楼市刚需真的越来越少了

刚需，这个被无数地产从业者当成肌肉反应的概念，应该需要此时此刻被抹去了。房地产的需求到底会变成什么样？在回答这个问题之前，我们必须得面对：房地产没有刚需这件事。这是一个观察，也是一个结果。至于这是不是一个事实，或许也没那么重要。

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有一些大面块的数据想和大家分享下，也是我们昨天文字推送的核心。今年50个城市的一手成交平均面积段是120.6平方米。这个数字挺出乎我意料的，五年前这个数字还只是100平方米出头，这大概就是水滴石穿的结果，而且未来会越来越明显。数据表明，110平方米以上户型，所有面积段占比都在这两年有提升。市场也在侧面表达大户型能够更保值，单价最保值的两个面积段：110-130平方米，单价提升4.1%，以及150平方米以上，单价提升2.4%。

户型越来越大，好像刚需越来越少。这种真实体感在一线城市可能更加敏感。前阵子在上海各个售楼处闲逛，问了下几个操盘手，现在在买房的有多少是首套、有多少是二套，结果得到了一个出乎一致的比例：25%。现在售楼处里还在买房的人，多数是置换或者二套，真正没有买过房子的客户，已经下滑到了四分之一，而且有越来越少的趋势。相比起来，市中心的几个项目比例可能更低。越来越多的操盘手开始不期待所谓的纯刚需大量涌入售楼处。

所以市场上还有刚需吗？关于这个问题，需要一分为二的看。

首先：刚需确实没以前多了。我一直觉得刚需在房地产行业其实是一个不太好的词，就是潜意识的认为有很大一部分人是一定会买房的，就是坚定的认为有一大群人没有理由必须会买房。所以这也养成了等待党——就是当项目遇到问题的时候，什么都不做，只要等着忍着，那么最后就有客户忍不住过来买房的这么一种情况。这也是很多人对于客户的认知。

但是刚需之所以越来越少，确实和时代周期有关。行业发展20年，过去汹涌的房价，确实促使了一大部分的刚需进入市场。当下市场里的人均房产“保有量”已经很高了，对于大多数而言，必须要买房的理由降低了。而且伴随着房价的支撑力的减弱，还在市场里产生两个观点：第一，没必要持有多套房产，因为空置和运营会带来成本，这部分已经没办法通过房价来对冲；第二，真没买房的，通过租赁也可以很好的解决需求。

所以现在本质上开发商和客户之间的关系开始对调，客户内出现了大量的等等党。哪怕真的要买房的人，也觉得等待会带来具体的好处，观望之后也许能够帮助自己选到更好的房子。本质上当下市场的僵持就是买房卖房的身份彻底互换。

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未来确实会划分成：一手负责改善，二手承载刚需的格局。这其实和趋势有关系。未来五年房地产主旋律是什么？其实当几乎所有行业出现产能过剩以及规模萎缩的时候，都是四个字：以旧换新。从80年代的冰箱下乡到现在新能源汽车的崛起，本质意义上都是以旧换新之后重新激活产能。

现在的房地产不论是需求发展还是政策导向还是行业趋势，都在围绕着“以旧换新”为主导，也就是房屋置换。让更多的人有换房意愿，本质上才能重新激活这个赛道。而换房的核心来自：拿出市中心更好的土地，再给到土地更好的规划政策，然后再辅以定向的招商引资。目的还是期待市场上能够创造出真正意义上革命性变化的社区，在房价不变的背景下，可以让用户买到完全不一样的生活。

而旧的产能去到哪里？第一当然是拆迁拆掉喽。拆不掉的一部分变成城市租赁市场的需求。最近上海官方下场收二手房用于保障房，本质上就是把新增控制住，也收掉市场上比较多的老产能。这个动作也是变相鼓励多套房产持有者可以启动出租运营的动作，用长线收入创造长久持有的情况。

现在不少城市的房子租售比越来越高了，2025年全国房产的租售比只在2.2%，最近已经达到了2.73%。这里面的原因在于：第一是房价下跌了，第二也是通过运营带来的租金增长。另外还有一个关键因素就是银行的存款利率开始越来越低了，所以综合比较起来现在买房出租也是一个不错的生意。

还有一些旧产能会去往哪里？我讲的直白点，会成为那些本来没有购买力买房的人的方向选择，他们成为这部分产能的重要吸纳方向。只有这样，以旧换新的涡轮才能轮动起来。一手负责改善，二手负责刚需。哪怕刚需客户在一手也出现了分化：刚需在一手的平均成交面积就是97平米，在二手的平均成交面积就是79平米。这本质上说明一手市场的刚需，虽然是第一次买房也期待足够的改善，而二手就是低总价的务实真理。

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如果这样的沙盘推演没有错，下面还有关键的一步，也是我一个大胆的推测：就是更多的一二线城市，可能在3年内，控制这一轮的土地新增。要知道，最近两年，说实话每个城市的土地供应质素非常高，一些本来我们觉得不可能出现的优质地段，现在都开始有了供应。但我不觉这是长线的，三年之内一定会进一步的控制新增。

一个很重要的原因，就是房地产需要让这两年进入市场的优质房子在二手房领域兑现价格。房地产必须要用单纯的房价信心转移到产品力信心，但是产品力信心最后依然还需要二手房价来支持。如果巨大的投入不能换来革命性的产品在市场上兑现更好的价格，那么未来也促动不了太多开发商做品质上的提升。所以很重要的一点就是最近两年的新增地块，不论是四代宅还是抬板社区还是超级底盘，需要在未来的二手房市场保持相对稀缺，从而能够兑现不错的二手房价。所以控制新增也会成为必然。

在这个过程中，我相信一定会研发出其他的东西来代替土地财政，不管是什么，三年内一定会有对应的改革。而到那个时候，整个房地产市场就真的变成真正的单盘主义，每个项目都是城市的热点和封面，点状若干项目推动整个城市的城市升级。

所以说到这里最后想表达的是什么？其实每个城市都已经做好刚需越来越少的准备，所有的动作和政策都在以推动房地产本质性变化而做准备的。但是回过头来说，作为一个房地产从业者来说，我们是不是还在期待刚需回涌？我一直觉得，当下此时此刻我们如果还是一个地产人，哪怕市面上还有刚需，我们也要坚定的认为刚需已经没有了。只有这样的心态，我们才不会觉得客户是唾手可得，才会努力想要去创造一些事情改变一些事情。只有这样才有可能一直在牌桌上不下台，也只有这样才有可能三年后那波产品力红利和自己有关。

而对于普通购房者来说，我一直信奉的一个逻辑就是：如何让自己买到的房子在未来五年之后依然在市场上能够流通。这也是暗合未来发展趋势。可能以后的房地产只有很小一部分能够兑现比较高的溢价，这不是大部分人可以做到，但是一定要做到让自己的房子能够兑现流动性。这一点很关键，必须要保证自己的房子还有人接盘。

所以不妨认真审视下房龄有没有优势，地段是不是独特、面积段是不是稀缺等等。简单来说，哪怕你是刚需性购房，你也不能以刚需的标准来买房。过去所谓的先上车或者价格优先的理论在现在统统被击穿。任何一套房子，如果愿意购买，必须要具备清晰鲜明且理由充分的优势理由，不然的话就不要买。这是保障一套房子未来还有流动性的足够理由。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。