Wie haben die Immobilienentwickler in jenen Jahren alle erdenklichen Mittel ausgeschöpft, um die Wohnnutzflächenquote zu steigern?

Der Wohnflächenanteil ist einer der wichtigsten Faktoren für Hauskäufer und sogar das Hauptschlachtfeld, auf dem sich Entwickler in einem harten Wettbewerb gegenseitig überbieten. Hauskäufer wollen natürlich innerhalb eines begrenzten Budgets eine größere Fläche, eine höhere Nutzungsrate und großzügigere Räumlichkeiten erwerben. Genau diese extrem marktbedingte Druck zwingt die Entwickler, ihre Produkte ständig weiterzuentwickeln. So sehen wir eine Vielzahl von schwindelerregenden neuen Konzepten: von den frühen veränderlichen Balkonen und flexiblen Räumen über die N+1-Wohnungstypen bis hin zu den in den letzten zwei Jahren beliebten Wohngebäuden der vierten und fünften Generation, mit großen Terrassen, die oft zwei Stockwerke hoch sind, und Himmelshöfen, die zwischen ungeraden und geraden Stockwerken versetzt angeordnet sind.

Unter diesem Hintergrund sind großzügige zusätzliche Flächen längst nicht mehr nur ein Pluspunkt im Mund der Verkäufer, sondern sogar zur Standardausstattung von Mainstream-Produkten geworden. Daher ist ein hoher Wohnflächenanteil immer ein glänzendes Aushängeschild. Besonders bei kleinen und mittelgroßen Wohnungen, bei denen jeder Quadratmeter genau berechnet werden muss, ist er nicht nur ein Verkaufsargument, sondern auch die Kernkompetenz für den Produktaufschlag. In einem Markt, in dem sich die Richtlinien in verschiedenen Phasen ständig ändern, wie schaffen es die Entwickler dann, den Wohnflächenanteil ihrer Produkte zu erhöhen? Wenn wir die Produktwege zur Erhöhung des Wohnflächenanteils in den letzten Jahren aufdecken, entdecken wir einige sehr interessante Gemeinsamkeiten.

01 Fläche im Inneren der Wohnung erschließen, Effizienz der Raumverteilung optimieren

Beginnen wir um das Jahr 2006 herum. Um die strukturellen Widersprüche bei der Wohnungsversorgung zu mildern, haben neun Ministerien wie das Ministerium für Bauwesen die „90/70“-Richtlinie erlassen, die auf der Landseite vorsieht: Für jedes einzelne Grundstück müssen mehr als 70 % der Wohnungen eine Fläche von unter 90 Quadratmetern haben. Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 90 Quadratmetern waren fast das Standardprodukt dieser Zeit (Gebäudefläche 87 Quadratmeter, zwei Zimmer, zwei Wohnbereiche und ein Bad). Mit steigenden Immobilienpreisen wuchs der Wunsch der Menschen, mehr Funktionsräume zum gleichen Gesamtpreis zu erwerben. Die erste unvermeidliche Aufgabe für Entwickler lautete: Wie kann man mehr Funktionen auf begrenzter Fläche unterbringen? Immobilienunternehmen, vertreten durch Vanke, begannen, im Rahmen von 90 Quadratmetern zu arbeiten und kleine Drei-Zimmer-Wohnungen mit 90 Quadratmetern zu realisieren.

Damals waren die Richtlinien hinsichtlich der Beleuchtungsrate sehr streng. Daher war die Verlängerung der Tiefe der Wohnung eine effektive Methode, um den Wohnflächenanteil zu erhöhen, wenn sich die Breite der Wohnung nicht ändern lässt. Küche und Bad wurden in die Mitte gelegt, wodurch mehr Fläche auf der Nordseite frei wurde; die beiden Räume auf der Nordseite wurden durch leichte Trennwände geteilt, die Bewohner konnten sie nach ihren eigenen Bedürfnissen beliebig kombinieren. Natürlich sind die beiden Räume auf der Nordseite wirklich nicht sehr groß, und die Nachteile von Wohnungen mit großer Tiefe sind offensichtlich: Trotz schlechter Beleuchtung und Belüftung lag der große Reiz dieses Wohnungstyps damals darin, dass er die Beschränkung durchbrach, dass auf 90 Quadratmetern nur zwei Zimmer realisiert werden können.

Später gaben sich die Entwickler nicht mit dem einfachen Wunsch nach einem zusätzlichen Zimmer zufrieden, sondern achteten mehr darauf, ob die Bewegungswege flüssig sind, und verbesserten das Raumerlebnis weiter. So sehen wir, dass die Integration von Wohn- und Esszimmer sowie die LDKB-Integration (Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Balkon) allmählich zur Standardausstattung von Produkten wurden. Beispielsweise verwendet eine 83 ㎡ große Drei-Zimmer-Wohnung in Longhua-Bezirk, Shenzhen, ein LDKB-Integrationsdesign. Durch das Aufbrechen traditioneller Trennwände wird der ursprünglich ineffiziente Flurraum direkt in den Wohn- und Essbereich integriert, sodass der Nutzraum des Wohnzimmers maximal ausgeschöpft wird. Diese Vorgehensweise beseitigt nicht nur unnötige Verkehrsflächen, sondern maximiert auch die Nutzungsrate jedes Quadratmeters. Bei der 98 ㎡ großen Vier-Zimmer-Wohnung im selben Projekt geht die Methode noch weiter: Durch die Verwendung von tragwandfreiem Design und versteckten Trennwänden wird die ursprünglich geschlossene Küche vollständig freigesetzt. Nachdem die Raumbegrenzungen aufgehoben sind, können Wohnzimmer, Esszimmer und Küche jederzeit zu einem durchlässigen „großen Querwohnzimmer“ umgewandelt werden. Die Fläche hat sich nicht geändert, aber die Raumnutzungseffizienz wurde vollständig maximiert. Der Grund, warum dieser Raum beliebig verändert werden kann, liegt nicht nur an der Überlegung auf Ebene des Wohnungstyps, sondern auch an der Weiterentwicklung des gesamten Ausstattungssystems. Mit der weiteren Verbesserung der Inneneinrichtungskomponenten werden veränderliche, selbst definierbare Elemente wie bewegliche Schiebetüren und versteckte Trennwände immer vielfältiger.

Die Erhöhung des Stauraums zur Erweiterung des Raums wird ebenfalls tief mit dem Innendesign kombiniert. Nehmen wir die Küche als Beispiel: Früher waren kleine Wohnungen fast ausschließlich „einzeilig“ gestaltet, sodass man sich kaum umdrehen konnte; aber heute kann selbst in einer 91 ㎡ großen Wohnung eine U-Küche untergebracht werden, die die Arbeitsfläche vergrößert und gleichzeitig auf beiden Seiten genügend Stauraum hinzufügt. Unter der Voraussetzung einer festen Wohnfläche gibt es jedoch für die Optimierung der inneren Bewegungswege letztendlich eine physische Grenze. Um weiter voranzukommen, versuchen die Entwickler, die physischen Grenzen des Gebäudes ständig zu erweitern.

02 Fläche an den Gebäudegrenzen erschließen, Lebensszenarien erweitern

Die Planung der Bewegungswege und der Fließfähigkeit des Innenraums ist nahezu ausgereift, daher liegt der Durchbruch natürlich darin, nach Raum in den Flächenvorgaben zu suchen, um den tatsächlichen Wohnflächenanteil zu erhöhen. Beispielsweise waren die Fensterbänke, die in den meisten Städten nicht in die Berechnung der zulässigen Bebauungsfläche einbezogen werden, anfangs nur ein traditionelles Verkaufsargument im Verkaufsbüro. Nach der Übergabe der Wohnung ist die Fensterbank entweder zu hoch, um Möbel oder Schreibtische darauf zu stellen; oder wenn man sie höher baut, um sie als Tisch zu nutzen, ist es sehr unbequem, das Fenster zu schließen. Heute hat sich ein neues Konzept entwickelt: das vollständige Fensterbanksystem. Wie in einem 193 ㎡ großen Wohnungstyp in Jing'an-Bezirk, Shanghai, zu sehen ist, gibt es insgesamt sieben Fensterbänke im gesamten Haus, jedes Zimmer außer dem Balkon hat eine Fensterbank, einschließlich Küche und Bad, was dem Wohnungstyp entspricht, der insgesamt nach außen verbreitert wurde.

Andere Entwickler gehen von Lebensszenarien aus, um die tatsächliche Nutzungsrate der Fensterbänke zu erhöhen. Zuerst geht es um die Höhe. Zum Beispiel hat ein Hauptschlafzimmer in einem Projekt von China Resources Land ein Design mit hohen und niedrigen Fensterbänken: Die hohe Fensterbank ist 45 cm hoch und kann als Sitzbereich am Fenster gestaltet oder später in Kombination mit einer Theke umgebaut werden; die 20 cm niedrige Fensterbank kann als Stauraumschrank über die gesamte Wandfläche genutzt werden. Die Umgestaltung von Fensterbänken, die sich aus der Höhe ergibt, geht weit darüber hinaus. Ein Projekt von Poly Real Estate im Perlfluss-Neustadt-Viertel von Guangzhou hat mutig die Höhe der Fensterbank auf etwa 5 cm gesenkt. Die Fensterbank, die ursprünglich nur zum Sitzen oder zum Ablegen von Kleidung gedacht war, wird direkt zu einem frei nutzbaren Raum, was in Kombination mit dem bodentiefen Fenster das Raumgefühl im Innenraum erheblich erweitert.

In Shanghai gibt es angesichts der relativ strengen Kontrolle der Balkonfläche dennoch Entwickler, die im Rahmen der Vorschriften raffinierte Entwicklungen vorgenommen haben. Immer mehr kleine Wohnungen werden mit drei Balkonen gestaltet, um die Raumbindung aufzuheben. Wie bei dem oben genannten Wohnungstyp zu sehen ist, beträgt die Tiefe der drei Balkone jeweils weniger als 1,8 Meter, etwa zwischen 1,05 und 1,65 Meter; und aus den vor Ort aufgenommenen Bildern geht hervor, dass die Fläche jedes Balkons nicht besonders groß ist, insbesondere der große Balkon, der das Wohnzimmer mit dem Nebenraum verbindet, ist in der Mitte absichtlich durch eine Trennwand in zwei Teile geteilt. Nach der Aufteilung in kleine Balkone beträgt die Gesamtfläche etwa 13,44 Quadratmeter, was etwa 12 % der Gesamtfläche des Wohnungstyps ausmacht; aber eine Balkonfläche von über 13 Quadratmetern kann etwa 6,5 Quadratmeter zusätzliche kostenlose Fläche bringen. Diese Fläche ist schwer wahrzunehmen, aber in tatsächlichen Nutzungsszenarien wird sie klarer: Durch die Einrichtung des Balkons im Nebenraum werden die Beleuchtung und die Aussicht im Innenraum durchlässiger. Einige Entwickler geben sich damit nicht zufrieden, sondern entwickeln die Drei-Balkon-Lösung weiter und nutzen Blumenbeete, um weitere kostenlose Balkonflächen zu erhalten. Man kann sich vorstellen, dass wenn alle Balkone in den Innenraum integriert werden, das tatsächliche Nutzungserlebnis dieser 95 ㎡ kleinen Wohnung nicht schlechter ist als das einer 110 ㎡ großen Wohnung.

Aber der Optimierungsraum eines einzelnen Projekts ist letztendlich begrenzt. Die wesentliche Erweiterung von Flächen wie Balkonen und Terrassen hängt von der Änderung der makroökonomischen Richtlinien ab. Um die Sackgasse von einheitlichen Wohnungsprodukten zu durchbrechen und das Problem der gemeinschaftlich genutzten Flächen zu lösen, haben die großen Städte ab 2023 die Beschränkungen für die Balkonfläche allmählich gelockert, was nicht nur die tatsächliche Erhöhung der Raumnutzungsrate realisiert, sondern auch den hohen Wohnflächenanteil von einem „Gag“ zur Realität gemacht hat. Nehmen wir Guangzhou als Beispiel: In der Berechnungsmethode für die Geschossflächenzahl von 2023 wurde der Obergrenzwert des Anteils der halboffenen Wohnflächen, die zur Hälfte in die Berechnung der Bebauungsfläche einbezogen werden, von zuvor 15 % auf 20 % angehoben; Hauptaussichtsbalkone, die die Anforderungen an die kontinuierliche Öffnungsrate erfüllen, erhielten auch mehr Raum für die Gestaltung der Tiefe.

Bereits 2017 hat das Projekt „71 City Forest Garden“ in Chengdu das Konzept des vertikalen Waldes erstmals lokal umgesetzt. Obwohl damals das Konzept „Wohngebäude der vierten Generation“ noch nicht erwähnt wurde, waren die zweistöckigen Himmelshöfe für jede Wohnung und die 6 Meter überstehenden Terrassen bereits die Kernmerkmale von Wohngebäuden der vierten Generation. Die extrem hohe kostenlose Fläche zusammen mit dem visuellen Eindruck der vertikalen Begrünung machte Wohngebäude der vierten Generation in den Jahren 2024 und 2025 populär, wobei der Wohnflächenanteil zeitweise über 100 % lag. Wie das erste Wohngebäude der vierten Generation im Stadtzentrum von Kunming, wo der 175 ㎡ große Wohnungstyp einen etwa 31 ㎡ großen Himmelshof realisiert, sodass Terrasse, Wohnzimmer und Esszimmer miteinander verbunden sind, erreicht der Gesamtwohnflächenanteil 101–104 % und ist damit die erste Gemeinde in Kunming mit vollständig null gemeinschaftlich genutzten Flächen. Der Wohnungstyp des Wohngebäudes der vierten Generation im Projekt Poly Tianjun in Fuzhou kombiniert eine etwa 20 ㎡ große Terrasse mit einer etwa 40 ㎡ großen öffentlichen Freizeitplattform, sodass insgesamt eine riesige kostenlose Fläche von etwa 60 ㎡ erreicht wird.

Wenn der Wettbewerb um die ebene Fläche extrem intensiv wird, richten sich die Blicke von Entwicklern und Kunden unweigerlich auf den „dreidimensionalen Raum“. Daraus entstanden vertikale Raumformen wie Maisonetten, Lufträume, Keller und versunkene Höfe, die mehr Raumnutzungsrate tragen.

03 Die Flächenerweiterung entwickelt sich von der Ebene zur Dreidimensionalität

Besonders auffällig ist die Kombination von gestapelten Villen und Wohngebäuden der vierten Generation, bei der die Erweiterung des dreidimensionalen Raums maximal ausgeschöpft wird. Bei einem kürzlich vorgestellten Wohngebäude der vierten Generation in Taihu Bay, Suzhou, hat eine etwa 118 ㎡ große Obergeschoss-Wohnung etwa 63 ㎡ große Dachgärten, zwei Terrassen + zwei 270°-Eckbalkone + Fensterbankflächen + vollständig kostenloser 10 ㎡ großer Lufträume im Wohnzimmer, sodass die insgesamt erweiterbare Fläche über 108 ㎡ beträgt und die tatsächliche Nutzungsrate 192 % erreicht.

Auch bei Villen mit ohnehin hohem Anteil an kostenlosen Flächen gibt es neue Veränderungen. Früher wurden Villen immer damit beworben, dass sie Himmel, Erde und einen Garten haben, aber nach der Übergabe stellen Kunden oft fest, dass abgesehen von einigen winzigen Rasenflächen für die Begrünung der tatsächliche Außenaktivitätsraum extrem knapp ist. Aber dieses Villenprojekt im Westsee-Bezirk von Hangzhou verwendet von Anfang an ein einzigartiges L-förmiges Layout, bei dem der umschlossene Raum eine Hoffläche von etwa 200–300 Quadratmetern bildet, und in Kombination mit dem Design breiter Dächer wird die Terrasse zu einem extrem großzügigen halboffenen Außenbereich erweitert.

Der zweite Punkt ist der Durchbruch beim Untergeschossraum. Wie allgemein bekannt ist, ist der Keller der größte Teil der kostenlosen Flächen bei Villen, aber er leidet immer unter den Problemen von Dunkelheit und Feuchtigkeit. Der Keller eines Reihenhausprojekts in Pudong, Shanghai, vermittelt jedoch überhaupt kein drückendes Gefühl. Zuerst wird der Lichtschacht im Innenraum absichtlich angehoben, die wasserabweisende Glasplatte wird nicht im ersten Stock platziert, sondern direkt auf die Höhe des zweiten Stocks gestellt. Der einzige Zweck dieser Maßnahme ist es, dass Licht und Sicht ohne tote Wände eindringen können. Durch den vertikalen Höhenunterschied kann im Keller sogar direkt eine vertikale Begrünung realisiert werden; dadurch erhält der Untergeschossraum mehr Szenarienbezug und die gesamte Bewegungslinie des Wohnens wird reiner.

Tatsächlich ist der grundlegende Grund, warum Entwickler so viel Aufwand auf die Fläche dieser physischen Räume verwenden, die Veränderung der Logik der Raumnutzung bei den Kunden. Früher wollten Kunden am liebsten ein zusätzliches Zimmer erhalten; heute sind einige Familien, die ihre Wohnverhältnisse verbessern wollen, bereit, den sehr wertvollen zusätzlichen Raum großzügig einer Terrasse oder einem Garten zu widmen. Der Innenraum reicht im Grunde aus, und die Menschen wünschen sich, auf der Terrasse oder im Hof in der Sonne zu sitzen, etwas anzupflanzen oder einfach eine Weile zu verweilen. Es geht zwar immer noch um den Wettbewerb um den Wohnflächenanteil, aber die Wohnbedürfnisse haben längst eine andere Dimension erreicht.

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An dieser Stelle mag jemand denken, dass die Wohnungsentwicklung in den letzten zwanzig Jahren nichts anderes als ein extremer Wettbewerb um den Wohnflächenanteil ist. Aber wenn wir auf diese zwanzig Jahre zurückblicken, steckt hinter der Tatsache, dass diese extreme Erschließung von Räumen immer ein Verkaufsargument sein kann, der Wunsch einer Familie nach Wohnraum: Innerhalb eines begrenzten Budgets hofft man, dass das Haus mehr Leben aufnehmen kann, immer ein bisschen mehr. Früher ging es darum, eine weitere Person unterzubringen, später darum, ein weiteres Zimmer zu haben, und heute gibt es die Erwartung, in der Sonne zu sitzen, Blumen zu pflanzen, allein zu sein oder Gäste zu empfangen. Es lohnt sich natürlich, zu erforschen, wie Entwickler für Kunden ein paar zusätzliche Quadratmeter erkämpfen; noch mehr lohnt es sich, weiter zu erforschen, wie eine Familie nach dem Erhalt dieser paar Quadratmeter noch entspannter wohnen kann.

Wir sehen eine Art „Erwachen“ in