打八折的老项目迎来了一批捡漏的人

“人类的悲欢并不相通。”2026年楼市中，这句话的含金量还在上升。

近期，北京中建云境的前期业主在网络平台上广撒维权小作文，控诉项目大幅降价。

买房早了一步的业主们说，当初签约的时候，销售明确告知：最高只有88折，不可能再有更低的优惠。

但到了2026年7月初，老业主们发现中建云境的最新网签均价只有74332元/㎡。

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中建云境，2024年3月29日拿到预售许可证，一个多月之后的5月18日，项目正式开盘。不过它赶上了丰台市场最卷、产品迭代最快的时间段，很快就陷入市场泥潭。

项目共有838套房，2024年只网签了109套，半年多去化13%。但价格却维持在了8万以上，网签均价达到81181元/㎡。

时间进入到2025年，中建云境的价格还算坚挺，全年网签均价80156元/㎡，勉强保持在了8万/㎡以上——8万元单价是北京楼市划分豪宅与普宅的分界线。

与价格坚挺相反的是它的成交量，2024年5月至2025年底的一年半时间内，它只卖了293套。进入2026年，前4个月更是只卖了22套，月均个位数。

于是，从2026年5月开始，刺激老业主的一幕出现了：中建云境的网签均价忽然从8万+单价，下降到了7.4万元/㎡左右。不仅跌破8万单价的豪宅线，而且大幅降价约6000元/㎡。虽然降价房源以低楼层产品为主，但降价却是实实在在的。

然后，就有了文章开头的那一幕。

中建云境2024年、2025年、2026年6月网签情况

更有意思的是旁观者和新业主的心态。有人留言说：

网络截图

还有人调侃：

网络截图

还有人评价说：8万3的中建云境毫无优点，7万4的中建云境就不一样了。

降价100多万，吸引到了真正的买房人，项目的销量又开始回升。降价当月，中建云境网签32套，6月又网签了16套。两个月的销量是之前四个月的2倍多。

原先按照地段、项目被划分成不同群体的业主们，现在又被时间线无情地分成了两类：一类是买亏的，一类是捡漏的。这两类人甚至可能出现在同一栋楼中。

“陈年”老项目推出特价房，“捡漏”的购房者入场，在北京楼市已经不是个别现象。

丰台区还有另外一个知名项目：招商臻园，因为大幅降价成为被“捡漏”的对象。该项目首次开盘在2023年10月，至今已经超过32个月。开盘初期，招商臻园的成交价达到6.2万/㎡以上，但去化成绩一直不理想。

一年之后，招商臻园的成交价降到了约5.7万/㎡。但在丰台区供给放量的压力下，项目的价格并未就此止跌。2025年，招商臻园的成交价又跌了约3000元/㎡。2026年，项目价格继续下降，最新的月均成交价为52520元/㎡，比开盘初期降低了约16%，已经成为区域底价，成交量有所回升。

数据

石景山苹果园板块的长安悦玺。是一个在5年前就开盘的项目。2021年8月，其首次开盘时楼市刚刚开始下行，所以它开盘初期的成交均价高达7.8万/㎡左右。

时间来到2026年6月，长安悦玺忽然又出现在石景山住宅成交金额排名TOP5中，不过它的网签均价已经变成了51740元/㎡，单价直降2.6万元，降幅高达33.7%。

凭借低价，长安悦玺吸引了一批客户。于是，它又重新“火”了。

图源：京楼销售排行榜

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市场上已经出现了专门盯着老项目“清盘价”捡漏的人。

在他们的筛选逻辑中，二手房才是对标这些老项目尾盘的竞品，这些新房比存量二手房有更好的居住体验，但它们在四代宅等新产品供给的挤压下，还没成交就被迫成了“过时”的存量房，价格也直逼区域内的次新二手房。

从今年第二季度开始，这样的项目在北京各主力成交区域齐齐出现。根据京楼销售排行榜统计的数据，2026年6月北京各区新房成交数据，大兴、昌平、石景山三个成交活跃的行政区TOP10榜单中，入市超过18个月的老项目占比分别达到70%、60%和50%。

大兴区6月住宅成交金额TOP10中，2023年开盘的项目有4个，2024年开盘的有3个，入市满18个月以上的老盘合计占7席，贡献了当月大兴新房成交总金额的62%。

西红门橡树湾文园：2023年9月开盘，开盘当年签约均价64599元/㎡，2026年6月网签均价50689元/㎡，累计跌幅21.5%，每平方米降价近1.4万元；

京玺：2024年8月开盘，首月成交均价46800元/㎡，2026年6月均价40168元/㎡，入市不到两年跌幅14.2%。

中建壹品在西红门区域重仓的项目也成了“集中捡漏”的对象：

颐和公馆：2024年3月开盘，开盘时成交价在5.1万/㎡以上，但到了2026年6月，它的成交均价已经降至42130元/㎡，约两年时间累积降幅达到17.6%；

花香壹号：2024年6月开盘至今已超两年，曾经因为超低价开盘“扰乱市场”而被警告，但最终项目实际成交价还是在持续下降，今年6月份的网签均价已经擦边到5万/㎡；

壹品兴创御璟星城、元启：最新成交价也同样贴近了5万/㎡。

同样的剧情也在昌平朱辛庄等供给不断增加的板块同步上演。

7月第一周，梧桐星宸平均每天成交2.4套，以17套的成绩冲进了北京全市普宅周成交TOP20。

这个项目首次开盘时间是2023年12月，至今已有两年半以上。第一年以约5万/㎡的价格去化一半之后，就进入了不温不火的状态，整个2025年才网签了145套，平均每周成交2.8套。

梧桐星宸忽然又“火”起来，是因为项目最近推出了一批特价房，75平米户型一层房源3.6万/㎡，其他户型3.8万/㎡。

在“清盘”特价房的拉动下，梧桐星宸的成交量又开始回升，但成交均价下探到了约4.3万/㎡，比2025年的均价又低了2445元/㎡，相比开盘时的价格高点已经下跌了约15%。

此外，6月份梧桐星宸782套房源交付，未售房源已经成了现房、准现房，即买即住，压缩了从开始还款到正式入驻的时间，也成为部分“捡漏”买家下场的原因之一。

图源：网络

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老项目重新杀回成交前排，与北京二手房成交回暖、新房市场刚需成交占比重新上升的时间节点相吻合。

据北京市住建委官方数据，2026年上半年北京二手住宅网签量达93583套，同比增长5.7%，为2021年以来五年同期最高水平。

上半年楼市升温出现了明显的“刚需入场”特征。58同城安居客统计数据显示，二手房市场，总价在400万以下的房源成交占比突破80%，300万以下房源成交占比上升至55.6%。

成交量回升导致了挂牌量的持续下降。2026年上半年，北京二手房挂牌量同比下降了12.23%，新增挂牌量同比下降了10.56%。

截至5月底，北京二手房挂牌总量降至约11.83万套，较2025年9月的历史峰值14.32万套，减少了约2.5万套。

二手房市场上具备“捡漏”品质的优质房源数量在同步减少，买卖双方的心理价差逐渐扩大，从而导致了二手住宅成交价格的稳步回升。北京链家监测数据显示，截至6月，年内价格累计上涨4.9%，且自4月起连续三个月小幅上涨。

二手房市场价格压力上升，让部分“捡漏”买家回流到了新房市场，最终流向了老项目“尾盘”。

不过，这类老项目横盘的时间都比较久，且有过一段长时间的滞销经历，产品有明显的代际差，只有以价换量一条路可以走。

它们和一年内就已经接近清盘的热销项目尾盘形成了完全不同的市场走势，近期北京新房市场个别已经收回投资成本的热销项目出现了“涨价”声音，传言要折扣回收1—2个百分点，这些项目集中在朝阳、通州等新房供给紧缺的区域，操盘开发商已经没有明显的去库存压力。

一边是价格企稳收回折扣，一边是持续让利以价换量，两条曲线正在越走越远。

购房者也分成了两类，有人高位入场，有人低价抄底，有人赚了周期的钱，有人为溢价买单。他们之间的悲观并不相通。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。