Die echte Grundnachfrage auf dem Immobilienmarkt nimmt tatsächlich immer weiter ab.

Das Konzept der „unaufschiebbaren Grundnachfrage“, das unzählige Immobilienfachleute wie eine automatische Muskelreaktion verinnerlicht haben, sollte jetzt endgültig aus dem Bewusstsein verschwinden. Wie wird sich die Nachfrage nach Immobilien letztendlich entwickeln? Bevor wir diese Frage beantworten, müssen wir uns einer Tatsache stellen: Es gibt keine sogenannte unaufschiebbare Grundnachfrage im Immobilienmarkt. Das ist sowohl eine Beobachtung als auch ein Ergebnis. Ob das nun eine absolute Tatsache ist oder nicht, spielt möglicherweise keine so große Rolle.

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Ich möchte einige umfassende Daten mit Ihnen teilen, die auch der Kern unseres gestrigen Textbeitrags sind. In diesem Jahr beträgt die durchschnittliche Fläche der neu abgeschlossenen Wohnungsverkäufe in 50 Städten 120,6 Quadratmeter. Diese Zahl überrascht mich sehr – vor fünf Jahren lag sie nur bei etwas über 100 Quadratmetern. Das ist das Ergebnis einer langsam aber stetigen Entwicklung, und dieser Trend wird in Zukunft noch deutlicher werden. Die Daten zeigen, dass der Anteil der Wohnungstypen mit einer Fläche von über 110 Quadratmetern in allen Größenordnungen in den letzten zwei Jahren gestiegen ist. Der Markt zeigt zudem indirekt, dass größere Wohnungen ihren Wert besser behalten: Die zwei Flächensegmente mit der höchsten Wertstabilität pro Quadratmeter sind 110-130 Quadratmeter mit einem Preisanstieg von 4,1 % und über 150 Quadratmeter mit einem Preisanstieg von 2,4 %.

Die Wohnungen werden immer größer, und die unaufschiebbare Grundnachfrage scheint immer geringer zu werden. Dieses reale Empfinden ist in den Metropolen möglicherweise noch ausgeprägter. Vor einiger Zeit bin ich durch verschiedene Verkaufsbüros in Shanghai gegangen und habe mehrere Projektleiter gefragt, wie viele der derzeitigen Käufer ihre erste Wohnung und wie viele ihre zweite Wohnung erwerben. Das Ergebnis war ein einheitlicher Anteil von 25 %. Die meisten Menschen, die derzeit in Verkaufsbüros Wohnungen kaufen, tauschen ihre alte Wohnung aus oder erwerben eine zweite Wohnung. Die Zahl der Kunden, die noch nie eine Wohnung besessen haben, ist auf ein Viertel gesunken, und dieser Trend geht weiter nach unten. Im Vergleich dazu liegt dieser Anteil bei einigen Projekten im Stadtzentrum sogar noch niedriger. Immer mehr Projektleiter erwarten nicht mehr, dass eine große Anzahl von reinen Grundnachfrage-Kunden in die Verkaufsbüros strömt.

Gibt es also überhaupt noch eine unaufschiebbare Grundnachfrage auf dem Markt? Bei dieser Frage müssen wir sie differenziert betrachten.

Erstens: Die unaufschiebbare Grundnachfrage ist tatsächlich nicht mehr so groß wie früher. Ich habe immer das Gefühl gehabt, dass der Begriff „unaufschiebbare Grundnachfrage“ in der Immobilienbranche kein besonders guter Ausdruck ist – er impliziert unbewusst, dass ein großer Teil der Bevölkerung unbedingt eine Wohnung kaufen muss, dass es eine große Gruppe von Menschen gibt, die aus keinem Grund darauf verzichten können, eine Wohnung zu erwerben. Das hat eine „Wartefraktion“ hervorgebracht: Wenn ein Projekt auf Probleme stößt, unternimmt man nichts, wartet und duldet, bis einige Kunden es nicht mehr aushalten und eine Wohnung kaufen. Das ist die Vorstellung vieler Menschen von ihren Kunden.

Aber die Tatsache, dass die unaufschiebbare Grundnachfrage immer geringer wird, hängt tatsächlich mit dem Zyklus der Epoche zusammen. Nach 20 Jahren Branchenentwicklung haben die stetig steigenden Wohnungspreise in der Vergangenheit tatsächlich einen großen Teil der Grundnachfrage in den Markt getrieben. Der durchschnittliche „Wohnungsbestand“ pro Person auf dem aktuellen Markt ist bereits sehr hoch, und für die meisten Menschen gibt es immer weniger Gründe, unbedingt eine Wohnung zu kaufen. Gleichzeitig führt die nachlassende Unterstützung der Wohnungspreise zu zwei weiteren Ansichten: Erstens ist es nicht notwendig, mehrere Wohnungen zu besitzen, da Leerstand und Verwaltung Kosten verursachen, die nicht mehr durch den Anstieg der Wohnungspreise ausgeglichen werden können. Zweitens können Menschen, die wirklich noch keine Wohnung besitzen, ihren Wohnbedarf auch sehr gut über Mietwohnungen decken.

Im Wesentlichen kehren sich jetzt also die Beziehungen zwischen Entwicklern und Kunden um, und es gibt eine große Anzahl von „Wartefraktionen“ unter den Käufern. Selbst Menschen, die unbedingt eine Wohnung kaufen wollen, glauben, dass das Warten konkrete Vorteile bringt und dass sie nach einer Phase der Abwartung möglicherweise eine bessere Wohnung auswählen können. Im Kern ist die derzeitige Stockung auf dem Markt genau der vollständige Rollentausch zwischen Käufern und Verkäufern.

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In Zukunft wird sich tatsächlich ein Muster herausbilden: Der Markt für neue Wohnungen deckt den Bedarf an Verbesserung des Wohnstandards ab, während der Markt für gebrauchte Wohnungen die unaufschiebbare Grundnachfrage trägt. Das hängt mit dem allgemeinen Trend zusammen. Was wird das Hauptthema der Immobilienbranche in den nächsten fünf Jahren sein? Wenn fast alle Branchen mit Überkapazitäten und schrumpfendem Umfang konfrontiert sind, lautet die Antwort in vier Wörtern: „Austausch von Alt gegen Neu“. Von der Aktion zur Förderung von Kühlschränken in ländlichen Gebieten in den 1980er Jahren bis zum heutigen Aufstieg von Elektroautos besteht das Wesen darin, die Produktivität nach dem Austausch von Alt gegen Neu neu zu aktivieren.

Sowohl die Nachfrageentwicklung, die politische Ausrichtung als auch der Branchentrend im heutigen Immobilienwesen drehen sich um das Leitprinzip „Austausch von Alt gegen Neu“, also um den Wohnungsaustausch. Nur wenn mehr Menschen die Bereitschaft haben, ihre Wohnung zu wechseln, kann dieser Sektor neu aktiviert werden. Der Kern des Wohnungsaustauschs liegt darin, bessere Grundstücke im Stadtzentrum bereitzustellen, bessere Planungsrichtlinien für diese Grundstücke zu erlassen und sie mit gezielter Ansiedlung von Unternehmen zu ergänzen. Das Ziel ist es, Gemeinschaften mit wirklich revolutionären Veränderungen auf dem Markt zu schaffen, die es den Nutzern ermöglichen, ein völlig anderes Leben zu erwerben, ohne dass die Wohnungspreise steigen.

Wohin gehen die alten Kapazitäten? Erstens natürlich durch Abriss. Ein Teil der nicht abgerissenen Wohnungen wird zu Nachfrage auf dem städtischen Mietwohnungsmarkt. Kürzlich hat die Stadt Shanghai selbst damit begonnen, gebrauchte Wohnungen für den sozialen Wohnungsbau zu erwerben. Im Wesentlichen geht es darum, die Neuzugänge zu begrenzen und den großen Bestand an alten Wohnungen auf dem Markt aufzunehmen. Diese Maßnahme ermutigt indirekt Besitzer von mehreren Wohnungen, ihre Wohnungen zu vermieten und zu betreiben, um durch langfristige Einnahmen eine dauerhafte Vermögenshaltung zu erreichen.

In vielen Städten steigt derzeit das Miet-Kauf-Verhältnis von Wohnungen stetig. Im Jahr 2025 lag das landesweite Miet-Kauf-Verhältnis von Immobilien nur bei 2,2 %, kürzlich hat es bereits 2,73 % erreicht. Die Gründe dafür sind erstens der Rückgang der Wohnungspreise und zweitens der Anstieg der Mieten durch professionelle Verwaltung. Ein weiterer Schlüsselfaktor ist, dass die Zinssätze für Bankeinlagen immer niedriger werden. Im Gesamtvergleich ist der Kauf von Wohnungen zur Vermietung also mittlerweile auch ein gutes Geschäft.

Wohin gehen noch weitere alte Kapazitäten? Ich sage es ganz offen: Sie werden zu der Wahl für Menschen, die ursprünglich keine Kaufkraft für eine eigene Wohnung hatten, und diese werden zu den wichtigsten Aufnehmern dieser Kapazitäten. Nur so kann der Kreislauf des „Austauschs von Alt gegen Neu“ in Gang gehalten werden. Neue Wohnungen dienen dem verbesserten Wohnen, gebrauchte Wohnungen decken die Grundnachfrage. Selbst bei den Grundnachfrage-Käufern auf dem Markt für neue Wohnungen gibt es eine Differenzierung: Die durchschnittliche Transaktionsfläche von Grundnachfrage-Käufern bei neuen Wohnungen beträgt 97 Quadratmeter, bei gebrauchten Wohnungen 79 Quadratmeter. Das zeigt im Wesentlichen, dass die Grundnachfrage-Kunden auf dem Markt für neue Wohnungen auch bei ihrem ersten Wohnungskauf bereits eine ausreichende Verbesserung des Wohnstandards erwarten, während der Markt für gebrauchte Wohnungen die pragmatische Lösung mit niedrigen Gesamtkosten darstellt.

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Wenn diese Szenariobetrachtung korrekt ist, gibt es noch einen weiteren wichtigen Schritt, der eine kühne Vermutung von mir ist: Mehr Städte der ersten und zweiten Ebene werden möglicherweise innerhalb von 3 Jahren die Neuzufuhr von Grundstücken in dieser Runde begrenzen. Man muss wissen, dass die Qualität der Grundstücksversorgung in jeder Stadt in den letzten zwei Jahren tatsächlich sehr hoch war. Einige erstklassige Lagen, von denen wir nie gedacht hätten, dass sie jemals für die Entwicklung freigegeben werden, sind jetzt verfügbar. Aber ich glaube nicht, dass das ein langfristiger Trend ist – innerhalb von drei Jahren wird die Neuzufuhr von Grundstücken definitiv weiter eingeschränkt.

Ein sehr wichtiger Grund dafür ist, dass die Immobilienbranche dafür sorgen muss, dass die hochwertigen Wohnungen, die in den letzten zwei Jahren auf den Markt gekommen sind, im Markt für gebrauchte Wohnungen ihren vollen Preis realisieren können. Die Immobilienbranche muss das Vertrauen in die reinen Wohnungspreise auf das Vertrauen in die Produktqualität verlagern, aber das Vertrauen in die Produktqualität braucht am Ende trotzdem die Unterstützung der Preise für gebrauchte Wohnungen. Wenn große Investitionen nicht dazu führen, dass revolutionäre Produkte auf dem Markt bessere Preise erzielen, können in Zukunft nicht viele Entwickler dazu bewegt werden, die Qualität ihrer Projekte zu verbessern. Daher ist es sehr wichtig, dass die in den letzten zwei Jahren neu hinzugekommenen Grundstücke – egal ob es sich um Wohnungen der vierten Generation, aufgeständerte Gemeinschaften oder Super-Grundplattformen handelt – in Zukunft auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen relativ selten bleiben, damit sie gute Preise erzielen können. Die Begrenzung von Neuzugängen wird also zur Notwendigkeit.

In diesem Prozess bin ich überzeugt, dass andere Maßnahmen entwickelt werden, um die Einnahmen aus der Grundstücksveräußerung zu ersetzen. Was auch immer das sein mag, innerhalb von drei Jahren wird es entsprechende Reformen geben. Zu diesem Zeitpunkt wird der gesamte Immobilienmarkt wirklich zu einem Markt, in dem jedes einzelne Projekt für sich steht. Jedes Projekt wird zu einem Hotspot und zu einem Aushängeschild der Stadt, und mehrere punktuell verteilte Projekte treiben die gesamte Stadtentwicklung voran.

Was möchte ich also zum Schluss ausdrücken? Tatsächlich hat jede Stadt bereits Vorbereitungen getroffen, um mit der immer geringer werdenden Grundnachfrage umzugehen, alle Maßnahmen und Richtlinien bereiten sich auf die grundlegende Veränderung der Immobilienbranche vor. Aber umgekehrt gefragt: Warten wir als Immobilienfachleute immer noch darauf, dass die Grundnachfrage zurückkehrt? Ich bin immer der Meinung gewesen, dass wir, solange wir heute noch in der Immobilienbranche tätig sind, fest davon ausgehen müssen, dass es keine unaufschiebbare Grundnachfrage mehr gibt – selbst wenn es noch einige gibt. Nur mit dieser Einstellung werden wir nicht glauben, dass Kunden selbstverständlich zu uns kommen, und wir werden uns bemühen, etwas Neues zu schaffen und etwas zu verändern. Nur so können wir dauerhaft am Spiel teilnehmen, und nur so können wir nach drei Jahren von dem Gewinn profitieren, der sich aus der hohen Produktqualität ergibt.

Für normale Wohnungskäufer gilt eine Logik, an die ich immer glaube: Sorgen Sie dafür, dass die Wohnung, die Sie kaufen, auch in fünf Jahren noch problemlos auf dem Markt gehandelt werden kann. Das entspricht genau dem zukünftigen Entwicklungstrend. Möglicherweise kann in Zukunft nur ein sehr kleiner Teil der Immobilien einen hohen Preisaufschlag erzielen – das ist für die meisten Menschen nicht erreichbar. Aber Sie müssen unbedingt sicherstellen, dass Ihre Wohnung ihre Liquidität behält und es immer jemanden gibt, der sie von Ihnen kauft. Das ist sehr wichtig.

Deshalb sollten Sie sorgfältig prüfen, ob das Alter der Wohnung Vorteile bietet, ob die Lage einzigartig ist, ob die Flächengröße selten ist und so weiter. Einfach ausgedrückt: Selbst wenn Sie eine Wohnung aus reiner Grundnachfrage kaufen, dürfen Sie nicht nach den Maßstäben der Grundnachfrage einkaufen. Die alten Theorien wie „zuerst einsteigen“ oder „der Preis hat höchste Priorität“ sind heute vollständig überholt. Jede Wohnung, die Sie kaufen wollen, muss klare, deutliche und gut begründete Vorteile haben – sonst sollten Sie sie nicht kaufen. Das ist die ausreichende Garantie dafür, dass Ihre Wohnung in Zukunft noch handelbar bleibt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zhen Jiao Lujun“, Autor: Zhen Jiao Lujun, wird mit Genehmigung von 36Kr veröffentlicht.