15 Jahre, 1,3 Millionen Wohnungen, Ziroom – „Wie macht Ziroom das möglich?“

Am 18. Oktober fand die 15. Jubiläumsfeier von Ziroom sowie die Pressekonferenz für städtisches Vermögensmanagement von Immobilien und hochwertige Wohnlösungen in Shanghai statt. In den vergangenen 15 Jahren hat Ziroom insgesamt mehr als 1,3 Millionen verteilte Wohneinheiten und rund 70.000 ganze Gebäude verwaltet, wobei der Vermögenswert der verwalteten Immobilien 1 Billion Yuan übersteigt. Anlässlich des 15-jährigen Jubiläums hat Gründer Xiong Lin keine Antwort nach noch größeren Skalen gegeben, sondern eine Methode für das „Wie verwalten“: drei große Lösungen, vier Fähigkeitsplattformen und ein einziges Modell.

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Im Zeitalter des Bestands: Wie erreicht Ziroom sein Ziel

Heute wird die Erwartung der Menschen an ein „Zuhause“ längst nicht mehr durch Fläche, Miete oder Kauf sowie Lage definiert, sondern hängt viel mehr von dem Gefühl ab, sobald man die Tür betritt. In China bringen mehr als 300 Millionen Mieter diese Erwartungen in ihre gemieteten Wohnungen ein.

Aber es ist nicht einfach, diese Erwartungen stabil zu erfüllen. Der Bestand an städtischen Wohnungen in China beträgt etwa 374 Millionen Einheiten, von denen mehr als 27 % älter als 30 Jahre sind; der Institutionalisierungsgrad der Wohnvermietungsbranche liegt nur bei 15 %, während er in Japan, den USA und Europa allgemein über 60 % liegt.

„Große Menge, verstreut, nicht standardisiert“, fasste Xiong Lin die Schwierigkeiten mit sechs Wörtern zusammen: Die Wohnimmobilien befinden sich in der Hand privater Eigentümer, deren Umbauwille, Budget und Mieterwartungen alle unterschiedlich sind. In den vergangenen fünf Jahren hat sich die durchschnittliche Mietdauer von Wohnimmobilien auf dem Wohnungsmarkt von 42 auf 51 Tage verlängert, während die Mieten insgesamt um 17 % gesunken sind. Auf der einen Seite schlummern zahlreiche alte Wohnimmobilien, auf der anderen Seite finden neue Stadtbewohner und junge Menschen keine stabilen, sicheren und qualitativ kontrollierbaren Mieträume – das ist nicht mehr das Problem, ob es Wohnungen gibt, sondern die Frage, wie die städtischen Bestandsimmobilien betrieben werden sollen.

Die Antwort von Ziroom wird von Xiong Lin als „ein Modell, drei Produkte, vier Fähigkeiten“ zusammengefasst. Er hat schon früher erkannt, dass man durch die Mietübernahme nur die Preisdifferenz verdient und von dem stetigen Wachstum des Marktes abhängig ist: Im Aufwärtszyklus können Eigentümer nicht von der Wertsteigerung der Vermögenswerte profitieren, im Abwärtszyklus muss die Plattform die starre Zahlungsverpflichtung übernehmen – „Je größer die Skala, desto ungleicher das Risiko“. Im Jahr 2021, als alle Indikatoren des Unternehmens am besten waren, verabschiedete sich Ziroom aktiv von dem Mietübernahmemodell und führte das gewinnbringende Mietmodell ohne Preisdifferenz ein. Der Preis dafür war, dass die Anzahl der übernommenen Wohnungen im ersten Monat von fünfstelligen auf dreistellige Zahlen zurückging, wodurch Umsatz und Gewinn kurzfristig unter Druck gerieten. Aber in den folgenden fünf Jahren hat Ziroom es schrittweise wieder aufgebaut: 85 % der 700.000 verwalteten Wohnungen fallen bereits unter das gewinnbringende Mietmodell, und der Anteil der Einnahmen aus ganzen Wohnungen und Familienwohnungen übersteigt 50 %. Im September 2025 trat die „Verordnung über die Wohnraumvermietung“ in Kraft, die die Förderung von marktorientierten und spezialisierten Wohnvermietungsunternehmen vorsieht – die politische Richtung entspricht genau dieser Umstellung.

Das Wesen von „professionellem Immobilienmanagement + hochwertigen Wohndienstleistungen“ besteht darin, die verstreuten, einmaligen Vermietungen von privaten Wohnungen in ein System zu integrieren, das langfristig betrieben werden kann und dessen Wert quantitativ verwaltet werden kann. Die Mietbranche verdient nicht mehr durch Informationsunterschiede und Skalenerweiterung, sondern wird zu einem Immobilienverwaltungsgeschäft, das Umbau, Preisgestaltung, Betrieb und sogar Ausstieg erfordert. Wer nicht standardisierte Wohnimmobilien in preisbestimmbare, lieferbare und wiederholbare Produkte umwandeln kann, hat die Chance, stabile Gewinne zu erzielen.

Auf der Pressekonferenz haben Xiong Lin und das Produktteam die Verwaltung von Bestandswohnimmobilien in drei Kategorien unterteilt und jeweils drei Lösungen vorgestellt: städtische Langzeitmiete, Langzeitmiete von hochwertigen Luxusimmobilien und Vermietung von ganzen Gebäuden.

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Verteilte gewöhnliche Wohngebäude: Zuerst die Wohnung zu einem Produkt machen

Diese Art von Wohnimmobilien ist zahlreich und stark verstreut, ein Bereich mit besonders vielen Problemen. Zwei Wohnungen, die sich Tür an Tür im selben Gebäude befinden, können eine eine komplette Renovierung benötigen, während die andere nur gereinigt werden muss, um vermietet zu werden – ihr Wert lässt sich nicht mit einem einzigen Standard definieren.

Die Methode von Ziroom besteht darin, das Produkt zuerst klar zu definieren und dann die personalisierte Lieferung durch eine flexible Lieferkette abzuschließen. „Alle Unternehmen, die größere Bedürfnisse nach Skalierung lösen wollen, können die personalisierten Anforderungen am Ende nicht erfüllen, wenn sie keine tiefgehende Produktdefinition haben“, sagte Xiong Lin.

Vor 15 Jahren waren in Peking die Drei-Zimmer-Wohnungen am schwersten zu vermieten: Sie waren groß, hatten viele Räume, hohe Mieten und wenige Mieter, die durchschnittliche Mietdauer war lang. Junge Menschen, die gerade ihren Abschluss gemacht hatten, wollten Wohnungen für etwa 2000 Yuan mieten, aber es gab fast kein Angebot auf dem Markt. Die ursprüngliche Produktlogik von Youjia bestand darin, eine Drei-Zimmer-Wohnung in drei separate Zimmer aufzuteilen. Danach hat Ziroom mit mehreren Produktlinien verschiedene Wohnimmobilien und Wohnbedürfnisse schichtweise abgedeckt: Die für junge Menschen gedachte Wohngemeinschaft „Youjia“ wurde auf Version 7.0 aktualisiert, die Ganztagsvermietung hat „Suyoujia 3.0“ und „Xinshe 3.0“ eingeführt, und diesmal wurde das für Frauen gedachte Wohngemeinschaftsprodukt „Guisu 1.0“ neu hinzugefügt.

Suyoujia 3.0 bietet einen 7-tägigen Komplettservice, der in drei Schritte unterteilt ist: Wohnungsdiagnose, Qualitätsverbesserung und Erneuerung von Haushaltsgeräten, und richtet sich an leerstehende, voll ausgestattete Wohnungen und alte selbst genutzte Wohnungen. Nach Aussage von Ziroom gibt es keine großen Probleme, warum viele Wohnungen nicht vermietet werden können – Gerüche aus dem Abfluss, Graffiti an Wänden lassen sich für einige Dutzend bis Hundert Yuan beheben, die eigentlichen Kosten entstehen bei der anschließenden Erneuerung von Haushaltsgeräten.

Xinshe 3.0 ist ein umfassend renoviertes Produkt, das durch produktbezogene Individualisierung und intelligente Gesamtausstattung eine Lieferung innerhalb von 33 Tagen erreicht. Es kann vermietet, verkauft oder selbst genutzt werden. Der Preis für eine Ein-Zimmer-Wohnung beginnt bei etwa 1899 Yuan pro Quadratmeter, was den Eigentümern eine Steigerung der Mieteinnahmen um 20 % bis 32 % bringen kann. Diese Preisgestaltung verwandelt die seit langem in der Baubranche bestehende „unterschiedliche Preisgestaltung für jede Wohnung“ in eine Preisspanne, die fast wie ein Standardprodukt ist. Die eigentliche Hürde ist nicht das Design, sondern die stabile Lieferung innerhalb von 33 Tagen – das stellt die Lieferkette, Facharbeiter und Baumanagement auf die Probe.

Xinshe 3.0

„Guisu 1.0“ ist eine exklusive Wohngemeinschaft für Frauen mit zwei Zimmern in den zentralen Geschäftsvierteln der Stadt. Die Zielwohnimmobilien sind meist alte öffentliche Wohngebäude: Sie haben eine gute Lage und eine ausgereifte Infrastruktur, aber das Wohn- und Esszimmer ist klein, und das Badezimmer ist nur etwas mehr als einen Quadratmeter groß. Die Umgestaltung konzentriert sich auf fünf Punkte: Stilaktualisierung, Raumneugestaltung, Modernisierung von Küche und Bad, Sicherheitsvorkehrungen und individuelles Design. Sie ist mit sichtbaren Türschlössern, intelligenten Rauch- und Gaswarnern, zweiwöchentlichen Reinigungsdiensten für Frauen und einem 30-minütigen Reparaturdienst ausgestattet.

Guisu 1.0

Yuan Zidan, die Drehbuchautorin von „Ode to Joy“, nahm als Mieterin von Xinshe an der Veranstaltung teil: „Mieten ist längst keine vorübergehende Notlösung vor dem Kauf einer Wohnung mehr, sondern eine von jungen Menschen aktiv gewählte langfristige Lebensweise.“

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Luxusimmobilien: Der Wert liegt gerade in der „Nichtstandardisierung“

Wenn verteilte Wohngebäude nach Effizienz in der Standardisierung suchen, ist es bei Luxusimmobilien genau umgekehrt. Manshe ist die Marke von Ziroom für die Langzeitvermietung von hochwertigen Luxusimmobilien. Nach Angaben von ihrem CEO Chen Kan gibt es in Peking, Shanghai und Shenzhen mehr als 6000 Luxusimmobilienkomplexe mit etwa 600.000 Wohneinheiten. Sie lassen sich nach dem Alter in drei Kategorien einteilen, die völlig unterschiedliche Probleme haben: Bei Immobilien, die älter als 20 Jahre sind, sind die Umbaukosten hoch und der Cashflow steht unter großem Druck; bei Immobilien im Alter von 8 bis 20 Jahren ist das Angebot konzentriert und die Homogenität ist hoch; bei Immobilien im Alter von 0 bis 8 Jahren sind die Eigentümer meist Käufer, die ihre Vermögenswerte anlegen, und haben klare Anforderungen an die Rendite.

Die Struktur der Mieter ändert sich ebenfalls. Manshe hat seinen Ursprung im historischen Bezirk Hengfu in Shanghai. In der Anfangsphase bediente es Führungskräfte von ausländischen Unternehmen, der Anteil ausländischer entsandter Mieter lag zeitweise bei 90 %, heute sinkt er auf etwa 30 %. Lokale Familien mit hohem Vermögen und Unternehmer sind zur Hauptgruppe geworden, die Mieter sind hauptsächlich im Alter von 30 bis 36 Jahren, und der Anteil der Frauen ist relativ hoch. Die Anforderungen sind nicht mehr die einfache Vermietung, sondern das Gleichgewicht zwischen Vermögenspflege, Werterhaltung und Mieteinnahmen. Die Anforderungen an das Produkt gehen nicht nur über „groß“ und „luxuriös“ hinaus, sondern erfordern auch eine internationale Ästhetik, umgestaltbare Raumfunktionen und Butler-Service.

Zwei Fälle können das Ausmaß der „Nichtstandardisierung“ veranschaulichen. Bei einer Luxusimmobilie in der Oststadt von Peking gab es viele Konkurrenten auf dem Markt. Manshe stellte ein zweiseitiges Sofa in der Mitte des Wohnzimmers auf, das sowohl die Funktionsbereiche trennt als auch die Auffälligkeit der tragenden Säule mildert. Die Umgestaltung und Vermietung wurde innerhalb von 15 Tagen abgeschlossen, und die Mieteinnahmen stiegen um 10 %. Bei einem 500 Quadratmeter großen Penthouse mit Flussblick im Shimao Riverside Garden in Shanghai war die ursprüngliche Renovierungsinvestition des Eigentümers nicht gering, aber es stand ein Jahr lang leer. Die erwartete Miete sank von 80.000 auf 60.000 Yuan, ohne dass ein Vertrag zustande kam. Manshe baute es bis auf das Rohgerüst neu auf, schloss die Arbeiten nach 6 Monaten ab, und es wurde zwei Monate vor der Fertigstellung bereits gebucht, sodass sich die Mieteinnahmen verdoppelten. Dies ist auch der am schwierigsten zu skalierende Teil der drei Lösungen: Es lässt sich nicht durch Produktlinien kopieren, sondern erfordert die Kombination aus Designfähigkeit, Lieferkette und dem Netzwerk von Kunden mit hohem Vermögen.

Fall des Penthouses mit Flussblick im Shimao Riverside Garden in Shanghai von Manshe

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Ganze Gebäude: Von der „Verwaltung eines Gebäudes“ zum vollen Zyklus „Investition, Finanzierung, Bau, Verwaltung, Ausstieg“

Ganze Gebäude haben ein großes Vermögensvolumen, eine komplexe Umgestaltung und stehen in direktem Zusammenhang mit der Stadterneuerung. Nach Angaben von Meng Yue, dem Generalmanager von Ziroom Asset Management, hat Ziroom Asset Management seit dem ersten Ziroom Apartment in Peking im Jahr 2012 bereits 16 Städte erschlossen, verwaltet mehr als 300 Immobilien mit etwa 70.000 Wohneinheiten und einer Fläche von über 2 Millionen Quadratmetern. Das Volumen der schweren Vermögenswerte übersteigt 2 Milliarden Yuan, und es sind drei Modelle entstanden: Verwaltung zur Auslagerung von Marke, System und Betrieb; Wertsteigerung durch zusätzliches Design, Bau und Lieferkette; schwere Vermögenswerte, die den vollen Zyklus „Investition, Finanzierung, Bau, Verwaltung, Ausstieg“ über eine Fondsplattform abschließen. Die Produktlinien gliedern sich entsprechend in die große ganztägige Mietgemeinschaft „Ziroom Li“, die städtische einzelne Jugendgemeinschaft „Ziroom Apartment“ und das hochwertige Serviceapartment „Man Apartment“.

Das Huisheng Ziroom Apartment in Yangpu, Shanghai, ist ein referenzierbares Beispiel. Das Projekt war früher das siebte Kaufhaus von Yangpu, nach der Umgestaltung wurde es zu einer Kombination aus Angestelltenwohnungen und Gewerbeflächen. In den vergangenen zwei Jahren lag die Vermietungsrate über 97 %, und unter dem Druck der Mieten wurde ein Mietwachstum von 4 % und eine Nettobetriebsrendite von 7 % erreicht. Meng Yue erwähnte, dass die Emissionsschwelle für öffentliche REITs in China bei etwa 3,8 % liegt. 7 % bedeutet, dass diese Art von Verm