In ganz China sind erstaunliche Veränderungen auf dem Markt für gebrauchte Wohnimmobilien eingetreten.

Kürzlich haben wir die Marktdatenrückmeldungen von Keju für 15 wichtige Städte im ganzen Land überprüft, nämlich: Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Chengdu, Xi'an, Nanjing, Suzhou, Hefei, Changsha, Wuhan, Foshan, Tianjin und Chongqing. Diese 15 Städte stellen meiner Meinung nach bereits die grundlegende Situation des nationalen Marktes sehr gut dar. Ich habe einige interessante und nachdenkliche Details entdeckt, die es wert sind, beachtet zu werden, und habe sie so schnell wie möglich zusammengestellt, um sie mit allen zu teilen.

Erste Kennzahl: 50 %.

Dies ist die nationale Datenangabe, keine Daten aus den 15 Städten. Nach der Veröffentlichung der Immobiliendaten für das erste Halbjahr 2026 überstieg der Anteil des Transaktionsvolumens von Zweithäusern im ganzen Land erstmals 50 %, ein Wert, der in der Geschichte noch nie vorgekommen ist. Obwohl dieses Ergebnis schon lange vorhergesehen wurde, bedeutet sein tatsächliches Eintreten, dass es kein Zurück mehr gibt. Das bedeutet, dass der Bestand an Zweithäusern immer größer wird und der Kostenvorteil von Zweithäusern immer deutlicher zutage tritt.

Zweite Kennzahl: 20,5 Besichtigungen und 155,1 Tage.

Wie viele Immobilienbesichtigungen braucht ein Käufer durchschnittlich, bevor ein Vertrag zustande kommt? Die Antwort lautet 20,5. Diese Zahl liegt höher als ich erwartet habe, denn vor etwa fünf Jahren lag die durchschnittliche Anzahl von Besichtigungen meiner Erinnerung nach noch bei rund 10. Das bedeutet, dass sich die durchschnittliche Transaktionsdauer für Kunden von Zweithäusern heute verdoppelt hat. Die Menschen empfinden keine Angst vor dem Hauskauf und wenden im Zweithausmarkt konsequent eine Kosten-Nutzen-Strategie an. Viele Käufer warten sogar, selbst wenn sie andere Möglichkeiten haben, bis genau das passende Haus auftaucht. Gleichzeitig beträgt die Transaktionsdauer für eine Immobilie 155 Tage, also 5 Monate, fast ein halbes Jahr. Diese Zahl ist gegenüber dem letzten Jahr noch weiter angestiegen. Der Markt mag die Goldene September- und Silberne Oktober-Periode haben, aber für einzelne Vermieter scheint diese nicht mehr zu existieren.

Drittes Phänomen: Neubauimmobilien sind für die Verbesserung des Wohnstandards, Zweithäuser für die Grundbedürfnisse.

Dieses Phänomen ist sehr direkt und realistisch. In diesen 15 Städten entfallen fast 58 % der Käufer von Neubauimmobilien auf die Gruppe, die ihren Wohnstandard verbessern möchte – diese Zahl ist extrem schnell angestiegen, im letzten Jahr lag ihr Anteil noch bei 50 %. In den Metropolen ist dieser Wert noch eindrücklicher: Wir haben viele Verkaufsstellen in Shanghai befragt, und in fast jedem Projekt entfallen mehr als 70 % der Käufer auf die Gruppe zur Verbesserung des Wohnstandards. Dies wird in Zukunft das Hauptthema des nationalen Marktes für Neubauimmobilien werden, was alle Entwickler beachten sollten. Der Markt für Zweithäuser wird nach wie vor von Käufern mit Grundbedarf dominiert, deren Anteil 67 % beträgt. Dies zeigt auch die Tatsache, dass Zweithäuser Kunden durch ihr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anziehen und die Senkung des Gesamtpreises kontinuierlich die Nachfrage aktiviert, deren Kaufkraft zuvor nicht ausreichte.

Viertes Detail: 97 und 79, ein sehr interessanter Vergleich.

Wir haben die durchschnittliche Transaktionsfläche von Kunden mit Grundbedarf, zur Wohnverbesserung und für Luxusimmobilien bei Neubau- und Zweithäusern verglichen und festgestellt, dass die durchschnittliche Transaktionsfläche von Kunden zur Wohnverbesserung und für Luxusimmobilien bei Neubau- und Zweithäusern erstaunlich übereinstimmt: Die Wohnverbesserungsfläche liegt bei etwa 128 Quadratmetern, die Luxuswohnfläche bei rund 230 Quadratmetern. Nur bei Kunden mit Grundbedarf gibt es eine Differenz zwischen Neubau- und Zweithäusern: Die durchschnittliche Transaktionsfläche von Neubauimmobilien für Grundbedarfskäufer beträgt 97 Quadratmeter, die von Zweithäusern 79 Quadratmeter. Im Wesentlichen zeigt dies, dass selbst Erstkäufer bei der Wahl zwischen Neubau- und Zweithäusern unterschiedliche Wege einschlagen. Käufer von Neubauimmobilien mit Grundbedarf erwarten trotz ihres ersten Hauskaufs eine ausreichende Verbesserung des Wohnniveaus, während Zweithäuser für ein praktisches Konzept mit niedrigem Gesamtpreis stehen.

Fünfte Kennzahl: 2,73 %.

Überraschenderweise verbessern sich die Datenrückmeldungen des Mietmarktes kontinuierlich. Das Miet-Kauf-Verhältnis lag 2025 nur bei 2,2 %, inzwischen hat es 2,73 % erreicht. Dies zeigt mehrere Tatsachen: Natürlich sind immer mehr Menschen bereit, eine Wohnung zu mieten, oder entdecken die Vorteile des Mietens; auf dem Markt tauchen bessere Mietprodukte auf, die den Wert des Mietmarktes objektiv steigern. Es muss aber auch anerkannt werden, dass die Erhöhung des Miet-Kauf-Verhältnisses teilweise das objektive Ergebnis sinkender Immobilienpreise ist.

Die Kernkompetenz von Zweithäusern ist das Preis-Leistungs-Verhältnis, darüber gibt es keinen Streit. Wenn Makler weiter in diesem Bereich tätig sein wollen, sollten sie ernsthaft darüber nachdenken, wie sie für Kunden ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis schaffen können. Wenn Vermieter ihre Immobilie verkaufen wollen und kein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anbieten können, sollten sie überlegen, wie sie ein besseres Qualitäts-Preis-Verhältnis schaffen können. Wenn man das klar verstanden hat, ist die Sache einfach. Ich sehe mich um und stelle fest, dass die heutigen Vermieter nicht wissen, wie man Häuser verkauft, und immer noch darauf warten, einen hohen Preis zu erzielen – das ist das wirklich Traurige.

Käufer von Neubauimmobilien sollten sich klar machen: Wenn sie eine Neubauimmobilie kaufen, sind sie wählerisch und haben hohe Ansprüche. Selbst Käufer mit Grundbedarf, die eine Neubauimmobilie erwerben, suchen ein besseres Produkt. Also fragen Sie sich: Können Sie den Nutzern ein Haus anbieten, das ihre Erwartungen übertrifft? Reden Sie nicht ständig über die Lage, denn Zweithäuser in guten Lagen sind nicht schlechter als Ihre. Konzentrieren Sie sich auf die Produktqualität und Planung der Wohnanlagen, investieren Sie mehr Gedanken darin – das ist heute der einzige Weg, um Kunden anzuziehen.

Zusammenfassend muss man verstehen, was in dieser Zeit wirklich passiert.

Es gibt keine durchmischten Märkte mehr. Der Markt für Neubau- und Zweithäuser ist vollständig in zwei getrennte Märkte unterteilt, für die jeweils unterschiedliche Fähigkeiten erforderlich sind. Es gibt auch keine Kompromisslösung mehr, jeder Kunde weiß genau, für welchen Markt er sich entscheidet. Also als Branchenkenner: Haben Sie das selbst schon klar verstanden?

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zhen Jialusen“, Autor: Zhen Jialusen, wird mit Genehmigung von 36Kr veröffentlicht.