16城热销项目TOP10出炉，谁是赢家？

强烈的结构性分化，是10月楼市最核心的信号。

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新房市场，细化到各城市开盘表现，10月郑州、重庆、天津、北京、武汉5个城市开盘平均去化率在70%以上，较上月增加1城；长沙、杭州、合肥、深圳、南京、西安、成都平均认购率落在 30%-70%区间。

上海比较特殊，推出的40个项目中，有18个项目直接续销，剔除这些项目之后，开盘去化率从23.62%抬升至58.25%。

从各城市认购率变化来看，有9个城市开盘平均去化率高于上月。不难看出，在多数城市推盘节奏放缓的情况下，整体入市项目质量明显提升，市场购买力进一步向优质项目集中。

16城合计164个项目共诞生31个热销盘（开盘当日去化率≥70%），上海10个，杭州7个，武汉5个。其中，武汉的热销盘占比最高，7个开盘项目里有5个实现热销，占比超七成。

这些热销项目往往集中在成熟板块、配套兑现度高，主打改善产品，定价贴合片区预期。市场已经告别普涨行情，后续分化会持续加剧，房企的产品、定价容错空间持续收窄，只有地段、产品、安全性兼备的产品，才更容易获得市场认可。

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聚焦10月开盘去化率TOP10 项目，上海的热销盘数量领跑，核心地段改善盘购买力坚挺，其中苏河晏、越秀天屿和宝业虹桥国展里3个项目实现100%去化。天津格调清晏同样实现开盘日光。上海开云艾尚里、武汉绿城外滩玫瑰园紧随其后，开盘认购率超95%。

热销项目TOP10除了北京未来城·星寰时光和西安德通映锦庭是刚需刚改项目之外，其余项目多以高端改善盘为主，且多为洋房、联排这类低密产品。

央国企是热销主力，招商蛇口旗下上海苏河晏、上中隐翠双双上榜。绿城在杭州、武汉、西安多个项目热销，产品品牌形成稳定的客户基本盘。西安民企德通置业的德通映锦庭首开出圈，成为民企亮眼样本。

值得注意的是，一线城市中广州和深圳本月无热销项目上榜。据普睿数智广佛区域调研，广州国庆节期间房企集中火力在去化库存上，节后市场进入休整期，推新节奏缓慢，仅花都区为主力推货区域，花都城投潮启云筑首开去化一骑绝尘，去化近8成。

10月重点城市热销项目，尤其是认购率TOP10项目虽然依旧以高端改善盘为主，但背后的积极信号是，一些刚需刚改项目也开始实现突围。

总的来看，项目想要跑出高去化，往往需要同时集齐核心板块、过硬产品力、合理定价、稳健开发主体，以及恰当的推盘节奏等多重条件。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。