Die erste Landversteigerung in Peking nach Inkrafttreten der neuen Politik: China Resources erwarb das Grundstück am Wenyu-Fluss für 8,3 Milliarden Yuan, während die Versteigerung im Bereich Tuofangying unerwartet ausgesetzt wurde!

Weniger als eine Woche nach der Veröffentlichung der neuen Regelung zum Verkauf von fertigen Immobilien erlebte Peking seine erste Grundstücksauktion.

Am 3. September kamen die Grundstücke am Wenyu-Fluss in Shunyi und Tuofangying in Chaoyang zur Auktion, deren Gesamteröffnungspreis bis zu 14,592 Milliarden Yuan betrug. Aufgrund der erstklassigen Lage, des fast 10 Milliarden Yuan umfassenden Umfangs und der aktuellen Tendenz der neuen Politik erregten die beiden Grundstücke vor Beginn der Auktion bereits große Aufmerksamkeit.

Zuerst das Ergebnis: Nach mehr als 170 Bietrunden gewann China Resources das Grundstück am Wenyu-Fluss in Shunyi mit 8,2993 Milliarden Yuan und besiegte damit die Koalition aus Maoyuan und Jinyu.

Lage

Dies ist ein weiteres Projekt von China Resources in diesem Bereich. Im Februar letzten Jahres erwarb es die Grundstücke wie das Grundstück 2007 an der östlich angrenzenden Stelle des heutigen Grundstücks und entwickelte sie später zu dem Verkaufsmeister der ersten 8 Monate dieses Jahres – Peking Run Yuan.

Obwohl die beiden Wohnbaugrundstücke nur um mehr als ein Jahr auseinanderliegen, hat sich die Marktbeliebtheit deutlich erhöht. Für die Grundstücke wie das Grundstück 2007 im letzten Jahr erwarb China Resources sie zum Mindestpreis, während die Prämiensatz des heutigen Grundstücks 2007 auf 17,37 % stieg. Der Anstieg des Bodenpreises ist noch intuitiver: Der Wohnflächenpreis des heutigen Grundstücks 2001 beträgt etwa 41.200 Yuan pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 6.000 Yuan pro Quadratmeter gegenüber dem Grundstück des letzten Jahres entspricht.

Der Entwicklungsumfang des neuen Grundstücks ist jedoch noch beachtlicher. Der Wohnteil umfasst etwa 199.200 Quadratmeter, was größer ist als das Projekt des letzten Jahres. Gleichzeitig wurden etwa 3.000 Quadratmeter gewerbliche Nutzfläche hinzugefügt, was China Resources in gewissem Maße ausreichend Raum für die Entwicklung eines verbesserten Produkts in diesem Bereich bietet.

Aus Sicht der Produktlinie folgt das neue Grundstück fast dem gleichen Konzept wie Peking Run Yuan – mit einer Geschossflächenzahl von 1,01 und einer maximalen Gebäudehöhe von 27 Metern. In Kombination mit den Vergabebedingungen, die Einfamilienhäuser verbieten, wird es voraussichtlich die Kombination aus Stadthäusern und Doppelhäusern fortsetzen. Der Unterschied zu Peking Run Yuan besteht darin, dass das Innere des neuen Grundstücks durch zwei Straßen, die Anyue-Straße (12 Meter) und die Yuyuan-Südstraße (20 Meter), in drei Gruppen unterteilt ist. Die zukünftige Gemeinschaft wird verteilter sein und gleichzeitig eine höhere Privatsphäre aufweisen.

Anhand der aktuellen Marktleistung von Peking Run Yuan ist es sehr wahrscheinlich, dass das neue Produkt der zweiten Phase in Zukunft ein beliebtes Marktprojekt sein wird.

Seit der Markteinführung im Dezember letzten Jahres hat Peking Run Yuan die Genehmigung für mehr als 390 Wohneinheiten erhalten. Bis heute wurden 353 Einheiten online registriert, was einer Veräußerungsrate von fast 90 % entspricht. Die gesamte Veräußerungsrate des Projekts erreichte 73 %. Die verbleibenden 90 noch zu genehmigenden Wohneinheiten sind fast ausschließlich Doppelhausprodukte.

Aufgrund des guten Rufs von Peking Run Yuan haben der regionale Markt und die Zielgruppen ein gewisses Vertrauen in die Entwicklungsfähigkeit von China Resources. In Kombination mit der Fortsetzung der Produktlinie verfügt das neue Projekt über eine eigene Traffic-Basis. Aus dieser Sicht ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass es in Zukunft eine schnelle und erfolgreiche Veräußerung erreicht.

Die Koalition von Maoyuan, die heute mit China Resources um das Grundstück konkurrierte, verfügt über ein weiteres Villenprojekt in Houshayu – Maoyuan Yun Ji. Das Projekt wurde im letzten Juni auf den Markt gebracht. Obwohl der Durchschnittspreis von 60.000 Yuan pro Quadratmeter unter dem von Peking Run Yuan von über 70.000 Yuan liegt, war die Online-Registrierung aufgrund von Faktoren wie der Lage nicht zufriedenstellend. Von seinen 573 Wohneinheiten wurden bisher nur 122 online registriert, was einer Veräußerungsrate von nur 21,29 % entspricht. Die Teilnahme von Maoyuan an der heutigen Grundstücksauktion zeigt deutlich die Absicht, das bestehende Projekt zu schützen. Wenn es das Grundstück erworben hätte, hätte es durch die Zusammenarbeit der Projekte in der Region die Aufmerksamkeit des neuen Projekts nutzen können, um Besucher für Maoyuan Yun Ji zu gewinnen, und beide hätten Ressourcen wie Kunden gemeinsam nutzen können, um die gesamte Veräußerung zu fördern. Obwohl es das neue Grundstück nicht wie gewünscht erworben hat, liegt der Flächenpreis von Maoyuan Yun Ji bei etwa 26.700 Yuan pro Quadratmeter, fast 15.000 Yuan pro Quadratmeter niedriger als der des neuen Grundstücks von China Resources. Dieser deutliche Preisvorteil könnte seine Veräußerung im anschließenden Verkauf unterstützen.

Lage des Grundstücks

Im Vergleich zum Grundstück am Wenyu-Fluss in Shunyi erregte das Grundstück in Tuofangying mit einem Eröffnungspreis von über 7,5 Milliarden Yuan sogar noch mehr Aufmerksamkeit. Doch niemand erwartete, dass kurz vor dem offiziellen Beginn der Auktion ein Unfall eintrat – die Vergabe des Grundstücks wurde plötzlich ausgesetzt.

Die offizielle Mitteilung über die Aussetzung wurde auf der Website der Kommission für Planung und Naturressourcen von Peking veröffentlicht, aber die Behörde hat den genauen Grund nicht bekannt gegeben.

Offizielle Mitteilung

Über den Grund der Aussetzung berichteten einige Medien, dass drei Unternehmen/Koalitionen sich vor der Auktion für das Grundstück angemeldet hatten, aber nur China Overseas New Urban Development vor Ort eine Bieternummer erhielt. Andere Quellen sagen, dass einzelne Immobilienunternehmen Einwände gegen den Preis des Grundstücks haben. Es gibt auch Gerüchte auf dem Markt, dass das Grundstück in Zukunft nach einer Preisanpassung erneut zur Auktion angeboten wird.

Der Zeitpunkt der erneuten Vergabe des Grundstücks ist noch nicht bekannt, aber auf jeden Fall bleibt dieses erstklassige Grundstück eines der am meisten erwarteten Grundstücke bei den zukünftigen Grundstücksauktionen in Peking.

Aus geografischer Sicht grenzt das Grundstück im Norden unmittelbar an den Ba-Fluss und ist eine der seltenen Immobilien mit direktem Flussblick auf dem Pekinger Markt. Das Indigo und das Taikoo Place liegen dem Grundstück gegenüber auf der anderen Flussseite. Daneben befinden sich die U-Bahn-Station Tuofangying der Linie 12 und die U-Bahn-Station Jiangtai der Linie 14. Zusammen mit ausgereiften Versorgungseinrichtungen wie dem Jiulong-Lebensmittelplatz, dem Wangjing-Krankenhaus der Chinesischen Akademie für Traditionelle Chinesische Medizin, dem Tuofangying-Park und dem Jiangfu-Park wird die zukünftige Lebensqualität sehr hoch sein.

Die hochwertige Wohnatmosphäre ist offensichtlich. Die beiden neuen Wohnprojekte Peking Chen Yuan und Wanji Ji Xu im Südosten des Grundstücks haben einen durchschnittlichen Online-Registrierungspreis von über 100.000 Yuan pro Quadratmeter und befinden sich derzeit fast in der Phase der vollständigen Veräußerung oder der Endphase des Verkaufs. Ein weiteres Wohnbaugrundstück, das China Overseas New Urban Development im Juli erworben hat, wird voraussichtlich auch zu einem Preis von über 100.000 Yuan pro Quadratmeter auf den Markt kommen. Daneben gibt es viele weitere hochwertige Wohnanlagen wie Shangdongjun.

Das Grundstück ist sehr groß, die oberirdische Gebäudefläche des Wohnbauteils beträgt etwa 121.300 Quadratmeter. Neben Wohngebäuden werden auch eine 50.000 Quadratmeter große oberirdische Sporthalle und teilweise unterirdische Gewerbeflächen gebaut. Gemäß den Vergabebedingungen kann diese Sporthalle gemeinsam mit dem angrenzenden geplanten Grünflächenpark entwickelt und durch eine Verbindungsbrücke mit dem Wohngebiet verbunden werden.

In einem solchen gemischten Entwicklungsmodell ist vorstellbar, dass das Projekt in Zukunft ein hochwertiges integriertes Wohngebiet aus „Wohnen, Sport, Gewerbe und Park“ bilden wird, wodurch der seltene Wert des Grundstücks weiter hervorgehoben wird.

Ein so erstklassiges Grundstück war bereits bei der Ausschreibung Gegenstand stiller Wettbewerbe. Am Tag der Ausschreibung gründeten Zhongjian Zhidi und Taikoo Properties schnell ein Joint Venture mit einem Kapitalbetrag, der dem Eröffnungspreis des Grundstücks entsprach – die Absicht war offensichtlich. Sie sind auch die Entwickler und Bauunternehmer des Taikoo Place neben dem Grundstück, sodass es für sie einfach ist, die Zusammenarbeit zwischen Gewerbe und Wohnen sowie die vertiefte Entwicklung in der Region umzusetzen.

Warum sie heute keine Bieternummer erhalten haben, bleibt unklar. Aber aufgrund des Wettbewerbs mehrerer Parteien und der unvorhergesehenen Aussetzung der Vergabe ist die zukünftige Entwicklung dieses Grundstücks noch ungewisser.

Die heutige Auktion ist die erste Auktion nach der neuen Regelung für fertige Immobilien. Der Einfluss der neuen Regelung auf die Auktion lässt sich bereits an der Anzahl der Anmeldungen ablesen. Vor der neuen Regelung konkurrierten mindestens 5 Immobilienunternehmen/Koalitionen heftig um Luxuswohnungsgrundstücke wie die in Jiuxianqiao und Guangqu Road, was eine sehr lebhafte Szene ergab. Aber heute hat sich die Anzahl der teilnehmenden Immobilienunternehmen auf 2 bis 3 für die beiden Grundstücke verringert.

Für Immobilienunternehmen ist das Kapital zweifellos eine strenge Hürde. Vor der neuen Regelung konnte man die Immobilien etwa sechs Monate nach dem Erwerb des Grundstücks zum Vorverkauf anbieten, sodass das Kapital schnell zurückfloss. Nach der neuen Regelung kann der Vorverkauf erst beginnen, wenn der Hauptkörper des Gebäudes fertiggestellt ist. Dieser Entwicklungszeitraum von 2 bis 3 Jahren stellt die Fähigkeit der Immobilienunternehmen zur Verwaltung des Cashflows vor eine noch nie dagewesene Herausforderung.

Anhand des Beispiels des Grundstücks am Wenyu-Fluss in Shunyi schätzten Branchenkenner, dass der Eröffnungspreis des Grundstücks 7,071 Milliarden Yuan beträgt. Zusammen mit den erforderlichen Mitteln für den gewerblichen Ausbau und die Straßen kann der gesamte Kapitalbedarf bis zu etwa 15 Milliarden Yuan betragen. Daraus geht hervor, dass sich der Wettbewerb auf dem zukünftigen Grundstücksauktionsmarkt in Peking zunehmend auf große staatliche und zentrale Unternehmen mit starker Kapitalkonzentration konzentrieren wird.