房企投资“断层”，谁在抢地？

5月以来，核心城市频繁上演土地争夺战。

其中，上海第四批次土拍竞争尤为激烈，连续两日“无封顶”竞价，5宗地块平均溢价率高达34%，闵行浦江镇地块和浦东新区南码头组合地块溢价率均超过40%。

同样在杭州，萧山北干西单元地块溢价42%成交，未来科技城组合宅地平均溢价率达到35%。

在核心城市高溢价优质地块的带动下，土地投资端出现两个积极变化：5月土拍热度高于2025年四季度平均水平；企业拿地力度较1-4月有显著回升

不过，少数头部房企在核心城市积极补仓，并未带来整体拿地回暖。前5月房企整体拿地总量、拿地门槛，均创下近五年最低水平。对于大多数房企来说，正处于核心城市“争不过”、非核心城市“不参与”的两难困境中。

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先看5月土地市场成交数据。

据CRIC统计，5月全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2178万平方米，环比下降5%，同比下降27%。成交金额672亿元，环比上升9%，但同比仍减少20%。

市场热度方面，5月平均溢价率为5.8%，环比下降1.8个百分点，同比下降1.3个百分点。尽管整体热度同环比有所下降，但土拍热度仍高于2025年四季度以来平均水平。

2026年以来各城市践行“控增量、优供给”，少数核心城市优质地块被争抢，形成点状高热，但绝大多数地块仍以“底价”成交为主，这就造成了核心城市频繁出现“抢地”场面，但整体溢价率却被拉低的情况。

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2026年1-5月，100家典型样本企业拿地门槛值持续走低：货值门槛：16.6亿元，同比下降16.5%；金额门槛：8.1亿元，同比下降18.2%；建面门槛：16.7万平方米，同比下降22.8%

拿地门槛值全面回落背后，房企整体投资意愿仍处低位，少数头部房企在核心城市积极补仓，并没有带来整体回暖。

但对于大部分房企而言，仍处于核心城市“争不过”、非核心城市不参与的困境中，拿地态度仍然偏向于观望和谨慎。

值得注意的是，货值和金额门槛降幅较前4月均有所收窄，这也意味着房企投资积极性仍在修复之中。

从拿地总量来看，2026年1-5月，100家典型样本企业的拿地总量同比仍保持下降：新增土储货值：5476.3亿元，同比下降41.7%；拿地金额：2707.5亿元，同比下降43.9%；新增土储建面：3288.7万平方米，同比下降24.8%

三项指标，同样创近五年最低水平。

不过，在5月核心城市土拍高热带动，累计新增土储货值、金额和建面降幅较1-4月均略有收窄。

值得注意的是，投资前100房企拿地金额降幅远超面积降幅。这背后反映出当前房企投资现状：一是核心城市“控量提质”，整体成交锐减，仅少数央国企及头部民企在核心城市零星补仓；二是在当前弱修复的市场行情下，多数企业拿地依旧谨慎。

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从拿地企业来看，当前土地市场维持着三分格局：央国企、规模化民企、城投平台。

城投拿地虽然在数量上占据绝对优势，但多数是在三四线城市“托底”。真正在核心城市积极投资拿地的，是央国企。

从拿地企业性质来看，拿地金额（全口径，下同）前十企业中，除滨江集团一家民企外，其余均是头部的央国企。

另外，前十家企业拿地金额总和，占100家典型企业总金额的比重超过五成，企业拿地金额出现明显“断层”。

其中，华润置地、越秀地产、保利发展位列前三，拿地金额超过200亿元，绿城中国、中国金茂和民企滨江集团拿地金额超百亿。其余4家TOP10房企前5月拿地金额尚不足百亿元。

拿地金额TOP10企业，仅越秀地产一家房企累计拿地金额同比正增长，其余企业拿地金额均有所下降，头部房企拿地也较为谨慎，仅聚焦在核心城市优质地块。最典型的是保利置业，在前4月保利置业拿地金额排在100开外，5月29日以34.9亿元击败其余八家竞拍企业，拿下上海浦东新区南码头组合地块，一举进入拿地金额榜第九。

当前土地市场趋势已经非常明确：核心城市将继续聚焦优质低密宅地供应，这仍是房企争夺的主战场。叠加城市更新政策红利释放，以央国企为主的房企拿地信心将稳步修复。核心区域宅地热度维持高位。

同时，为契合人口流入与城市功能升级需求，两个新供应渠道正在成为重要补充：商改住、存量低效用地再开发。

城市能级分化格局仍在进一步加深：北上杭等重点城市，凭借产业发展和人口集聚优势，核心板块将延续高溢价态势；普通二线及三四线城市，仍需坚持去库存导向，其中低密宜居、配套成熟的强确定性地块占比将持续增加。

随着城市高质量发展政策持续落地，人口、产业与公共服务协同优化，土地市场整体投资确定性将进一步强化。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。