2026年5月亚洲（中国）长租公寓发展报告
5月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01全球公寓市场发展动态
5月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据，全球租赁市场整体仍保持上涨，但增速较去年同期明显放缓，市场进入后疫情时代的温和增长阶段。全球优质住宅租金预计全年平均增长1.8%，低于前几年水平。
美国方面，租赁市场正处于“新房洪峰”后的筑底与分化期。据Zillow ZORI数据，5月全美典型经调租金指数为1,930美元，“租客市场”特征显著——约39.8%的在租房源提供优惠，创近年春季新高。在普罗维登斯，租金年涨5%至2,154美元，仅12.9%房源让利，为2026年夏季前最火爆市场。在纽约，大都会区租金3,406美元，年增4.5%；五大区因库存连降26个月，中位数租金冲上4,120美元，创历史新高；在湾区，圣何塞环比涨1.2%，领跑全美月度增长；旧金山同比涨8.4%，为年涨幅最高重点城市。
意大利方面，随着夏季旅游旺季临近，短租对长租的挤压持续，5月全国平均租金创历史新高，达14.55欧元/平方米/月，环比微涨0.4%，同比上涨2.32%。各城市表现分化明显：在米兰平均租金22.23欧元/平方米/月，同比微跌1.5%，仍居全国最贵；在罗马需求持续旺盛，平均租金18.52欧元/平方米/月，同比上涨2.7%，为5月表现最抢眼的核心城市之一；在博洛尼亚高校需求支撑下租金坚挺，平均16.67欧元/平方米/月，同比小幅回调2.5%，仍为全意第三高，核心城区学生公寓一房难求。
英国方面，租赁市场进入传统旺季，全国平均租金（新签租约）1,340英镑/月，环比上涨1.1%，同比上涨2.5%；剔除伦敦后为1,146英镑/月，环比涨1.0%，同比涨2.0%。值得注意的是，英格兰地区5月1日正式废除“无过错驱逐”条款（Section 21），市场供需两端正适应新规，带来短期库存博弈。在曼彻斯特，平均租金1,098英镑/月，环比涨0.6%，同比涨2.9%，作为英国除伦敦外最火爆的租赁投资目的地，表现稳健；在伯明翰，平均租金1,051英镑/月，环比涨0.8%，同比涨2.7%，受经济复苏及HS2高铁预期催化，租赁需求坚挺，成为伦敦外远程办公族和跨国公司员工的首选替代方案。
02 亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，租金加速上涨，海外净移民持续超预期，叠加高利率、劳动力短缺和建筑成本飙升导致新房供给严重滞后，供需矛盾进一步激化。5月，全澳典型住宅租金环比上涨0.6%，上扬势头依旧强劲。在悉尼，租金全澳最贵，可负担性触顶，独立屋中位数周租约869澳元，公寓约775–792澳元；在墨尔本，租金性价比凸显，综合中位数周租约580–620澳元，国际留学生和跨州移民涌入为公寓租赁提供稳固支撑；在珀斯，租金全澳最火爆市场，综合中位数周租约680–730澳元，年租金涨幅高达9.0%（房价年涨26.0%）。受西澳资源经济强劲驱动，本地可租库存严重告急，租客仍面临激烈竞租压力。
新加坡方面，私人公寓租金高位微调，部分转向买方市场；组屋（HDB）则因性价比优势维持微幅坚挺上涨。官方按三大地理分区划分市场：核心中央区（CCR）顶层需求坚挺，为高净值跨国高管及外企驻外人员首选。5月环比微涨0.4%，年涨约2.0%。尽管去化放缓，但受土地绝对稀缺支撑，高档2居室私宅租金稳居4,500–7,000新元/月；其他中央区（RCR）承接溢出需求，表现最稳。部分优质公寓环比涨1.1%，大量中产外籍员工因承受不起乌节路高租金，退守至通勤15分钟内、配套完善的RCR区域；中央区以外（OCR）供应积压，价格回调。典型2居室公寓租金回落至3,200–4,800新元/月，房东议价中愿提供更多软装或免租期让利。
韩国方面，5月租赁市场因供应断层陷入恶性竞价，首尔公寓平均全税押金攀升至6.815亿韩元（约49.5万美元），中位数站稳6亿韩元，甚至出现租客不看房直接签约的现象。在首尔，中低价位公寓平均月租冲上151万韩元（约1,100美元），同比大涨11.9%；单间配套（Studio/1br）市中心月租约70–95万韩元。全市25个行政区租赁价格全线上涨，江南区、瑞草区、松坡区等核心区涨幅居首，大量租客外溢推动次级板块补涨。此外，大规模城市重建进入密集动工期，约1.8万户家庭需就地搬迁，爆发性刚需进一步推高周边租金。在釜山与世宗，表现相对理性。釜山因新屋交付量稳定，月租和全税价格基本横盘。
03 中国租赁市场发展动态
5月，重点监测TOP10城市租金环比8涨2跌。据中国房价行情网数据，全国租金中位数为1700元/月，环比不变。5月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为林芝，跌幅5.22%，涨幅最大的TOP10城市为南京，涨幅为7.75%。
04 租赁企业开业动态
招商蛇口合肥壹间公寓·高新社区启幕。5月8日，招商蛇口旗下壹间公寓·高新社区正式启幕，作为其在合肥首个全链条自主打造的租赁项目，提供2734套高品质租赁住房，总建筑面积约12.69万平方米，规划9栋租赁住宅，还配备约3000平方米社区商业及1688平方米架空层共享空间。
保利和寓·云上店开业。5月14日，保利公寓宣布旗下保利和寓“云上店”正式落子成都东安湖片区。该项目毗邻东安湖体育场馆、图书馆、艺术中心，住客可近距离参与大型赛事与文艺活动。共享社群空间提供静享自习室、沉浸阅览区、活力健身房、棋牌麻将室四大公共场景，打造“第二客厅”。
佰舍LITE-安波路服务式公寓开业。5月15日，锦和资管旗下服务式公寓品牌base佰舍与建信住房租赁基金携手在上海杨浦区打造的服务式公寓——建信住租·佰舍LITE-安波路举办开业启动活动。项目原为硕和花园配套商业体，建筑面积约1.8万平方米，是一处典型的存量物业。
苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓开业。5月15日，苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓在苏州姑苏古城核心苏州华贸中心圆满举行开业庆典。作为万豪旅享家公寓在亚太地区及大中华区的首秀，该项目定位为“高端长住+文化、艺术旅居”，致力于打造城市艺术旅居新地标。所有房型均配备开放式厨房、洗衣机及烘干机等居家设施，部分房间为与艺术家联名的主题房（如“月相潮汐”、“森屿暖树”等），兼顾居住舒适性与艺术氛围。
广州白云新城铂顿国际公寓开业。5月21日，铂顿国际公寓广州设计之都嘉禾望岗地铁站店正式开业。公寓择址白云新城北部核心区，坐拥嘉禾望岗三线地铁交汇的黄金区位，四站直达白云国际机场，无缝衔接大湾区交通网络。周边云门NEW PARK、时光汇等成熟商圈环伺，更紧邻广州设计之都产业集群。
承寓·时代星河 & 承寓·臻悦开业。5月25日，承寓·时代星河 & 承寓·臻悦同步开业。其中，承寓·时代星河项目推出约900余套全精装房源，涵盖灵动一室、实用两室、舒阔三室。承寓·臻悦社区推出百余套精装房源，户型包含一至三房多种户型。项目规划秉承承寓好房3.0品质标准，所有房源均民水民电通燃气，全屋配齐品牌家具家电。
海口雅诗阁公寓酒店启幕。5月27日，由山东能源集团与雅诗阁有限公司联手打造的海口雅诗阁公寓酒店正式开业。项目位于海口江东新区总部经济生态CBD，主打精奢商务、野趣活力、疗养旅居三大核心定位。酒店拥有185间客房及套房，全屋配备独立厨房、全套厨电厨具、影音设备与智能家电，坐拥一线海景，兼具实用性与观景感，可全面满足商务出行、休闲度假、长居旅居等多元需求。
深圳泊寓·罗湖水贝店开业。5月29日，深圳泊寓·罗湖水贝店开业。项目位于深圳市罗湖区城芯，下楼即3号线水贝地铁站，周边高铁、路网、口岸全覆盖。项目提供297套房源，户型有悦景LOFT单间、悦己LOFT单间、悦居LOFT单间、悦享一房一厅、悦家两房一厅可供选择，面积38-75m2，满足独居、合租及家庭居住。
济南产发泊寓·北宸之光开业。5月29日，济南产发泊寓·北宸之光开业。位于济南市天桥区蓝翔中路198号，毗邻药山，周边公交网密集。项目共提供1030间公寓，含731间单间和299间四人间，全屋配齐品牌家电、家具及智能设施，满足单人、多人多元居住需求。
05 保租房人才公寓入市动态
5月，保租房配租市场呈现出国资品牌“挑大梁、市场化品牌“齐发力”的态势，共同推动保租房房源的快速入市与有效配租。
西安市住建局发布6个保租房项目启动报名分配，共计924套房源。5月6日，西安市保障性住房管理中心发布通告，公布安居·乐筑（高陵车城店）等6个保障性租赁住房项目共计924套房源，正式启动报名分配工作。本次发布的6个项目分布于高陵区、浐灞国际港、灞桥区及经开区，涵盖一室一厅、两室一厅及三室一厅多种户型，面积区间46.08㎡至116.92㎡不等。其中，安居·乐筑（月登阁店）供应房源最多，为376套；安居·乐筑（泾渭二店）供应最少，为70套。
深圳宝安区寓见安居·未来之光开业，提供510套保租房。5月7日，深圳宝安区寓见安居·未来之光保障性租赁住房项目正式开业，同步启动510套保租房签约工作。该项目由深圳市安居集团旗下"寓见安居"品牌运营，地处宝安与南山双芯交汇位置，交通便捷，门口设有公交站，地铁两站可达西丽。
重庆两江新区龙盛xin智寓上线，提供465套保租房。5月10日，重庆市住房城乡建委发布消息，位于两江新区鱼复新城果园港国际枢纽经济产业园旁的龙盛xin智寓保障性租赁住房正式上线，推出465套精装全配房源，重点服务周边企业新市民、青年人，助力实现职住平衡。项目地处产业集群核心区，紧邻长安汽车、赛力斯、奥特斯等近百家企业，租户下楼即达园区，大幅缩短通勤时间。
保定国控集团284套保租房启动配租。5月18日，保定市国控集团宣布，其筹集的284套保障性租赁住房正式上线配租，旨在满足新市民、青年人等群体的安居需求。本批房源位于保定市高新区的曹庄小区、新秀园、周正家园及中贤佳苑四个小区，均为精装两居室户型，租金范围在5.5元/平方米·月至8.7元/平方米·月。
山西孝义市收储300套存量商品房，专项用于保租房。5月27日，山西孝义市启动存量商品房收储工作，由国有独资企业孝义市新城物资有限责任公司面向社会收购300套城区存量住房，专项用于保障性租赁住房。本次收储房源需位于城市规划建成区内、配套完善，且单套面积不超过70平方米。
5月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述｜2026年5月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略升，监测均分分别达到达到56.93、86.45。
搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是万科泊寓、壹间公寓、铂顿公寓、雅诗阁、城投宽庭。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如深圳泊寓·罗湖水贝店开业；广州白云新城铂顿国际公寓开业；鸿翔中心2.25亿港元成交，拟改学生公寓等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数｜5月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为雅诗阁、城投宽庭、万科泊寓、壹间公寓、承寓。如上海城投宽庭张江社区（二期）开业；合肥壹间公寓·高新社区正式启幕；雅诗阁优选璇湾公馆开业，由广州造船厂旧址改造而来等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如城投宽庭张江社区二期正式启幕；国寿资本与领盛设立“长租公寓改造及运营基金”等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数｜5月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金涨跌基本持平，投资人信心保持平稳，投资指数和上月基本持平。
#综合分析#
国资系品牌转向“自持自建自营”模式｜5月，国资系公寓品牌持续扩张，运营模式不再局限于传统的“包租”模式，而是向“自持自建自营”的运营模式上转型，注重项目的全链条运营与长期价值。
合肥壹间公寓·高新社区正式启幕。5月8日，招商蛇口旗下“壹间公寓”品牌合肥首个全链条自主打造的租赁住房项目——壹间公寓·高新社区正式启幕。项目为重资产自持模式，是招商蛇口在合肥首个从土地获取、开发建设到长期持有运营全链条自主打造的租赁住房项目。项目位于合肥市蜀山区望江西路525号（望江西路与科学大道交口附近），紧邻地铁6号线梦城站，采用重资产自持模式，总建筑面积约12.69万平方米，规划9栋租赁住宅，共计2734套房源（其中单间占比98%，另含少量一室一厅和两室一厅户型）。
城投宽庭张江社区二期正式启幕。5月18日，上海城投旗下“城投宽庭”品牌保障性租赁住房项目——城投宽庭张江社区二期正式启幕。项目位于上海市浦东新区张江科学城核心区康桥镇箭桥路615弄，北邻张江高科技园区，东接迪士尼度假区，步行约5分钟可达地铁11号线康新公路站。作为上海城投自持、自建、自营的R4纯租赁住房用地项目，二期总建筑面积约13.9万平方米，由8栋18层高层建筑组成，共推出3180套精装房源，涵盖27㎡一居室、53㎡大一室、57㎡一室一厅及83㎡、92㎡、115㎡两居室等7种户型，可满足单身青年至多口之家的多元居住需求，实现拎包入住。
保租房纳入城市更新重点｜5月，伴随国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确将住房租赁（特别是保租房），深度嵌入城市更新、产业升级、民生保障与资产盘活的全链条。保租房已成为城市更新政策中重点推进的民生工程与空间更新方向。
山西施行《山西省城市更新条例》。5月1日，山西施行《山西省城市更新条例》，支持将存量闲置房屋（如闲置低效厂房、老旧商业楼宇等）通过加建、改建、添加设施等方式进行改造，使其适应现代生产生活需要，为保租房的房源供给提供了合法的空间改造路径。
广州花都区出台《花都区进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。5月5日，广州花都区出台《花都区进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，鼓励国企市场化收购居民存量住房，用作保障性住房、人才房等，收购资金用于抵扣居民购买新房的价款，探索“收旧卖新”路径，通过盘活存量住房补充保租房供给。
江苏出台《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》。5月22日，江苏省出台《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》，提出优化容积率管理、优化更新供地方式、支持建筑功能和土地用途合理转换等政策，支持老旧厂房、低效闲置房产的改造，为保租房等民生项目提供规划与用地保障。
险资基金加速介入租赁资产交易｜5月，险资基金正通过多元化的金融工具和创新合作模式，深度参与租赁资产的交易与价值重构，推动租赁市场向“轻重结合”的规模化方向转型。
国寿资本与领盛设立“长租公寓改造及运营基金”。国寿资本以6.29亿元收购领盛投资持有的上海杨浦“cozi可遇·东外滩”与“cozi可遇·新江湾”长租公寓项目60%的股权，双方于5月正式完成股权交割。双方于5月共同设立“长租公寓改造及运营基金”，基金认缴规模为6.5亿元（领盛出资2.275亿元，国寿资本等机构出资4.225亿元）。
多家险资机构共同设立“天津家鼎”基金。5月，友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等险资机构联合启城投资等机构，共同设立“天津家鼎”等长租公寓专项基金并在5月正式落地。交易内容是险资通过“险资出钱、专业机构操盘”的基金模式，布局上海、北京等一线城市的保障性租赁住房及长租公寓项目，通过基金化运作实现资产的规模化收购。
香港物业改学生公寓成投资热点｜5月，香港学生公寓市场热度持续，各路资本正密集布局，收购香港物业改造为学生公寓。这一现象是供需关系、政策导向与资本逐利共同作用的结果，短期内该赛道仍将是香港地产市场的投资热点。
鸿翔中心2.25亿港元成交，拟改学生公寓。5月6日，位于湾仔皇后大道东的鸿翔中心（1至26楼连天台）以约2.25亿港元易手，平均呎价约6506元，涉及全幢约94%业权。值得关注的是，此次成交价格较物业最新估值3.8亿港元大幅折让，账面贬值幅度高达约48%。原业主德祥企业持有该物业已长达11年，此次出售被市场解读为套现离场。资料显示，该物业曾获批酒店牌照，具备改装为学生宿舍的潜力。
高瓴旗下长租公寓平台Dash Living支付香港酒店10%定金。5月中下旬，高瓴资本通过旗下长租公寓平台Dash Living，正式敲定香港湾仔摩理臣山道39号的买卖合约。该物业前身为纪惠集团旗下酒店，Dash Living已支付10%定金完成前期锁定。接手后，高瓴资本计划投入4000万至5000万港元，将其改造为“酒店+长租服务公寓”混合业态，并更名为“Dash Living on Morrison”。
长沙湾旧楼4000万易手改学生宿舍。5月25日，长沙湾青山道一商住楼项目以约4000万港元易手，买家购入该楼逾73%业权，平均呎价约3458港元。该物业为楼龄逾半世纪的旧楼，原由两家族长期持有收租。近期市区具改装价值的旧楼备受追捧。同区旺角新填地街一商住楼早前以7500万港元成交，部分单位已作学生宿舍用途。
公寓品牌紧盯存量物业市场｜5月，公寓品牌集中盯准存量市场，存量市场为公寓品牌提供了低成本获取优质资产、快速响应市场需求、实现资本增值的确定性机会，是公寓实现规模化、品质化转型的必然选择。
首创集团提出“重资产+轻资产+REITs”三驱动发展模式，盘活存量资产。5月9日，首创集团发布长租房品牌，8家金融机构签了战略合作，4家银行合计600亿元长租房专项授信。集团确立了清晰的战略目标：2年内管理规模突破3万间，稳居北京市场占有率前列；“十五五”期间规模达到5万间，成为北京长租住房第一品牌，并持续领跑北京市场。在此基础上，首创集团将全面实施“重资产+轻资产+REITs”三轮驱动的发展模式，为长租业务在增量开发、存量盘活与城市更新中的规模化、高质量发展提供坚实支撑。
雅诗阁优选璇湾公馆开业，由广州造船厂旧址改造而来。5月23日，雅诗阁旗下高端集合品牌“雅诗阁优选”中国首店广州璇湾公馆正式开业，原址为始建于1914年的广州造船厂旧址，位于广州白鹅潭沿江总部经济带的广船综合体——广州滨江天地，由中信泰富地产与中船集团联合开发。项目提供128间客房，涵盖单房公寓至两房连通套房，部分房型配备一线江景、独立阳台、厨房及洗衣烘干一体机，满足长住、短住、商务及家庭客的多元需求。
本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData，36氪经授权发布。