60 % des gesamten Marktes ausmacht; in Chengdu wurden 21.700 neue Wohnungen mit einem Gesamtwert von unter 2 Millionen Yuan verkauft, wobei der Anteil ebenfalls etwa 60 % betrug.

Diese Gruppe von Wohnungskäufern ist empfindlich gegenüber dem Gesamtpreis, aber ihre Anforderungen an die Wohnqualität steigen ebenfalls. Mit dem Fortschritt des Baus von „guten Wohnungen“ werden die Funktionen der Wohnungen, die tatsächliche Nutzfläche, die Umgebung der Wohnanlagen und die öffentlichen Einrichtungen allmählich zu gemeinsamen Anliegen aller Arten von Wohnungskäufern. Für Projekte für Erst- und Erstverbesserungskäufer liegt der Schwerpunkt des Wettbewerbs nicht mehr nur darin, die Zugangshürden für den Wohnungskauf zu senken, sondern auch darin, die Wohnqualität innerhalb der begrenzten Fläche und des Budgets so weit wie möglich zu verbessern.

Dieser Artikel fasst die beliebten Verkaufsprojekte in wichtigen Städten wie Peking, Shanghai, Guangzhou, Hangzhou und Chengdu von Januar bis Juli 2026 zusammen. Obwohl die meisten der 10 umsatzstärksten Projekte in wichtigen Städten hochwertige, verbesserungsorientierte Projekte sind, haben einige Wohnanlagen, die sich an Familien richten, die ihre erste oder erste verbesserte Wohnung kaufen, immer noch eine schnelle Absatzgeschwindigkeit erreicht. Diese Projekte erzielen ihre Transaktionen nicht einfach durch niedrige Preise, sondern suchen ein Gleichgewicht zwischen Gesamtpreis, Fläche, Funktion und Qualität. Durch die Optimierung der Regeln für die zu berechnende Fläche, die feine Gestaltung der Wohnungen und die Modernisierung der öffentlichen Räume bieten sie ein wohnliches Erlebnis, das dem Niveau verbesserungsorientierter Wohnungen nahe kommt, zu einem relativ beherrschbaren Gesamtpreis.

Es ist zu beachten, dass der Begriff „Projekte für Erst- und Erstverbesserungskäufer“ in diesem Artikel nicht bedeutet, dass alle Wohnungen kleine und mittlere Wohnungen sind, sondern dass die Kernverkaufsprodukte oder die Hauptlieferungen sich auf den Flächen- und Gesamtpreissektor konzentrieren, den die lokalen Familien, die ihre erste oder erste verbesserte Wohnung kaufen, tragen können. Da es Unterschiede im Niveau der Wohnungspreise und der Zahlungsfähigkeit der Bewohner in verschiedenen Städten gibt, untersucht dieser Artikel hauptsächlich die relativen Zugangshürden, die Zielgruppen und die Transaktionsstruktur der Projekte auf dem lokalen Markt.

Beliebte Verkaufsbeispiele in wichtigen Städten: Produkte, die an die hauptsächliche Zahlungsfähigkeit angepasst sind, haben immer noch Marktpotenzial

Die in dieser Auswahl enthaltenen Projekte verteilen sich auf wichtige Städte wie Peking, Shanghai, Guangzhou, Hangzhou und Chengdu, und ihre Kernprodukte decken den hauptsächlichen Flächen- und Gesamtpreissektor ab, der für lokale Familien geeignet ist, die ihre erste oder erste verbesserte Wohnung kaufen.

Aus der Sicht der Verkaufsleistung haben einige Projekte eine schnelle Absatzgeschwindigkeit erreicht. Der Absatz der 103-Quadratmeter-Wohnungen in Wanbo Hezhen in Guangzhou liegt bei fast 90 %, was deutlich höher ist als der der großflächigen Wohnungen im gleichen Zeitraum; alle 808 Wohnungen in der ersten Phase des Jinmao Xiaotang in Ost-Chengdu sind ausverkauft, und die Absatzrate der zweiten Phase beträgt etwa 94 %. Diese Projekte verteilen sich auf verschiedene Städte und Gebiete, aber sie weisen alle das Merkmal auf, dass der Hauptgesamtpreis, die Produktfunktionen und die Zielgruppen miteinander übereinstimmen.

Gemeinsame Merkmale beliebter Verkaufsprojekte: Beherrschbarer Gesamtpreis, Realisierung des verbesserungsorientierten Werts innerhalb des begrenzten Budgets

Wenn man die beliebten Verkaufsprojekte für Erst- und Erstverbesserungskäufer in wichtigen Städten zusammenfasst, stellt man fest, dass diese Projekte nicht durch niedrige Preise allein erfolgreich sind, sondern dass sie um die Zahlungsfähigkeit und die Familienbedürfnisse der Zielgruppen herum ein gutes Gleichgewicht zwischen Lage, Gesamtpreis, Wohnungstyp und Ausstattung der Wohnanlage herstellen.

Erstens: Die Bodenbedingungen stimmen mit der regionalen Kaufkraft überein und lassen Raum für die Kontrolle des Gesamtpreises. Ob ein Projekt für Erst- und Erstverbesserungskäufer erfolgreich sein kann, hängt zunächst davon ab, ob die Bedingungen des Grundstücks mit der regionalen Kaufkraft übereinstimmen. Die typischen Projekte befinden sich meist in Gebieten, in denen Industriebevölkerung konzentriert ist, der Schienenverkehr bequem ist oder die Nachfrage aus den Kernstadtgebieten aufnehmen können, während die Bodenkosten, die Geschossflächenzahl und die Planungsbedingungen die Herstellung von Produkten mit kleiner und mittlerer Fläche unterstützen. Zum Beispiel richtet sich das Longyue Haixu in Peking hauptsächlich an die technologischen Innovationsgruppen in Haidian, und das Poly Tianyi in Hangzhou richtet sich an die Industriebevölkerung im Zukunftstechnologiepark. Stabile Beschäftigungs- und Bevölkerungsgrundlagen bilden eine wirksame Nachfrage, und angepasste Bodenbedingungen bilden die Produktgrundlage für die Kontrolle des Hauptgesamtpreises.

Zweitens: Kontrolle des Gesamtpreises der Hauptprodukte, Anpassung an die Zahlungsfähigkeit der Zielgruppen. Der Einstiegsgesamtpreis typischer Projekte für Erst- und Erstverbesserungskäufer in Peking beträgt etwa 4-5 Millionen Yuan, und das Jinmao Xiaotang in Ost-Chengdu bietet hauptsächlich Produkte im Preissegment von 2-3 Millionen Yuan an. Die Verkaufsveränderung von Wanbo Hezhen in Guangzhou ist repräsentativer: Im Jahr 2024 machten die Wohnungen mit einer Fläche von über 120 Quadratmetern in der ersten Phase mehr als 65 % aus, die gesamte Absatzrate lag in diesem Jahr nur bei 54 %, wobei der Absatz der 103-Quadratmeter-Wohnungen fast 90 % erreichte; danach wurde das Angebot an kleinen und mittleren Wohnungen in der zweiten Phase erhöht, und die Verkaufsleistung verbesserte sich entsprechend.

Drittens: Erhöhung der Raumnutzungseffizienz, sodass die begrenzte Fläche mehr Familienfunktionen übernehmen kann. Typische Projekte nutzen allgemein optimierte Designs für die zu berechnende Fläche wie Balkone, Fenstererker und Geräteräume, erweitern die tatsächliche Nutzfläche durch Optimierung der Wohnungstypen und ermöglichen es kleinen und mittleren Wohnungen, mehr Familienfunktionen zu übernehmen, indem sie unnötige Verkehrsflächen reduzieren, die Belichtungsfläche vergrößern und variable Räume einrichten. Zum Beispiel erreicht das Longyue Haixu in Peking drei Zimmer auf 76 Quadratmetern, und Wanbo Hezhen in Guangzhou erreicht vier Zimmer im Flächenbereich von 97 bis 106 Quadratmetern. Für die Gruppen von Erst- und Erstverbesserungskäufern sind die Anzahl der Zimmer, das Aufbewahrungssystem und die Variabilität des Raums praktischer wertvoll als der einzelne Indikator für die Nutzfläche. Aus der Sicht der Verkaufsleistung ist die Fläche aber auch nicht so klein wie möglich. Wie man ein Gleichgewicht zwischen der Zugangshürde des Gesamtpreises und dem Wohnkomfort findet, stellt ebenfalls die Fähigkeit der Produktgestaltung auf die Probe.

Viertens: Ausgestaltung der öffentlichen Räume, Verbesserung der Qualität der häufigen Lebensszenarien. Typische Projekte erweitern allgemein Räume wie Hochparterreebenen, Kinderspielbereiche, Fitnessbereiche, soziale Bereiche und Wohnanlagegeschäfte, kopieren aber nicht einfach die Clubs von Luxuswohnungen, sondern wandeln die häufigen Lebensbedürfnisse von verbesserungsorientierten Produkten in wahrnehmbare und nutzbare Einrichtungen für Projekte für Erst- und Erstverbesserungskäufer um. Das Jinmao Xiaotang in Ost-Chengdu präsentiert durch den vorzeitigen Betrieb von Wohnanlagegeschäften und Einrichtungen die Lebensszenarien im Voraus und stärkt die Sicherheit der Wohnungskäufer über das zukünftige Leben in der Wohnanlage.

Im Allgemeinen lässt sich der gemeinsame Weg dieser Projekte zusammenfassen: Kontrolle des Hauptgesamtpreises auf Basis der tatsächlichen Zielgruppen, Übernahme von Familienfunktionen durch Raumoptimierung und Ergänzung der Wohnqualität durch häufige öffentliche Einrichtungen. Für Projekte mit entsprechender Zielgruppenbasis, Bodenbedingungen und Produktraum kann diese Produktkombination einen gewissen differenzierten Wettbewerbsvorteil bilden.

Neben den oben genannten drei Projekten zeigen einige Projekte auch hervorragende Leistungen in Bezug auf die Produktqualität und haben ein beeindruckendes Verkaufsvolumen. Shanghai Times City wurde im Juni 2024 erstmals auf den Markt gebracht. Bis zum 17. August 2026 wurden insgesamt 2086 Wohnungen in Hochhäusern und niedrigen Hochhäusern auf den Markt gebracht, davon 1963 verkauft, was einer Absatzrate von 94 % entspricht. Jinmao Xiaotang in Ost-Chengdu ist das erste Werk der „Tang-Serie“ von Jinmao in Chengdu. Die erste Phase des Projekts wurde im Mai 2025 eröffnet, alle 808 Wohnungen sind ausverkauft; die zweite Phase wurde im Oktober 2025 eröffnet, mit insgesamt 1102 Wohnungen und einer Absatzrate von 94 %; die dritte Phase wurde im Dezember 2025 eröffnet, mit insgesamt 884 Wohnungen und einer Absatzrate von 92 %, der Absatz verläuft stabil.

Schlusswort

Der Verbesserungstrend bleibt ein wichtiger Trend auf dem Markt für neue Wohnungen, aber die Marktnachfrage ist nicht einheitlich. Für Projekte, die über eine Basis von Industriebevölkerung und Erst- und Erstverbesserungskäufern verfügen und deren Bodenbedingungen, Gesamtpreisniveau und Produktplanung übereinstimmen, können Produkte für Erst- und Erstverbesserungskäufer immer noch Marktpotenzial finden und durch differenzierte Produkte Wettbewerbsvorteile bilden.

Aus der Sicht der beliebten Verkaufsprojekte besteht diese Differenzierung nicht einfach darin, den Gesamtpreis zu senken oder die Fläche zu verkleinern, sondern darin, auf der Grundlage der klar definierten Zielgruppen den Gesamtpreis in einem tragbaren Bereich zu halten und gleichzeitig das Wohnerlebnis durch Optimierung der Wohnungstypen, Raumeffizienz und häufige Lebensszenarien zu verbessern. Der Kern liegt darin, wie man den Produktwert innerhalb des begrenzten Budgets genauer an die Bedürfnisse der Kunden anpasst.

Für Immobilienunternehmen sind Projekte für Erst- und Erstverbesserungskäufer kein kopierbares Produktmuster, sondern eine Produktstrategie, die in Kombination mit den Bedingungen von Stadt, Boden, Zielgruppen und Kosten beurteilt werden muss. Wenn das Projekt die entsprechenden Bedingungen erfüllt, ist es besser, sich an klar definierten Zielgruppen zu orientieren und genauere Produktentscheidungen zu treffen, um differenzierten Wettbewerb zu bilden, statt homogenen Wettbewerb auf dem Markt für hochwertige verbesserungsorientierte Wohnungen zu betreiben.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zhongzhi Akademie für Immobilienforschung“, Autor: Zhongzhi Forschung, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.