那些年，开发商是如何想尽办法提升得房率的
得房率，是买房人最看重的一环，更是开发商们疯狂内卷的主战场。购房者天然地想要在有限的预算内，买到更大的面积、更高的利用率、更阔绰的尺度。正是这种极致的市场倒逼，逼着开发商在产品端不断进化。于是，我们看到了各种眼花缭乱的新概念：从早期的可变阳台、灵动空间，到N+1户型，再到最近两年爆火的四代宅、五代宅，动辄挑高两层的大露台、奇偶层错开的空中庭院。
在这样背景下的高赠送，早已不只是销售口中的加分项，甚至成为主流产品的标配。所以，高得房率永远是一面锃亮的招牌。尤其在每平米都要锱铢必较的中小户型里，它不仅是卖点，更是产品溢价的核心竞争力。然而，在不同阶段的政策不断变化的市场里，开发商又是如何做到提升产品的得房率的？我们把这几年提升得房率的产品路径摊开来看，发现一些很有意思的共性。
01 向户型内部要面积，优化空间分配效率
先从2006年前后说起。当时为缓解住房供应的结构性矛盾，建设部等九部委出台“90/70”政策，就是在土地侧有个规定：单块土地要求70%以上的配比要做90平米以下的小户型。90平米两房几乎就是那个时代的标准产品（建筑面积87平方米，两房两厅一卫）。随着房价开始越来越贵，大家想要同样总价内买到更多功能空间的诉求也日渐增长。开发商面临的第一道必答题是：怎么在有限的面积里塞下更多的功能？以万科为代表的房企，开始在90平米的框架里做文章，做90平米小三房。
当时的政策对于采光率的要求高，所以在面宽难以变化的前提下，加长进深就是提升得房率的有效做法。把厨卫放在了中间，从而给北面腾出了更多面积；北面的两个房间用轻质隔板隔开，住户可以根据自己的需求随意组合。当然，北面的两个房间确实都不大，而且长进深的户型短板很明显，尽管采光和通风欠佳，但这个户型在当时极具吸引力的点在于：它打破了90平米只能做两房的限制。
后来开发商不满足于多增加一间房这个简单的诉求，更多关注于动线是否流畅，从空间体验感维度进一步提升。于是乎我们看到，客餐厅一体化、LDKB（客餐厨阳）一体化逐渐成为产品标配。比如深圳龙华区某83㎡三房两厅，采用了LDKB一体化设计。它通过打破传统隔断，将原本低效的过道空间直接融进客餐厅，把客厅的使用空间发挥到极致。这种做法不仅消灭了无效的交通面积，也让每一平米的利用率达到最高。而在同项目的98㎡四房户型中，操作手法更进一步：通过采用无承重墙设计以及隐藏式隔断，原本封闭的厨房被彻底释放了出来。空间界限被打破后，客餐厨可以随时切换成一个通透的“大横厅”。面积虽然没变，但空间的使用效率被彻底放大了。而支撑这种空间可以随意变化的原因，不只是户型设计层面的考量，更是整个精装体系的进化。随着室内装修部件的进一步提升，类似移动滑门、隐藏隔断这样的可变自定义控件正变得越来越多样化。
收纳提升空间，也开始与室内设计深度结合。就比如厨房，以前的小户型基本都是“一字型”，转个身都难；但现在，哪怕是91㎡的房子，也能塞进一个U型厨房，放大操作面的同时，还能在两侧增加足够多的收纳空间。然而，在套内面积既定的前提下，内部的动线优化终究存在物理极限。为了进一步破局，开发商尝试着不断提升建筑的物理边界。
02 向建筑边界要面积，扩容生活场景
套内空间动线和流畅度规划已接近饱和，那突破点自然就转向了在面积规则里找空间，借此来提高实际的得房率。例如在大多数城市都不进入计容面积的飘窗，最开始只是传统意义上的售楼处卖点而已。交付后的飘窗要么高度不合适，难以摆放任何家具、书桌；或者想要做高改成桌子，又很不方便关闭窗户。而如今则衍生出了一个新的概念：全飘窗体系。就像上海静安区某193户型就能看到，多达七个全屋飘窗，除了阳台之外的每一个房间都有飘窗，包括厨房和厕所，相当于把户型整体往外扩宽了一圈。
另一些开发商则从生活场景中入手，提升飘窗的真实利用率。首先就是高度。像华润置地某项目的主卧高低飘窗设计：高飘窗在45cm，可以打造窗边坐区或者结合吧台后期改造；至于20cm的低飘窗，又能作为整面墙的收纳柜。而由高度延伸出来的飘窗改造，玩法远不止于此。来自广州珠江新城的保利项目，非常大胆地将下调飘窗高度至约5cm，原本只能用来坐坐、堆堆衣服的飘窗，直接“融化”成了可支配的空间，再结合落地窗的设计，极大地延伸了室内的空间感。
而在上海，面对相对严苛的阳台面积管控，仍然有开发商在规则框架内做出了精妙的研发。越来越多的小户型，开始做三阳台设计，以此换取空间的解绑。例如上面这个户型，可以看到3个阳台的进深皆控制在1.8米以内，大约在1.05—1.65米；而且从现场拍摄的画面也可以看出，每个阳台的面积其实算不上太大，尤其是客厅连着次卧的那个大阳台，中间还特意用了一块隔板一分为二。而拆分为小阳台后，总面积大概为13.44平，约占整体户型面积的12%；但超13平的阳台面积，却能带来约6.5平的赠送。这样的面积其实很难去感知，但当放在实际的使用场景里就会更为清晰：次卧空间因为阳台的设置，室内的采光和视野都变得更为通透。但一些开发商并未满足于此，而是在三阳台上进一步做了迭代，借用花池进一步赠送阳台面积。可以想象，当所有阳台被纳入室内使用空间后，这个95㎡的小户型真实体验感一点不会比110㎡的户型差。
但单项目的优化空间终究有限，阳台、露台等面积的实质性拓展，还得看宏观政策的转向。为了打破千篇一律的户型产品僵局，也为了解决公摊痛点，从2023年开始，各大城市开始对阳台的面积限制逐渐松绑，既实现了空间利用率的实质性提升，也让高得房率从“噱头”变为现实。以广州为例，2023年的容积率计算办法，将住宅半开敞空间按一半计容的面积比例上限由此前的15%提高到20%；符合连续开敞率要求的主景观阳台，也获得了更大的进深设计空间。
早在2017年，成都“七一城市森林花园”首次将垂直森林理念本土化，虽然当时还没提“四代宅”这个概念，但每户两层通高空中庭院加外挑6米露台，已经把四代宅的核心特征摆在了面前。极高的赠送面积加上垂直绿化的视觉冲击，让四代宅在2024年、2025年风靡，得房率一度冲到100%以上。像昆明市中心踩盘的首个四代宅产品，其中175平户型做到约31平的空中庭院，让露台和客餐厅三方联动，整体得房率达到101—104%，成为昆明首个纯零公摊社区。而福州保利天珺的四代宅户型，将约20平露台结合约40平的公共休闲平台，整体做到了约60平的超大赠送面积。
当平面的面积竞争卷到极致，开发商和客户的目光便不可避免地转向了“立体空间”。由此，复式、挑空、地下室以及下沉式庭院等竖向空间形态应运而生，开始承载更多的空间利用率。
03 面积扩展从平面走向立体
比较夸张的当属叠墅遇上四代宅，这种立体空间的延伸被发挥到了极致。最近苏州太湖湾的某个四代墅，一套建面约118平上叠户型约63平屋顶花园，两个露台+两个270°转角阳台+飘窗空间+10平客厅挑空全赠送，总计可拓展面积超108平，实际使用率达到192%。
像对于本就高赠送率的别墅，也出现了新的转变。过去卖别墅，总说有天有地有花园，但交房后客户往往发现，除了几块巴掌大的绿化草坪，真正的室外活动空间极度匮乏。但杭州西湖区的这个别墅项目，它从设计之初就采用独特的L型布局，空间围合形成约200—300平的庭院面积，同时配合宽屋檐设计，把露台延伸成了一个极度宽敞的半室外的外摆空间。
第二点，是对地下空间的破局。众所周知，地下室是别墅赠送面积里最大的一块，但也永远躲不开阴暗潮湿的痛点。上海浦东一合院项目的地下室，却完全感觉不到压抑感。它先把室内的采光天井刻意抬高，挡水玻璃板不放在一楼，直接架到了二楼的高度。这么干的目的只有一个：让光线和视线能够无死角地穿透进来。因为有了垂直高差，地下室甚至能直接做出立体绿化；也因为如此，地下空间有了更多的场景感，整体居住动线变得更加纯粹。
其实，开发商之所以在这些物理空间的面积上如此大费周章，背后的根本原因是客户对空间使用逻辑的转变。以前客户最想多得到的，往往是多出来的一个房间；而现在，一部分改善家庭愿意把极其宝贵的额外空间，大方地留给一块露台，或者一个花园。室内基本够用了，人开始希望在露台院子里晒太阳、种点东西，或者单纯待一会。同样是在争取得房率，但居住的需求，早已跨越到了另一个维度。
04
写到这里，可能有人会觉得，原来二十多年的住宅迭代，就是一场关于得房率的极致内卷。但回看这二十多年，这种对空间的极限挖掘能一直成为卖点，背后藏着一个家庭对于居住空间的渴望：在有限的预算里，希望房子能容纳的生活，总想再多一点。早年是多住一个人，后来是多留一间房，今天又多了晒太阳、种花、独处和会友的期待。开发商替客户多争取到几平方米，当然值得研究；更值得继续研究的是，拿到这几平方米以后，怎样让一个家庭住得更从容。
我们看到了行业的一种“觉醒”：无论是一味向外扩面积的四代宅，还是向下要地盘的抬板五代宅，都是对过去二十多年建筑形态的更新变化。但未来的住宅竞争，早就不在于谁能把概念玩得更花哨，而是每1平米能不能被真实地使用、被长久地喜欢。住宅进化的终极命题将回归到：它必须能够承载真实、高频的居住生活。中国房地产的下半场，回归到“卷品质、卷体验”的长期主义，或许能赢到最后的，是那些把每一寸空间都转化为好生活的企业。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。