Nanjing hat die Bestimmung über den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen mit bestehender Hypothek erstmals in ein offizielles Dokument aufgenommen.

Seit mehr als zwei Monaten nach der Veröffentlichung der neuen Politik vom 28. August sind die Umsetzungsregeln auf lokaler Ebene in großer Zahl in Kraft getreten. Am 24. September hat Peking die lokalen Umsetzungsvorschriften erlassen, anschließend haben Städte wie Shanghai, Guangzhou und Shenzhen nacheinander nachgezogen.

Am 31. Oktober haben fünf Abteilungen, darunter das Amt für Wohnungsversorgung und Immobilienverwaltung von Nanjing, gemeinsam den „Umsetzungsvorschlag zur Durchführung der Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems von Wohnimmobilien (vorläufig)“ herausgegeben und sind damit eine der neuesten Städte, die entsprechende Detailregeln veröffentlicht haben.

Der „Umsetzungsvorschlag“ enthält 19 politische Maßnahmen in 9 Bereichen, darunter die Stärkung der Vorverkaufsverwaltung von Wohnimmobilien, die Förderung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnimmobilien, die Einführung des Projektunternehmenssystems, die Umsetzung des Hauptbankensystems sowie die Optimierung der Landversorgung und Planungsverwaltung, die ab dem Tag ihrer Veröffentlichung in Kraft treten.

Quelle: offizielle Behörde

Dieser Umsetzungsvorschlag nimmt den 28. August 2026 als Stichtag, um eine klare Trennung zwischen alten und neuen Projekten bei Wohnimmobilienprojekten durchzuführen:

Bei Projekten, deren Grundstücke vor dem 28. August 2026 (einschließlich) veräußert wurden und für die die Baugenehmigung (teilweise) bereits erteilt wurde, gelten bei Durchführung des Vorverkaufs die ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen und die ursprünglichen Vorschriften zur Überwachung der Vorverkaufsmittel.

Projekte, deren Grundstücke vor dem 28. August 2026 (einschließlich) veräußert wurden, für die aber keine Baugenehmigung vorliegt, werden grundsätzlich nach den Anforderungen für neue Vorverkaufsprojekte verwaltet. Wenn die Bezirksregierungen sicherstellen können, dass das Projekt rechtzeitig gebaut und übergeben wird, kann nach der Prüfung und Bestimmung durch den städtischen Koordinierungsmechanismus für Immobilienfinanzierungen bis Ende 2027 die Beantragung des Vorverkaufs nach den ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen gestellt werden, gleichzeitig wird die Überwachung der Vorverkaufsmittel nach den Anforderungen neuer Vorverkaufsprojekte verstärkt.

Für Projekte, für die nach dem 28. August 2026 eine neue Ausschreibungsbekanntmachung zur Grundstücksveräußerung veröffentlicht wird, kann bei Durchführung des Vorverkaufs die Vorverkaufsgenehmigung mindestens pro Gebäude beantragt werden, wobei das einzelne Gebäude die Vollendung des Hauptstrukturaufbaus erreichen und die Prüfunterlagen zum Baufortschritt vorlegen muss. Alle Kaufmittel werden auf das Überwachungskonto eingezahlt, und die Überwachung wird aufgehoben, nachdem das Projekt die Endabnahme bestanden hat und die Übergabebedingungen erfüllt sind.

Bei Projekten, für die nach dem 28. August 2026 eine Vorverkaufsgenehmigung erteilt wurde, dürfen private Wohnungsdarlehen erst nach der Abschlussregistrierung des Bauvorhabens ausgezahlt werden, und die Darlehensmittel gelangen im Wege der treuhänderischen Zahlung auf das Überwachungskonto.

Neben der Umsetzung der nationalen Anforderungen stellt der „Umsetzungsvorschlag“ in Kombination mit der tatsächlichen Situation in Nanjing 3 charakteristische Maßnahmen vor.

Erstens wird das Modell des Verkaufs von fertiggestellten Wohnimmobilien mit laufender Hypothek umgesetzt. Bei qualifizierten Wohnimmobilienprojekten, bei denen die Hypothek vor dem Verkauf nicht aufgehoben wurde, muss das Immobilienentwicklungsunternehmen die Grundstückshypothek oder die Hypothek am im Bau befindlichen Gebäude nicht vorab aufheben. Nach einvernehmlicher Absprache zwischen dem Immobilienentwicklungsunternehmen, der ursprünglichen hypothekenhaltenden Bank und dem Käufer kann die Beantragung des Verkaufs mit laufender Hypothek gestellt werden. Die Verkaufsmittel der fertiggestellten Wohnimmobilien werden auf das Überwachungskonto für Verkaufsmittel von Wohnimmobilien eingezahlt.

Laut den politischen Fragen und Antworten, die auf der Plattform Fangbangning (einer umfassenden Dienstleistungsplattform, die vom Amt für Wohnungsversorgung und Immobilienverwaltung von Nanjing entwickelt wurde) veröffentlicht wurden, wird die von der Mittelüberwachungsstelle überwachte Verkaufsmittel der fertiggestellten Wohnimmobilien zuerst zur Rückzahlung des Darlehens der ursprünglichen hypothekenhaltenden Bank verwendet, bevor die Grundstückshypothek oder die Hypothek am im Bau befindlichen Gebäude aufgehoben wird. Diese Regelung zielt darauf ab, unter der Voraussetzung der Gewährleistung der Rechte und Interessen der Käufer und der Sicherheit der Forderungen der Banken den Druck auf den Kapitalumlauf der Entwicklungsunternehmen zu mindern.

Zweitens wird der Mechanismus der Vorprüfung von Planungsentwürfen eingeführt. Während des Zeitraums der Vorankündigung der Grundstücksveräußerung und der offiziellen Ausschreibungsankündigung können sich die anmeldenden Unternehmen im Voraus mit der Entwurfsplanung befassen, und die zuständigen Abteilungen führen gemeinsam die Vorprüfung der Planungsentwürfe durch. Nach dem Zuschlag können für Projekte, die die Vorprüfung bestanden haben und nicht mehr geändert werden, mit der Zuschlagsbestätigung direkt die Genehmigungsstellungnahme zum Planungsentwurf und die Baugenehmigung beantragt werden.

Drittens wird die Reform des Baugenehmigungssystems vertieft. Durch die kombinierte Anwendung von erleichternden Maßnahmen wie Annahme mit unvollständigen Unterlagen, Versprechen nach Bekanntgabe der Anforderungen und parallele Vorprüfung wird der Genehmigungszyklus verkürzt.

Darüber hinaus fördert Nanjing im Bereich der Landversorgung und Planungsverwaltung die Voranmeldung von Hypotheken für das Nutzungsrecht an staatlichen Baugebieten, die gemeinsame Beantragung der Hypothekenregistrierung für Entwicklungsdarlehen nach den einzelnen Wohneinheiten zusammengefassten Landnutzungsrechten, führt regelmäßig die Maßnahme „Übergabe der Eigentumsurkunde gleichzeitig mit der Wohnungsübergabe“ durch, verbreitet das Verfahren der „Übertragung von Immobilien mit laufender Hypothek“ und stärkt die stadtweite allgemeine Bearbeitung sowie die Unterstützungs- und Führungsdienste bei der Antragstellung.