二季度北京写字楼市场边际回暖，CBD空置率快速回落

近日，戴德梁行发布2026年二季度北京甲级写字楼市场研判报告。数据显示，北京写字楼市场延续一季度调整态势，整体步入阶段性筑底区间，市场呈现租金持续下行、区域深度分化、需求结构性修复的震荡走势。全市甲级写字楼存量保持1368万平方米平稳不变，核心商圈凭借产业集聚、总部经济及外资布局优势，抗跌韧性显著优于全域市场，成为北京商办存量时代的核心压舱石。

租金维度，二季度北京写字楼市场价格调整持续深化。报告数据显示，全市写字楼平均租金报191.28元/㎡/月，环比下跌4.5%，同比大幅下滑13.8%；其中五大核心商圈租金表现更为坚挺但仍同步承压，平均租金达220.75元/㎡/月，环比、同比分别下降5.2%、14.3%，跌幅收窄幅度优于全域市场，核心资产价值稳定性凸显。

需求端迎来边际修复，市场去化能力稳步提升。2026年二季度北京写字楼无新增供应入市，供需格局持续优化，叠加企业大面积新租需求集中释放，全市写字楼净吸纳量录得63412平方米。纵观上半年整体表现，市场需求仍处于修复阶段，全市累计净吸纳量77303平方米，较去年同期明显回落；五大核心商圈需求分化更为显著，上半年净吸纳量为-14554平方米，核心区存量优化、租户迭代特征凸显。

空置率走势呈现鲜明的区域分化格局。截至二季度末，全市写字楼空置率较2025年末下降0.6个百分点至15.3%，全域去化成效逐步显现；而五大核心商圈受企业升级迭代、业态调整影响，空置率较年末微升0.2个百分点至10.5%，始终维持低位运行，核心优质办公资产稀缺性持续凸显。

从成交结构来看，租金下行倒逼市场置换需求集中释放，企业搬迁、续租续约成为上半年北京写字楼租赁市场两大核心主力。数据显示，上半年企业搬迁成交占比达47.7%，位居首位，低价换优质、旧楼换新楼、分散办公换集中总部成为主流趋势；续租成交占比39.9%，位居第二，头部稳健型企业坚守核心区位、稳定办公布局，支撑市场基本盘。两类成交合计占据近九成市场份额，标志着北京写字楼全面进入存量置换、提质升级的全新周期。

行业需求结构保持稳定，核心支柱产业底盘稳固。2026年上半年，TMT、专业服务业、金融业持续领跑租赁市场，新签约面积占比分别达40.5%、21.4%、16.0%，三大行业合计贡献超七成租赁需求，是北京商办市场的核心支撑；医疗健康行业表现亮眼，以7.2%的占比位居第四，成为新兴增长力量。聚焦二季度新设及搬迁类优质需求，产业集中度进一步提升，TMT、专业服务业、金融业、能源产业租赁面积位列前四，占比分别为43.3%、25.4%、11.9%、5.8%，高附加值、实体经济相关产业需求持续扩容。

戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理邓姗姗分析指出，从2026年上下半年市场成交案例及数据走势来看，北京CBD商办市场展现出极强的周期韧性。当前区域内密集的租户搬迁动作，并非需求外流，而是核心区内的品质升级与规模扩租。上半年CBD多宗数千平方米级大宗租赁成交，均为存量企业迭代升级、规模扩张行为，直接带动区域空置率从一季度12.57%回落至二季度11.77%，核心商办基本盘持续夯实。

她进一步表示，产业集聚优势是CBD长期价值的核心支撑，上半年金融、专业服务等高产值租户成交占比超70%，总部办公、国际业务等高附加值功能持续集聚，产业生态壁垒难以替代。同时，外资机构持续落地布局、长期资本重仓核心地块，充分印证CBD作为首都国际商务门户的稀缺性与长期资产价值。相较于全域市场，核心商圈租金抗跌性优势突出，当前市场调整属于行业理性出清、存量优化的正常周期，长期发展基本面未发生改变。