南京首次把“现房带押销售”写入正式文件

“8·28”新政印发两个多月以来，地方层面的落实细则密集落地。9月24日北京出台地方版实施细则，此后上海、广州、深圳等城市陆续跟进。

10月31日，南京市住房保障和房产局等五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，成为最新发布相关细则的城市之一。

《实施意见》从加强商品住房预售管理、推动商品住房现房销售、实施项目公司制、实行主办银行制、优化土地供应和规划管理等9个方面提出19条政策，自发布之日起施行。

图源：官方

该实施意见以2026年8月28日为节点，对商品住房项目实行新老划断：

2026年8月28日（含）前已出让土地且已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，实行预售的，按原预售条件和预售资金监管政策执行。

2026年8月28日（含）前已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新预售项目要求管理。各区政府确保项目能够按时建设交付的，报市房地产融资协调机制研究确定后，可在2027年底前按原预售条件申请预售，同时按新预售项目要求加强预售资金监管。

2026年8月28日后新发布出让公告的项目，实行预售的，最小可按幢申请预售许可，单体建筑须完成主体结构封顶并提交工程形象进度验收材料。购房资金全部存入监管账户，项目完成竣工验收、具备交付条件后解除监管。

2026年8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房贷款须在竣工备案后发放，贷款资金以受托支付方式进入监管账户。

除落实国家要求外，《实施意见》结合南京实际提出3条特色做法。

一是实行现房带押销售模式。符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，经房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售。现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户。

据房帮宁平台（南京市住房保障和房产局打造的综合服务平台）发布的政策问答，资金监管机构将监管的现房销售资金优先偿还原抵押银行贷款，再解除土地抵押或在建工程抵押；这一安排旨在保障购房人权益和银行债权安全的前提下，缓解开发企业资金周转压力。

二是推行规划方案预审查机制。土地出让预公告及正式挂牌公告期间，报名企业可提前开展方案设计，相关部门协同开展规划设计方案预审查。成交后，对已通过预审查且不再修改的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见、建设工程规划许可证。

三是深化工程审批制度改革。综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等便利举措，压缩审批周期。

此外，在土地供应和规划管理方面，南京推行国有建设用地使用权抵押预告登记，推行按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记，常态化开展“交房即交证”，推广“带押过户”，强化全市通办和帮办导办服务。