房企拿地更“聚焦”了

根据中指数据，本周（10月12日-18日）300城住宅用地成交规划建筑面积1874万平方米，土地出让金736亿元，成交规模较上周增长明显；但平均溢价率仅0.54%，降至今年周度以来低位水平。从城市能级看，本周成交地块集中于三四线城市，一线城市无宅地成交，房企拿地整体较为审慎，土地市场仍处在低位运行阶段。

土拍市场整体保持平淡，武汉、大连优质地块溢价成交

本周重点城市土拍市场整体仍较平淡，核心城市中仅武汉、大连各有1宗地块实现溢价，底价成交仍是主旋律。从成交地块特征看，主要呈现以下特点：

一是低密、中小体量地块延续主导。本周成交地块中，容积率1.5及以下的达24宗，约占成交总数的三分之二，最低容积率仅1.04，低密改善型供地仍是重点城市的供地重点方向；体量方面，除南京浦口、江宁两宗地块规划建面超过10万平方米外，其余普遍低于10万平方米，且单宗成交价多在5亿元以下，供地端继续向“小而美”地块倾斜。

二是区位优越的稀缺地块保持一定竞价热度。武汉光谷中心城P（2026）091号地块位于光谷中心城北片，临近地铁11号线，周边产业载体和公共配套较为密集，地块容积率1.5，规划建面6.7万平方米，起始价4.4亿元，总价门槛相对可控，经66轮竞价由汉阳城建以5.9亿元竞得，溢价率33.1%；中山南区地块成交楼面价13564元/平方米，溢价率13.1%。两宗地块均具有区位条件较好、体量偏小、总价较低的特征，反映出在市场整体以底价成交为主的背景下，房企对确定性较强的优质地块仍保持一定竞拍意愿，但竞价热度尚未向外围板块及一般性地块扩散，市场分化格局延续。

10月待拍土地：无锡、苏州、南京待拍土地金额领先

截至10月18日，根据中指监测，10月重点城市待拍地块中，无锡（117.4亿元）、苏州（100.6亿元）、南京（97.9亿元）出让金规模居前三位。同时无锡、苏州、南京延续“多宗、小体量”的供地方式，平均起始价在3-5亿元。

一线城市方面，待拍规模仍处于低位，目前仅广州有5宗地块待拍、起始价17.2亿元，北京、上海、深圳暂无待拍地块，供地节奏的阶段性特征延续。考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计一线城市后续住宅用地仍有望陆续入市，其供应节奏与地块质量值得持续关注。

总体看，本周重点城市土拍延续低位运行，底价成交为主、个别优质地块溢价，市场分化特征明显。政策层面，随着更多城市实施细则相继落地，商品住房销售制度改革已进入执行验证阶段，企业对新规则下的项目盈利测算、开发模式和资金安排仍在消化适应，拿地决策整体偏谨慎。展望后市，土地市场的修复仍取决于住房销售改善的持续性和企业资金面的恢复情况，土拍冷热分化现象仍将持续。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。