新政后北京首场土拍：华润83亿守住温榆河，驼房营意外暂停！

“现房销售”新规发布不到一周，北京迎来首场土拍。

9月3日，顺义温榆河地块和朝阳驼房营地块上拍，总起拍价高达145.92亿元。无论是优质的地段，近百亿级的体量，叠加如今新政的风向，两宗地在开拍前就已获得超高关注。

先看结果，经过170多轮的竞拍，华润以82.993亿元打败懋源+金隅联合体，将顺义温榆河地块收入囊中。

位置

这也是华润在该板块的又一次落子。去年2月，其在今日地块东侧相邻位置摘得2007等地块，后打造成了今年前8个月的销冠——北京润园。

虽然两宅地仅相隔一年多，但市场热度显著提升。去年2007等地块，华润是底价拿地，今日的2001等地块的溢价率则推高至17.37%。而地价的涨幅更为直观，今日2001等地块的住宅楼面价约为4.12万元/㎡，较去年地块上涨约6000元/㎡。

不过，新地块的开发体量更为可观。住宅部分占地约19.92万㎡，较去年项目有所扩大；同时还新增了约0.3万㎡的商服用地，在某种程度上，这也为华润在此打造升级版的产品留出了充足的发挥空间。

从产品端看，新地块与北京润园几乎一脉相承——1.01容积率、27米限高，再结合禁止独栋别墅的出让条件，估计还会延续洋房+双拼别墅的组合。与北京润园不同之处在于，新地块内部由12米安悦北路和20米裕园南路两条街坊路切割为三个组团，未来社区，更为分散的同时，私密性也会变得更高。

以北京润园现在的市场表现来看，未来二期新品大概率还会是个市场热盘。

从去年12月开盘至今，北京润园取证超390套，截至今日，网签已达353套，去化率接近90%。全盘去化率也达到了73%。余下待取证的90套房源，基本都是双拼别墅产品。

凭借北京润园的热销口碑打底，区域市场及客群对华润的打造能力有了一定的认可，叠加产品系的延续，新项目将自带流量基础，以此看，其未来去化实现热卖、持续快销的节奏，可能性不小。

而今日与华润争地的懋源联合体，在后沙峪也有一个别墅项目——懋源云纪。去年6月开盘，均价6万/㎡虽低于北京润园的7万+，但或因位置等因素影响，网签并不理想。其573套房，至今网签122套，去化率仅有21.29%。懋源今日参与抢地，护盘的意味十分明显。若拿下，懋源可通过片区项目联动，新项目声量即可为云纪项目引流，二者也能共享客户等资源，从而带动整体去化。虽未能如愿拿下新地，但懋源云纪约2.67万/㎡的楼面价，相比华润新地块4.12万/㎡低了近1.5万元/㎡，这种明显的价格优势，或在后续销售中为其去化助力。

地块位置

相较于顺义温榆河地块，起拍价超75亿元的驼房营地块，其实，关注度更高。然而，谁也没想到，在即将正式开拍之时，意外出现了——地块突然暂停出让。

在北京市规自委官网上，暂停公告已发布，但官方并未通告具体原因，

官方公告

关于暂停原因，有媒体报道，地块上牌前获得三家企业/联合体报名，但现场仅有中海新城一家领了号码牌。也有说，个别房企对该地的价格有异议。市场另有传闻称，该地块未来或将调价后重新上拍。

地块重新出让的时间暂未可知，但无论如何，这块优质的地，依然是未来北京土拍场最值得期待的地块之一。

从位置上看，地块北侧紧邻坝河，是北京市场上少有的一线河景房。颐堤港、太古坊与地块隔河相望。旁边还有地铁12号线驼房营站和14号线将台站，加上久隆生活广场、中国中医科学院望京医院、驼房营公园、将府公园等成熟生活配套，未来生活便捷度很高。

高端居住氛围更是肉眼可见。地块东南侧的北京宸园和万吉玖序两个新房项目，网签均价均已突破10万/㎡，目前基本处于清盘或尾盘状态。中海新城在7月新拿下的一宗宅地，未来入市单价预计也会是10万+。旁边还有上东郡等多个高档小区。

地块体量很大，住宅地块地上建筑规模约12.13万㎡。除住宅外，还将配建地上5万㎡体育场馆以及部分地下商业。根据出让条件，该体育场馆可与相邻规划公园绿地统筹建设，借助连廊与居住区相连。

在这样的复合开发模式下，可以想象，未来该项目将形成一个“住宅+体育+商业+公园”的高品质生活综合区，届时，地块的稀缺价值或进一步凸显。

如此优质的地块，早在挂牌时就已暗流涌动。其挂牌当日，中建智地和太古地产便火速成立合资公司，成立金额与地块起始价相同，意图不言自明。它们也是地块旁边太古坊的开发企业和施工方，二者借此联手做商业、住宅联动与区域深耕，可以说将轻而易举。

在今日为何没取号码牌，也是让人捉摸不透。但多方博弈下，加上临时暂停出让的变数，这块地的后续走向有了更多悬念。

今日是现房新政后的首拍，新政对拍场的影响，从报名情况就能略知一二。新政前，酒仙桥、广渠路等豪宅地块上拍时，至少5家房企/联合体激烈争夺，场面火热。但今日两地块，参拍房企数量已减少至2-3家。

对房企来说，资金无疑是一道硬门槛。新政之前，拿地后半年基本可预售，资金就能回笼；新政后，主体结构封顶才能预售，这中间2-3年的开发周期，对房企的现金流管理能力提出了前所未有的考验。

以顺义温榆河地块为例，有业内人士测算，该地块起始价70.71亿元，叠加商业配建、街坊路等资金所需，整体资金最高或需约150亿元。以此不难看出，未来北京土拍市场的竞争，将愈发向资金实力雄厚的头部央国企集中。