全国二手房出现了惊人变化

最近我们查看了贝壳针对全国十五个重点城市的市场数据反馈，分别是：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京、苏州、合肥、长沙、武汉、佛山、天津、重庆。差不多这十五个城市，我觉得基本已经很能代表全国的一些基本面了。我看到了一些有趣又耐人寻味的细节，值得大家注意，用最快的速度整理出来和大家分享。

第一个数据：50%。

这是全国数据，不是十五个城市的数据。2026年上半年楼市数据出炉，全国二手房成交量占比首次超过50%，这是历史上第一次出现的数据。虽然很早就预判到会有这样的结果，但是一旦真的出现，就意味着再也回不去了。这意味着二手房的存量越来越多，以及二手房的性价比优势越来越明显。

第二个数据：20.5次和155.1天。

每个买房人大概看多少次房子差不多能成交？答案是20.5次。这个数字的上浮还是超过我预期的，因为我记忆中大概五年前，看房次数差不多还是在10次左右。这意味着当下二手房的客户平均成交周期都延长了一倍。大家对于买房没有焦虑，也充分在二手房市场践行性价比策略，甚至不少人买房，哪怕还有机会，也一定要等到最后合适的房子出现为止。与此同时，一套房的成交周期是155天，也就是5个月，快半年的时间。这个数据比去年还有拉长。市场可能有金九银十，但是对于个体房东而言，似乎不存在了。

第三个现象：新房就是改善，二手就是刚需。

这个现象还挺赤裸和现实的。这十五个城市里，新房成交客群接近58%是改善，这个数据扩张得非常迅猛，去年也只有50%的占比。而且这个数据在一线城市更为夸张，我们问过上海不少售楼处，基本上每个项目七成以上都是改善客户。这个会成为未来全国一手房市场的主旋律，值得所有开发商注意。二手市场当下依然是刚需为主导，有67%的占比。这本身也代表一个事实，二手正在用性价比吸引客户，总价的下探也在持续激活之前购买力不足的那部分需求。

第四个细节：97和79，也是很有趣的对比。

我们把一手房和二手房的刚需、改善、豪宅的客户平均成交面积做了一个比较，发现改善和豪宅客户不论在一手还是二手，平均成交面积都出奇的一致：改善都在128平左右，豪宅都在230平上下。唯独刚需客户在一手和二手出现了分化：刚需在一手的平均成交面积是97平米，在二手的平均成交面积是79平米。这本质上说明，哪怕是第一次买房，在面对一手和二手时也产生了分化。一手市场的刚需，虽然是第一次买房，也期待足够的改善；而二手就是低总价的务实真理。

第五个数据：2.73%。

令人意外的是，租赁市场的数据反馈持续变好。2025年的租售比只在2.2%，最近已经达到了2.73%。这说明了几个事实：当然，越来越多的人愿意租房，或者说发现租房的好处；市面上更好的租赁产品出现，也在客观提升租赁市场的价值。不过也必须承认，租售比的提升某种程度上也是房价在下降的客观结果。

二手房的核心竞争力就是性价比，这点没什么好争议的。所以做中介的，如果继续做，不如认真想想如何为客户创造性价比；做房东的想卖房，如果提供不了性价比，不如想想如何创造质价比。想清楚了倒也是简单了。我环顾一周，发现现在的房东都不懂怎么卖房，还想着待价而沽的方式卖房子，这才是最可悲的。

一手房的客户要清楚：大家要买一手房，就是来挑剔和讲究的。哪怕是刚需买一手，就是来选更好的产品。所以问问自己，到底能不能给用户超预期的好房子？别每天把地段挂在嘴上，真正好地块的二手房不比你差。认真在社区产品力和规划上花心思、多用点脑子，这是当下吸引客户的唯一目的。

总而言之言而总之，得知道这个时代真实发生的是什么。

再也没有互融共通了。一二手彻底细分为两个市场，每个市场需要的是不同的能力。也再也没有退而求其次，每个客户去哪个赛道之前都想得清清楚楚。所以作为从业者本身，自己想清楚了没有？

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。