15年，130万间房，自如「何以自如」

10月18日，自如15周年暨城市资产管理与品质居住解决方案发布会在上海举行。过去15年，自如累计管理分散式房源超过130万间/套、整栋式房源约7万间/套，管理房源资产价值超过1万亿元。站在15年的节点上，创始人熊林给出的答案不是更大的规模，而是一套“怎么管”的方法：三大解决方案、四大能力平台、一种模式。

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存量时代 何以自如

今天，人们对“家”的期待早已不由面积、租买和地段定义，更多取决于踏进门那一刻的感受。在中国，超过3亿租房人群把这种期待放进租来的房子里。

但稳定交付这些期待并不容易。我国城镇住房存量约3.74亿套，超过27%房龄在30年以上；住房租赁行业机构化率只有15%，日本、美国、欧洲普遍超过60%。

“量大、分散、非标”，熊林用六个字概括难点：房源在个人业主手里，改造意愿、预算与租金预期各不相同。过去五年，住房租赁市场上，房源平均出租周期从42天延长到51天，租金累计下降17%。一面是大量老旧房源沉睡，一面是新市民、青年人找不到稳定、安全、品质可控的租住空间——这已不是“有没有房”的问题，而是城市存量资产如何经营的命题。

自如的答案被熊林概括为“一种模式、三大产品、四种能力”。更早他就意识到，包租赚的是差价，依赖市场不断增长：上行周期业主分享不到资产增值，下行周期平台要承担刚性兑付，“规模越大，风险越不对等”。2021年，在公司各项指标最好的时候，自如主动告别包租，推出无差价的增益租模式。代价是第一个月收房量从五位数降到三位数，收入与利润短期承压。但再之后的五年，自如一点点把它做了回来： 70万间在管房源中85%已是增益租，整租及家庭型房源收入占比超过50%。2025年9月《住房租赁条例》施行，明确培育市场化、专业化住房租赁企业，政策方向与这次转型形成呼应。

“专业资产管理+品质居住服务”的本质，是把分散、单次的个人房源出租，纳入可长期运营、价值可量化管理的体系。租房不再靠信息差和规模扩张赚钱，而是一门需要改造、定价、运营乃至退出的资产管理生意。谁能把非标房源变成可定价、可交付、可复制的产品，谁才有机会拿到稳定的红利。

发布会上，熊林与产品团队把存量房源资产管理拆解为三大类，并分别给出了三大解决方案：城市长租，高端豪宅长租和整栋式租赁。

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分散式普通住宅：先把房子做成产品

这类房源量大、高度分散，是痛点尤为集中的板块。同一栋楼里门对门的两套房，可能一套要整体翻新，另一套只需保洁就能出租，无法用一套标准定义价值。

自如的办法是先把产品定义清楚，再用柔性供应链完成个性化交付。“所有想解决更大规模需求的公司，如果没有深入的产品定义，最后是解决不了个性化需求的。”熊林说。

15年前，北京极难出租的是三居室，面积大，房间多，租金高，客源少，平均出租周期长；而刚毕业的年轻人想租2000元左右的房子，市场上几乎没有供给——友家最初的产品逻辑，就是把一套三居拆成三间。此后，自如用多条产品线分层覆盖不同房源与居住需求：面向青年合租的“友家”迭代至7.0，整租推出“速优家3.0”与“心舍3.0”，本次新增面向女性合租的“闺宿1.0”。

速优家3.0主打7天一站式配齐，流程拆成房源诊断、品质整改、家居焕新三步，针对精装空房与自住旧房。按自如的说法，很多房子租不掉不是大问题——地漏返味、墙面涂鸦，几十元到上百元就能处理，真正花钱的是随后的家居焕新。

心舍3.0是重装产品，以产品化定制、智能整装实现33天交付，可租、可售、可自住，报价一居室约1899元/平方米起，可为业主带来20%至32%的租赁收益提升。这套报价把装修行业长期存在的“一房一价”变成了接近标准品的价格带；真正的门槛不是设计，而是33天内的稳定交付——考验供应链、产业工人与工程管理。

心舍3.0

“闺宿1.0”做城市核心商圈的两居女生专属合租，目标房源多为老旧公房：区位好、配套成熟，但客餐厅狭小、卫生间只有一平方米出头。改造集中在风格焕新、空间重构、厨卫升级、安全守护与定制设计五处，并配备可视门锁、智能烟感燃感、双周女性保洁与30分钟响应维修。

闺宿1.0

《欢乐颂》编剧袁子弹以心舍租客身份到场：“租房早已不是买房前的临时将就，而是年轻人主动选择的长期生活方式。”

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高端豪宅：价值恰恰来自“不标准”

如果说分散式住宅是在标准化中找效率，豪宅则恰恰相反。曼舍是自如高端豪宅长租品牌。据其CEO陈侃披露，北上深豪宅楼盘超过6000个、房源约60万套，按房龄分三类，痛点完全不同：20年以上改造成本高、现金流压力大；8至20年供应集中、同质化严重；0至8年业主多为资产配置型买家，对回报有明确要求。

租客结构也在变。曼舍起家于上海衡复风貌区，早期服务外企高管，外籍派驻客群占比一度达90%，如今降至约30%，本土高净值家庭、企业家成为主力，客群以30至36岁为主，女性占比偏高。诉求不再是简单出租，而是资产维护、价值保全与租赁收益的平衡；对产品的要求也不止于“大”和“豪”，还需要国际化审美、可改造的空间功能与管家式服务。

两个案例可以说明“非标”的程度。北京东城一套豪宅，市场竞品众多，曼舍在客厅中央放置双面沙发，既分隔功能区又化解承重柱的突兀，15天完成改造出租，租赁收益提升10%。上海世茂滨江一套500平方米江景顶复，业主原装修投入不低却空置一年，预期租金从8万元降到6万元仍未成交；曼舍拆至毛坯重做，6个月完工，竣工前两个月即被预订，租赁收益翻倍。这也是三大方案中最难规模化的一块：无法用产品线复制，只能靠设计能力、供应链与高净值客群网络的叠加。

曼舍-上海世茂滨江花园江景顶复案例

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整栋物业：从“管一栋楼”到“投融建管退”

整栋资产体量大、改造复杂，且直接关联城市更新。据自如资管总经理孟月介绍，自如资管从2012年北京第一栋自如寓起步，已进入16座城市，管理300多栋物业、约7万间房源、200多万平方米，重资产规模超过20亿元，形成托管、增益、重资产三种模式：托管输出品牌、系统与运营；增益增加设计、施工与供应链；重资产通过基金平台完成“投、融、建、管、退”全链条。产品线相应分为大型全时租赁社区“自如里”、城市独栋青年社区“自如寓”、高端服务式公寓“曼寓”。

上海杨浦的晖盛自如寓是可参照的样本。项目前身是杨浦第七百货，改造后成为白领公寓加商业的组合，过去两年出租率保持在97%以上，在租金承压的环境下实现4%的租金增长，净运营收益率7%。孟月提到，国内公募REITs的发行门槛约3.8%，7%意味着这类资产已具备走向证券化的基础——这是“退”得以成立的前提。

上海杨浦区晖盛自如寓

更大的样本在北京。自如与知名基金合作成立资管平台“星耀如景”，在石景山首钢园落地大型租赁社区“星耀自如里”，按绿建三星标准建造，配置全屋智能、地暖与400平方米HYROX健身房。年轻人以4000元左右月租，可以获得接近高端住宅的配套。项目从拿地起就按运营需求做建筑与产品设计，中海负责开发，星耀如景负责工程管理与资管，未来通过大宗交易或REITs退出。相比行业过去停留在“管”的单点运营，这是一套完整的资产循环。

北京首钢园星耀自如里-HYROX主题健身房

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产品化的背后：一套标准化底座

“一房一方案”不等于靠个案、靠人治。中国存量资产难经营，恰恰因为非标；要规模化、长期化，就不能停留在项目经验上。三套方案看似三件事，落到执行是同一套能力的三次复用，支撑它们的是四个平台。

自如智艺精工平台解决“怎么交付”。15年累计交付超100万套房，核心是C2M模式——把标准化的产品定义，通过个性化的设计、供应链与施工，落到每一套不同的房子里。

生活服务解决“住进去之后”。通过“乐享”“礼享”“尊享”三类方案满足家庭分层需求，累计交付1.1亿个订单、服务1000余万家庭；万名持证服务者覆盖保洁、维修、搬家、宠物养护等十大品类、200余项服务，除家庭外，也覆盖门店、写字楼等城市商业空间。

灵之智能解决“房子怎么变聪明”。2014年即规模化部署智能门锁，2021年成为行业先一步拥有自有自研智能家居平台的居住企业，如今已从一套房的智能家居延伸到一栋楼的全域智能。

AI科技平台解决“规模下的效率”。几十万乃至上百万套房源，靠人力无法保证效率与安全。AI系统覆盖委托、评估、改造、出租、运营全链路。发布会当天，全国十城直播间业主实时委托超过200套。

这四个平台不直接产生故事，却决定了三大解决方案的交付稳定性。没有标准化的底座，个性化就是不可复制的手工作业。

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开放的自如：从“难而正确”到“正确而美好”

“十五五”规划纲要提出规范发展住房租赁市场、培育市场化专业化租赁企业；在此方向下，70余城启动存量房收储，多地随后出台金融支持政策，鼓励租赁企业发行债券、获取经营性贷款收购存量商品房。

单靠一家企业无法覆盖全部需求。发布会上熊林宣布，未来五年把增益租的模式设计、系统设计与底层能力向全行业开放，输出技术、产品与运营经验。

把三套方案放在一起看，逻辑是统一的：用产品定义拆解非标，用供应链完成交付，用长期运营兑现资产价值，再通过增益租重新分配收益。分散式住宅、豪宅与整栋物业的差别，只在改造强度、客群结构与资本结构。15年、130万间、1万亿元资产，证明自如能把非标做成产品；但这套体系能否在更多城市、更多资产类型上跑通，仍取决于交付能否稳定、现金流能否闭环。

正如熊林所说，15年只是开始，他希望未来城市居住的每一天都能“稳稳真好”。