“地王”扎堆回归，连被传暴雷的民企也拿地了
最近，土地市场频频炸响惊雷，“地王”再一次扎堆出现：
南京近十年溢价率新高：5月29日，北谷地产拿下南京玄武区孝陵卫G16地块，90轮竞价，溢价率50.24%，成交总价3.08亿元，创下南京近10年土拍溢价率新高，超越2025年珠江路G05地块（43%），一家杭州的企业在南京开挂，明晃晃的一匹黑马；
杭州2026年土拍溢价率新高：6月3日，绿城联合杭州地铁拿下杭州上城区九堡单元SC120401-04地块，经过65轮竞价，总价20.74亿元，成交楼面价22801元/㎡，溢价率61.51%，创下2026年杭州土拍溢价率新高；
深圳新“单价地王”：6月5日，南山区粤海街道宅地经过近300轮竞价，被保利置业以57.72亿元拿下，成交楼面价高达108680元/㎡，溢价率150.74%，一举刷新了深圳涉宅用地的楼面价历史纪录，成为深圳新“单价地王”，令人意外的是，拿地企业的不是中海，不是招商，不是保利发展，不是华润置地，居然是保利置业，惊呆了行业；
前海新晋“单价地王”：6月12日，前海桂湾片区的一宗宅地同样是经历了近300轮激战，最终被建发房产以35.25亿元拿下，成交楼面价约95918元/㎡，溢价率达114%，成为前海片区新晋单价地王，这个单价也仅次于5日成交的粤海街道地块……建发这几年的打法也很清晰，要把最顶端的资源插在核心城市的“心脏地带”……
土拍市场一片欣欣向荣，各路豪杰争抢宝地，好不热闹，这声声惊雷是否会震响全国房地产市场的天？
资料来源：亿翰智库
为什么这个时候“地王”又集中出现了？这不是偶然，而是多因素共同作用的结果：
政府：不搞摊大饼了，只卖“压箱底”。许多地方政府改变了供地政策，从“大规模”转向“小而美”，核心区，配套成熟，面积小（深圳粤海地块1.41万㎡、前海地块1.19万㎡，孝陵卫G16地块不到1万㎡），位置绝，总价可控，开发商掏得起，拿了地，压力也不会特别大。还有不少政府是拿出了压箱底的好货，深圳粤海街道近十年、南京孝陵卫板块多年、上海南码头板块近十年未有宅地出让，稀缺就是硬通货，这样的地一出，可想而知，企业一定会一窝蜂的扑上来，地价必然也被推起来了。
开发商：没人敢赌未来，只能抢现在。行业还在阵痛，市场还在磨底，这种情况下，谁也不敢瞎拿地。唯一能打的“安全牌”是，核心城市、核心地段、核心配套，能升值，有潜力，有购买力，流速稳、利润有保障。另外，开发商也愿意在年中这个点上拿地，年内就能出货，不占资金，也不耽误业绩。
政策松了，胆子大了。以深圳为例，“4·29”楼市新政出台，限购政策优化，一些高端的楼盘走俏，这也给了开发商信心，让他们敢去拿一下好地。
央国企通吃，接过话语权。行业阵痛5年，确切的说，从2022年开始，行业里的各个参与者拿地的格局就变了，上一批那些活跃的民企，基本上都从土拍市场上退出了，央国企反而显得积极了，所以我们看到市场上拿地的主体清一色换成了国企和央企，保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产……都是竞争的不亦乐乎，生怕好东西被别人抢了去，还有保利置业、国贸地产、联发集团……这一规模水平国央企，也是好像迎来了第二轮的冲刺期，抢地抢的不亦乐乎。
保利置业成了最大意外。这两个月（5月、6月）最让人想不到的估计就是保利置业了，一周内在上海、深圳连拿两块地，深圳直接干出历史单价地王。5月29日，竞价112轮（111轮达中止价+1轮），以34.88亿元总价、82062元/㎡的成交楼面价、40.04%溢价率拿下了上海浦东新区南码头地块，劲敌包括陆家嘴、中海、建发、金茂、中建八局、绿城、招商蛇口&南山&瑞城、华润&越秀8家企业及联合体，这块地也是南码头近十年首次出让的宅地。
6月5日，保利置业南下深圳，强势拿下南山区粤海街道T204-0153地块，当时参拍的企业还有华润、中海、招商、建发、越秀，都是行业TOP10的企业，任何一家拿出来也比保利置业的规模大，开拍之前，估计很多人都没想到最终保利置业会拿下，这块地最终竞价了297轮，溢价率直接飙到了150.7%，总价57.72亿元，楼面价高达108680元/㎡，刷新了深圳涉宅用地楼面价历史纪录，什么意思？这块地是深圳新的单价地王。
为什么保利置业这么大胆？这不是豪赌，是央企在秀肌肉，加速跑进核心圈，冲刺顶豪赛道。保利置业这几年表现不错，业绩也很稳，出来的项目反馈也不错，甲第系、誉系、赋系……产品体系多点开花，也有资金实力，现在的想法或许是要进一步走进核心城市的核心，夯实顶豪（高端）产品线的地位，在漫长的房地产市场里留下更重的一笔，未来要考验保利置业的产品力了，不知道能不能压得住场？
民企换了一茬新的。民企像野草，春风一吹，又遍地生根，生机勃勃。经过阵痛洗礼，上一波的民企活跃的所剩无几，滨江是个例外，长时间蹲守民企第一，坚守杭州的同时也开始向上海、南京等核心城市去。
还有绝大多数都是“新生势力”，这里的新生包含两层意思，一是成立了很久，但一直都在地方上深耕，比较低调，行业高峰时期，行业的目光注意不到他们，现在的行情下，他们的表现就显得相当抢眼，哈尔滨的汇龙，重庆的海成，杭州的兴耀，建杭置业、北谷地产等，连中间被传暴雷的台州临海之光——伟星房产也在拿地，大家都在抢这一波行业角逐的机会，稳一稳自己的江湖地位。
另一层次的新生，就是成立时间没那么久，行业阵痛周期以后成立的企业，秉着一种初心，为老百姓打造更好的房子而存在，比如2021年成立的恒创集团，2023年成立的中堃置业；还有2025年11月才成立7个月的武汉鼎源，背后的实际控制人是付卫平，是三合集团专门打造的地产开发平台，给自己找了个优质的投资标的，这是本土服务商转型实践。
大华：不拿地，就是等死。我估计很多人都注意到大华集团了，这是上海的一家民企，也是很久没拿地了，项目也不多了，这家企业的争议也不少，也有人以为他们不行了，5月28日花了36.55亿拿了上海闵行浦江镇地块，也让不少人很意外，我们认为他拿地，有点意外，但也在情理之中，作为民企，能撑到现在也确实不容易，虽然负面新闻也很多，拿地也是想“活着”，不拿地真就是没有目的的“等待”，与麻木无异，用一句话说就是“拿地还有机会活，不拿地一定死”。
浦江镇上一次宅地出让还要追溯到2024年，当时也是大华拿的地——大华·望樾，这次大华的补仓也是在夯实自己的优势地位，要是让别人杀进自己的核心圈，自己的处境就会很被动了，就是不知道最后会不会辜负这块宝地？
地王很热闹，开发商赌的也不是明天会更好，而是——未来数十年核心资源在今天的可见性，无论是央企、国企，还是民企，都“输不起，必须赢”。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。