城市更新，有了新的变化

最近国务院正式印发的《城市更新“十五五”规划》，值得认真读一遍。

它不是调控政策，也不是救市措施，而是城市更新领域首个国家级专项规划，明确2030年、2035年两阶段目标，并首次在全国层面给出“十五五”期间城市更新量化指标：城镇危旧房改造：50万套/间；新开工改造城镇老旧小区：11.5万个；老旧街区厂区改造：1500个；城中村改造：4000个；历史建筑修缮：1.5万个

与“十四五”相比，这一轮最大的不同在于规模迎来结构性调整：新开工改造城镇老旧小区大幅收缩，城中村改造略有收缩。与之对应的是，城镇危旧房改造翻倍增长，老旧街区厂区改造规模大幅扩容。

这意味着，城市更新的主战场，正在从“拆除重建”转向“存量更新”。

如果将上述内容放在房地产的框架里解读，规划正在回答一个本质的问题：增量时代结束后，行业将往哪走？

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城市更新“十五五”规划发布前，有一条清晰的时间线。

早在2019年12月中央经济工作会议上，首次提出“城市更新”概念，明确“加强城市更新和存量住房改造。”

此后，城市更新多次出现在中央经济工作会议中，至2025年4月这一词首次出现在中央政治局会议中。去年7月，时隔十年再度召开的中央城市工作会议，进一步将城市更新提升至高质量发展的战略高度，彼时提到了两个变化：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期、城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这一系列动作说明：城市更新的功能定位已经彻底重塑。它不再是聚焦房地产稳市场的单一维度，而是与民生保障、房地产转型、城乡融合发展深度绑定，成为推动经济社会高质量发展的重要支撑。

至2026年，《城市更新“十五五”规划》发布，关于城市更新的“路线图”越来越清晰。

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从“十五五”时期城市更新主要指标来看，整体呈现出“两降、五升、三新增”的格局，背后是市场深刻的结构性变革。

首先，改造规模结构性扩容，释放大量存量更新空间。

规划明确，未来五年要实施50万套/间城镇危旧房改造，较“十四五”期间翻倍。与之相对应的是，新开工改造城镇老旧小区数量从“十四五”期间的24万套减少至11.5套。

这一增一减背后，意味着盘活存量资源成为接下来五年城市更新的核心任务，老旧小区改造将从全面铺开转向精耕细作阶段。规划明确有序推进危旧房改造，尤其是针对存在安全隐患的C、D级危房，这是城市更新的民生底线；新开工改造老旧小区数量减半则意味着新增规模减少，未来更加注重改造后的长效运营和社区活力提升。同时，规划还明确了资金来源，即：中央补助资金、地方政府专项债券等。

另外，“十五五”时期，将“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式”推进城中村改造，数量目标为4000个，虽然较“十四五”小幅减少100个，但仍处于较高水平。

老旧小区、危旧房、城中村三者协同改造，既是民生兜底，也是住房品质的进一步提升。这对于稳定二手房价格，也将产生重要支撑。同时，在危旧房改造和城中村改造过程中，若配合房票安置或货币化安置，有望推动改善住房需求进入市场，为行业注入巨大确定性。

地方层面的实践已经全面铺开。截至5月末，地方累计出台78项城市更新政策，覆盖老旧小区、城中村、危旧房改造及低效商办盘活全场景：

成都、武汉等地以立法明确“留改拆”并举

北京推出75项政策工具箱简化审批

长沙、南京推进成片收购存量房片区更新

重庆、海南发布百亿元级更新项目清单

洛阳推出房票安置、自主购买、组织购买三种“以购代建”模式

这意味着，城市更新已进入大规模、可复制的落地阶段。

其次，城市更新重心发生转移，增长动能换档。

老旧街区厂区改造提升数量从“十四五”期间的900个，大幅扩容至1500个，增幅达67%。

城市更新的重心正在发生根本性转移：从单一的“居住功能修补”，迈向片区级的“功能活化与产业导入”。规划特别强调，要“避免过度商业化、同质化”，意味着未来的城市更新，不是简单的商业开发，而是基于文化传承与产业升级的有机更新。

更为重要的是，未来五年新增了城市公园绿地改造提升、存量应急避难场所改造和城镇房屋基础信息数字化率三项新的指标。

这三项新增指标的信号意义很强：城市更新已经不仅仅是事关居住品质提升，而是演变为一个涵盖新型城镇化、城市治理现代化、民生改善和经济转型升级的宏大系统工程。

从行业的角度来看，未来五年，完整社区运营、产业园区运营、历史街区运营、市政设施运维等市场需求将快速增长，运营服务将成为城市更新领域最具潜力的赛道之一。

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一个更为重要的信号是，房地产已成为城市更新这盘大棋中的关键棋子。

规划在培育壮大城市发展新动能部分明确：加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给；促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新；盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等；加强和规范存量城市基础设施资产管理。

可见，房地产被定位为激活城市存量资源潜力重要抓手，参与城市更新已成为行业的必然选择。

城市更新为房企打开了新赛道：从参与老旧厂区功能转换，到推动闲置商业办公用房盘活，再到探索保障性住房建设运营。传统的“拿地-开发-销售”模式难以为继，这对房企的能力要求也完全不同，需要具备的不再仅仅是传统增量开发能力，更是存量运营、品质升级、资金平衡和社区营造的综合能力。

同时，规划在供给端、配套优化等方面为行业注入巨大确定性。具体来看：

供给端，除了老旧小区、城中村改造及街区厂区改造带来增量需求，规划明确推进“好房子”建设，优化住房产品设计，完善户型功能，调高层高，提高隔声性能，提升装配式装修应用比例，建设基础型数字家庭。同时明确因城施策增加改善性住房供给。这些将给行业直接带来供给确定性。

配套方面，社区、交通、公共服务升级，显著提升住房宜居性和资产价值。

此外，规划盘活闲置房产、优化保障房供给，将推动房地产向存量提质、租购并举转型，有效对冲传统开发压力，助力行业平稳健康可持续发展，是行业转型发展的重要机遇。

房地产业经过过去20年的高速发展，城市居民对住房的需求发生了明显变化，即从过去“住有所居”跨越到“住有优居”。

城市更新，便是对“住有优居”的进一步回答。《城市更新“十五五”规划》发布，标志着城市发展正式进入“更新时代”，关键词不再是“大拆大建”，而是“有机更新”，品质提升也将取代过去的“规模扩张”。

2026年将是房地产行业底部确认一年，房地产企业参与城市更新的积极性将有所提升，再加上资金、要素等堵点卡点正在逐一打通，城市更新的落地将全面提速。

再加上“好房子”建设持续推进，两者深度融合，房地产的底层逻辑将被重塑。一个“高品质、低风险、可持续”的房地产行业发展新模式正在逐步确立。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。