Bei der Stadtentwicklung haben sich neue Veränderungen ergeben.

Die kürzlich von der Staatsregierung offiziell herausgegebene „Fünfjahresplan für die Stadtumbau in der 15. Fünfjahresplanperiode“ lohnt sich, sich einmal gründlich durchzulesen.

Es ist keine Regulierungs- und Steuerungspolitik und auch keine Maßnahme zur Rettung des Marktes, sondern der erste nationale Sonderplan auf dem Gebiet der Stadtumbau. Er legt die Ziele für die beiden Phasen 2030 und 2035 fest und gibt erstmals auf nationaler Ebene die quantitativen Indikatoren für die Stadtumbau in der 15. Fünfjahresplanperiode an: Sanierung von gefährdeten und alten städtischen Wohnungen: 500.000 Einheiten/Zimmer; Neuanfang der Sanierung von alten städtischen Wohnsiedlungen: 11.500; Sanierung von alten Stadtvierteln und Fabrikanlagen: 1.500; Sanierung von ländlichen Dörfern in Städten: 4.000; Restaurierung von historischen Gebäuden: 15.000

Im Vergleich zur 14. Fünfjahresplanperiode besteht der größte Unterschied in dieser Runde darin, dass es zu einer strukturellen Anpassung der Skala kommt: Die Anzahl der neu begonnenen Sanierungsarbeiten an alten städtischen Wohnsiedlungen wird stark reduziert, und die Sanierung von ländlichen Dörfern in Städten nimmt leicht ab. Entsprechend verdoppelt sich die Sanierung von gefährdeten und alten städtischen Wohnungen, und die Skala der Sanierung von alten Stadtvierteln und Fabrikanlagen wird stark erweitert.

Dies bedeutet, dass das Hauptschauplatz der Stadtumbau sich von der „Abbau und Neubau“ hin zur „Sanierung des Bestands“ verlagert.

Wenn man den obigen Inhalt im Rahmen der Immobilienbranche interpretiert, beantwortet der Plan eine wesentliche Frage: Wohin wird die Branche gehen, nachdem die Phase des Wachstums an Neuheiten vorbei ist?

01

Vor der Veröffentlichung des „Fünfjahresplans für die Stadtumbau in der 15. Fünfjahresplanperiode“ gibt es eine klare Zeitlinie.

Schon auf der Zentralen Wirtschaftskonferenz im Dezember 2019 wurde erstmalig das Konzept der „Stadtumbau“ vorgeschlagen, und es wurde festgelegt, „die Stadtumbau und die Sanierung des bestehenden Wohnungsbestands zu verstärken.“

Seitdem ist die Stadtumbau mehrmals in den Zentralen Wirtschaftskonferenzen erwähnt worden. Im April 2025 tauchte dieser Begriff erstmals in der Sitzung des Politbüros der Zentralen Partei auf. Im Juli letzten Jahres wurde auf der erstmals nach zehn Jahren abgehaltenen Zentralen Stadtentwicklungskonferenz die Stadtumbau auf die strategische Ebene des qualitativ hochwertigen Wachstums gehoben. Damals wurden zwei Veränderungen erwähnt: Die Urbanisierung in China geht von der Phase des raschen Wachstums in die Phase der stabilen Entwicklung über, und die Stadtentwicklung geht von der Phase der massiven Expansion des Neubaus in die Phase der Verbesserung der Effizienz des Bestands über.

Diese Reihe von Maßnahmen zeigt, dass die funktionelle Positionierung der Stadtumbau vollständig neu gestaltet wurde. Sie ist nicht mehr auf die Stabilisierung des Immobilienmarktes in einer einzigen Dimension fokussiert, sondern ist eng mit der Volkswohlfahrtssicherung, der Transformation der Immobilienbranche und der integrierten Entwicklung von Stadt und Land verbunden und wird zu einer wichtigen Stütze für das qualitativ hochwertige wirtschaftliche und gesellschaftliche Wachstum.

Im Jahr 2026 wurde der „Fünfjahresplan für die Stadtumbau in der 15. Fünfjahresplanperiode“ veröffentlicht, und der „Handlungsplan“ für die Stadtumbau wird immer klarer.

02

Betrachtet man die wichtigsten Indikatoren für die Stadtumbau in der 15. Fünfjahresplanperiode, zeigt sich insgesamt ein Muster von „zwei Rückgängen, fünf Steigerungen und drei neuen Hinzufügungen“, hinter dem sich tiefgreifende strukturelle Veränderungen im Markt verbergen.

Zunächst wird die Sanierungsskala strukturell erweitert, was einen großen Raum für die Sanierung des Bestands freisetzt.

Der Plan legt fest, dass in den nächsten fünf Jahren 500.000 Einheiten/Zimmer von gefährdeten und alten städtischen Wohnungen saniert werden müssen, was im Vergleich zur 14. Fünfjahresplanperiode verdoppelt wird. Entsprechend sinkt die Anzahl der neu begonnenen Sanierungsarbeiten an alten städtischen Wohnsiedlungen von 240.000 Einheiten in der 14. Fünfjahresplanperiode auf 115.000 Einheiten.

Hinter dieser Zunahme und Abnahme liegt die Tatsache, dass die Mobilisierung des bestehenden Ressourcenbestands zur Kernaufgabe der Stadtumbau in den nächsten fünf Jahren wird. Die Sanierung von alten Wohnsiedlungen wird von der flächendeckenden Umsetzung in die Phase der sorgfältigen Bearbeitung übergehen. Der Plan legt fest, die Sanierung von gefährdeten und alten Wohnungen in geordneter Weise voranzutreiben, insbesondere bei den C- und D-Kategorien von Gebäuden mit Sicherheitsrisiken. Dies ist die volkswirtschaftliche Untergrenze der Stadtumbau. Die Halbierung der Anzahl der neu begonnenen Sanierungsarbeiten an alten Wohnsiedlungen bedeutet, dass die Neukonstruktionsskala abnimmt, und in Zukunft wird mehr auf den langfristigen Betrieb nach der Sanierung und die Verbesserung der Lebensqualität der Gemeinde geachtet. Zusätzlich legt der Plan auch die Finanzierungsquellen fest, nämlich: Zentrales Zuschusskapital, Sonderanleihen der örtlichen Regierung usw.

Außerdem wird in der 15. Fünfjahresplanperiode die Sanierung von ländlichen Dörfern in Städten unter Anwendung verschiedener Methoden wie Abbau und Neubau, Sanierung und Verbesserung sowie Kombination von Abbau und Sanierung vorangetrieben, mit einem Ziel von 4.000 Einheiten. Obwohl dies im Vergleich zur 14. Fünfjahresplanperiode um 100 Einheiten leicht abnimmt, bleibt es auf einem relativ hohen Niveau.

Die koordinierte Sanierung von alten Wohnsiedlungen, gefährdeten und alten Wohnungen sowie ländlichen Dörfern in Städten ist sowohl eine Sicherung der Volkswohlfahrt als auch eine weitere Verbesserung der Wohnqualität. Dies wird auch eine wichtige Stütze für die Stabilisierung der Preise für Gebrauchtwohnungen bieten. Gleichzeitig besteht bei der Sanierung von gefährdeten und alten Wohnungen sowie ländlichen Dörfern in Städten die Möglichkeit, die Nachfrage nach Wohnverbesserungen auf den Markt zu bringen und somit der Branche eine enorme Sicherheit zu verleihen, wenn die Bebauung mit Wohnscheinen oder monetären Vergütungen kombiniert wird. Dies könnte dazu führen, dass die Nachfrage nach Wohnverbesserungen auf den Markt kommt und der Branche eine enorme Sicherheit verleiht.

Die Umsetzung auf lokaler Ebene ist bereits flächendeckend gestartet. Bis Ende Mai haben die lokalen Behörden insgesamt 78 Stadtumbau-Politiken erlassen, die alle Szenarien der Sanierung von alten Wohnsiedlungen, ländlichen Dörfern in Städten, gefährdeten und alten Wohnungen sowie der Aktivierung von ineffizienten Gewerbe- und Bürogebäude abdecken:

Städte wie Chengdu und Wuhan haben gesetzgeberisch festgelegt, dass „Erhalt, Sanierung und Abbau“ kombiniert werden sollen.

Beijing hat 75 Politikinstrumente vorgestellt, um die Genehmigungsverfahren zu vereinfachen.

Städte wie Changsha und Nanjing setzen die Sanierung von Gebäuden in ganzen Stadtteilen voran, indem sie bestehende Wohngebäude erwerben.

Chongqing und Hainan haben Listen von Sanierungsprojekten im Milliardenbereich veröffentlicht.

Luoyang hat drei Modelle der „Kauf anstelle von Neubau“ eingeführt, nämlich die Bebauung mit Wohnscheinen, der Eigenkauf und der organisierte Kauf.

Dies bedeutet, dass die Stadtumbau in die Phase der massiven und replizierbaren Umsetzung eingetreten ist.

Zweitens verschiebt sich der Schwerpunkt der Stadtumbau, und das Wachstumspotenzial wechselt.

Die Anzahl der Sanierungs- und Verbesserungsarbeiten an alten Stadtvierteln und Fabrikanlagen steigt von 900 in der 14. Fünfjahresplanperiode auf 1.500 an, was einer Zunahme von 67 % entspricht.

Der Schwerpunkt der Stadtumbau verschiebt sich grundlegend: Von der einfachen „Reparatur der Wohnfunktion“ hin zur „Aktivierung der Funktionen und Einbringung von Industrien“ auf Stadtteil-Ebene. Der Plan betont besonders, dass es „eine Überkommerzialisierung und Homogenisierung vermeiden“ muss, was bedeutet, dass die zukünftige Stadtumbau nicht einfach eine kommerzielle Entwicklung ist, sondern eine organische Sanierung auf der Grundlage der kulturellen Überlieferung und der industriellen Aufwertung.

Wichtiger noch ist, dass in den nächsten fünf Jahren drei neue Indikatoren hinzugefügt werden: Sanierung und Verbesserung von städtischen Parks und Grünflächen, Sanierung von bestehenden Notunterkünften und Digitalisierungsrate der Grundinformationen von städtischen Gebäuden.

Die Signalwirkung dieser drei neuen Indikatoren ist sehr stark: Die Stadtumbau ist nicht mehr nur auf die Verbesserung der Wohnqualität gerichtet, sondern hat sich zu einem umfassenden Systemprojekt entwickelt, das die neue Urbanisierung, die moderne Stadtverwaltung, die Verbesserung der Volkswohlfahrt und die wirtschaftliche Transformation und Aufwertung umfasst.

Aus der Perspektive der Branche wird die Nachfrage nach Dienstleistungen wie der Verwaltung von vollständigen Gemeinden, der Betrieb von Industrieparks, der Verwaltung von historischen Stadtteilen und der Instandhaltung von städtischen Infrastrukturen in den nächsten fünf Jahren rapide steigen. Der Betrieb von Dienstleistungen wird zu einem der vielversprechendsten Geschäftsbereiche auf dem Gebiet der Stadtumbau werden.

03

Ein noch wichtigeres Signal ist, dass die Immobilienbranche zu einem Schlüsselstück im großen Spiel der Stadtumbau geworden ist.

Im Abschnitt über die Förderung und Stärkung des neuen Wachstumspotenzials der Stadtentwicklung legt der Plan fest: Es soll beschleunigt werden, ein neues Modell für die Entwicklung der Immobilienbranche aufzubauen, die Grundsysteme für die Entwicklung, Finanzierung und Vermarktung von Wohneigentum zu verbessern und die Versorgung mit sozialen Wohnungen zu optimieren. Die Immobilienentwicklungsunternehmen sollen sich transformieren und an der Stadtumbau teilnehmen. Leere und ineffiziente alte Fabrikgebäude, Gewerbe- und Bürogebäude, Wohneigentum und Mietwohnungen sollen aktiviert werden. Die Verwaltung der Vermögenswerte der bestehenden städtischen Infrastruktur soll verstärkt und reguliert werden.

Es ist ersichtlich, dass die Immobilienbranche als wichtiges Instrument zur Aktivierung des Potenzials der bestehenden städtischen Ressourcen positioniert ist, und die Teilnahme an der Stadtumbau ist für die Branche eine unvermeidliche Wahl geworden.

Die Stadtumbau eröffnet für die Immobilienunternehmen einen neuen Geschäftsbereich: Von der Teilnahme an der Umwandlung der Funktionen von alten Fabrikanlagen über die Aktivierung von leeren Gewerbe- und Bürogebäude bis hin zur Erforschung des Baus und Betriebs von sozialen Wohnungen. Das traditionelle Modell des „Grundstückserwerbs - Bau - Verkauf“ ist nicht mehr tragfähig. Dies erfordert auch völlig unterschiedliche Fähigkeiten von den Immobilienunternehmen. Sie müssen nicht nur über die traditionellen Fähigkeiten der Neubauentwicklung verfügen, sondern auch über die integrierten Fähigkeiten der Verwaltung des Bestands, der Qualitätsverbesserung, des finanziellen Gleichgewichts und der Gemeindeentwicklung.

Zusätzlich bringt der Plan der Branche auf der Angebotsseite und bei der Optimierung der Infrastruktur eine enorme Sicherheit. Im Einzelnen:

Auf der Angebotsseite bringt nicht nur die Sanierung von alten Wohnsiedlungen, ländlichen Dörfern in Städten sowie Stadtvierteln und Fabrikanlagen einen zusätzlichen Bedarf, sondern der Plan legt auch die Förderung des Baus von „guten Wohnungen“ fest. Die Gestaltung der Wohnprodukte soll optimiert werden, die Funktionen der Wohnungen verbessert werden, die Raumhöhe erhöht werden, die Schalldämmung verbessert werden, der Anteil der montagefertigen Ausstattung erhöht werden und die Grundausstattung für digitale Haushalte aufgebaut werden. Gleichzeitig wird festgelegt, die Versorgung mit Wohnungen zur Verbesserung der Lebensqualität je nach Stadt zu erhöhen. Dies wird der Branche direkt eine Sicherheit auf der Angebotsseite bringen.

Bei der Infrastruktur verbessern die Verbesserungen in Gemeinden, Verkehr und öffentlichen Dienstleistungen die Wohnbarkeit und den Vermögenswert von Wohnungen erheblich.

Darüber hinaus aktiviert der Plan leere Immobilien und optimiert die Versorgung mit sozialen Wohnungen, was die Immobilienbranche zur Verbesserung der Qualität des Bestands und zur Kombination von Miete und Kauf hin transformieren wird. Dies wird den Druck der traditionellen Entwicklung effektiv abfedern und der Branche helfen, ein stabiles, gesundes und nachhaltiges Wachstum zu erreichen. Es ist eine wichtige Chance für die Transformation und Entwicklung der Branche.

Nach 20 Jahren des raschen Wachstums der Immobilienbranche hat sich die Nachfrage der Stadtbewohner nach Wohnungen deutlich verändert, nämlich von der früheren „Bedarf an einer Wohnung“ hin zur „Bedarf an einer hochwertigen Wohnung“.

Die Stadtumbau ist eine weitere Antwort auf die „Bedarf an einer hochwertigen Wohnung“. Die Veröffentlichung des „Fünfjahresplans für die Stadtumbau in der 15. Fünfjahresplanperiode“ markiert den offiziellen Eintritt der Stadtentwicklung in die „Zeit der Sanierung“. Das Schlüsselwort ist nicht mehr „großer Abbau und Neubau“, sondern „organische Sanierung“, und die Qualitätsverbesserung wird die früherige „Größenzunahme“ ersetzen.

Das Jahr 2026 wird das Jahr der Bestätigung des Tiefpunkts der Immobilienbranche sein. Die Motivation der Immobilienunternehmen, an der Stadtumbau teilzunehmen, wird steigen. Da die Engpässe bei der Finanzierung und den Faktoren schrittweise beseitigt werden, wird die Umsetzung der Stadtumbau beschleunigt.

Zusätzlich zur kontinuierlichen Förderung des Baus von „guten Wohnungen“ und der tiefgreifenden Integration beider Aspekte wird die Grundlogik der Immobilienbranche neu gestaltet werden. Ein neues Entwicklungsmodell für die