朝阳豪宅，压力猛然大了

北京楼市圈网红“大总”，最近拍了一套梵悦108的房子。最后业主的报价被压到了849万元，折合单价约7.9万元/㎡——这是梵悦108普通平层住宅历史上的最低二手房价格。

梵悦108是北京CBD黄金十字中轴上的经典项目，也是普通人“住不起”的豪宅，它的物业费高达30元/㎡/月，属于国贸片区豪宅最高一档。

在北京链家上，梵悦108有10套房源挂牌在售。其中，最低价是一套124㎡的一居室，报价约8.8万元/㎡。其余房源的挂牌价都在10万元/㎡上下。

7.9万元/㎡的价格，不仅让小区其他业主的资产瞬间缩水，也给今年即将上新的朝阳新盘带来了一些压力。

梵悦108区位

上周五，北京市规自委发布了今年第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地，都在朝阳区。

其中，两宗属于朝阳的传统豪宅区。一宗在国贸桥和双井桥之间，CBD核心板块，用地面积约1.06万㎡，建筑规模约2.97万㎡，容积率为2.8；另一宗位于广渠路板块，位置就在著名高端项目广渠金茂府的对面，地块用地面积约3.69万㎡，建筑规模约10.32万㎡，容积率也是2.8。

另外还有一个地块，位于朝阳区酒仙桥，与之前热销的北京宸园、中海万吉玖序是邻居，地块用地面积约2.31万㎡，建筑规模约5.78万㎡，容积率约2.5。预计未来也要卖到12万元/㎡以上。

三块核心位置的宅地拿出来“试水”，合计土地面积约7公顷，建筑规模约19万㎡，意味着未来一年朝阳的豪宅供应会放量。

这几年北京新房的8万+市场中，朝阳的地位仅次于海淀，但由于学区资源等方面的差距，朝阳豪宅要想卖得好，需要更卷的产品力，也要更懂买家心理。

今年拿地，还需要再加一个条件：更大的胆子，更准确的预判。

今年上半年的楼市，表面上市场热度又回来了。从今年2月开始，北京二手房成交量明显回暖，价格指数也实现了连续三个月上涨。5月份北京新房成交3966套，同比大幅增长29.91%，持续位于地产下行期的高位。

但豪宅市场的压力却更大了。

今年1—5月，北京单价8万+成交市场TOP30项目的总网签面积为25.12万m²，总成交金额约267.07亿元。对比去年37.79万m²成交面积和389.97亿元成交金额，分别同比下降了：33.5%、31.5%。

去年1—5月，和樾望雲一个项目就卖了将近84亿元，朝阳区的北京宸园也卖了超44亿元。但今年前5个月，北京8万+豪宅中，卖得最多的中海京华玖序，网签金额也才不到24亿元。

北京豪宅市场的压力在暗自增加。稳坐市场“头把交椅”的海淀豪宅，之前都是以“资源”为营销逻辑主线，今年也开始疯狂输出产品力。

朝阳的豪宅，开盘速度明显变慢了。中建智地于2025年9月30‌日竞得的太阳宫地块，当时创下了年度最高土拍溢价率（39.18%），刷新朝阳区宅地最贵楼面价，拿地至今已近9个月。

懋源地产2025年11月25日竞得的朝阳松榆里地块（‌懋源·騴橒臺），与国贸新推出的宅地项目是直接竞争对手。上周朝阳一口气拿出三宗核心地块之后，间隔了一个周末，6月15日，懋源项目立马申领了预售许可证——从拿地到拿证，历时近7个月。

懋源·騴橒臺取得预售证

未来一年内，仅北京朝阳五环内的豪宅，已经有不少于6个新盘、超33万㎡的供应量，一些项目将要“硬碰硬”了。

豪宅成交放缓并不只发生在北京。克而瑞最新数据显示，2026年前5个月，全国“重点30城”总价1000万元以上高端住宅成交13986套，同比下滑19%，而整体新房市场同比下滑15%。这是自2023年以来，高端市场首次跑输大盘。

 

市场数据

作为风向标意义的上海，单价10万+高端住宅市场长期高热不退，除终极改善自住外的资产属性更是吸引大量资金流入。但2026年3-5月，上海单价10万+高端住宅市场整体热度不及预期，多数项目未能实现开盘售罄，虽开盘去化率缓慢抬升，但市场修复动能偏弱，结构性遇冷。

由于城市核心区的地更好卖，去年四季度以来，地方政府为拉动土地市场，在核心地段推出了大量高价宅地，未来供应集中放量。

克而瑞认为，经过数年的高增长，高端住宅需求自然消耗，潜在需求规模不足以消化未来的新增供应。高端住宅市场正在转向“供远大于求”，将直接导致未来高端住宅市场的竞争白热化。

市场数据

接下来，前几年大力扎进一线城市核心区的房企们，必须得调整预期和拿地策略了。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。