Es gibt eine "Lücke" bei den Immobilienunternehmen bei den Investitionen. Wer kämpft um Grundstücke?

Seit Mai finden in den Kernstädten häufiger Landangebotskämpfe statt.

Insbesondere bei der vierten Runde der Landversteigerungen in Shanghai war der Wettbewerb besonders heftig. Zwei Tage lang gab es "unbegrenzte" Gebote. Die durchschnittliche Prämienquote der fünf Grundstücke betrug beachtliche 34%. Die Prämienquote des Grundstücks in der Pujiang-Stadt von Minhang und des Kombinationsgrundstücks in Nantou, Pudong, lag jeweils über 40%.

Ähnlich in Hangzhou: Das Grundstück in der West-Einheit von Beigan, Xiaoshan, wurde mit einer Prämie von 42% verkauft. Die durchschnittliche Prämienquote der Kombinationswohngrundstücke im zukünftigen Technologiepark erreichte 35%.

Angeregt durch hochprämierte und hochwertige Grundstücke in den Kernstädten sind zwei positive Veränderungen auf der Seite der Landinvestitionen aufgetreten: Die Hitze der Landversteigerungen im Mai war höher als das Durchschnittsniveau des vierten Quartals 2025; Das Engagement der Unternehmen bei der Grundstückserwerbung hat sich im Vergleich zu den Monaten Januar bis April deutlich verbessert.

Allerdings hat die aktive Nachbeschaffung von Grundstücken einiger Spitzenimmobilienunternehmen in den Kernstädten nicht zu einem allgemeinen Aufschwung der Grundstückserwerbung geführt. Die Gesamtmenge der Grundstückserwerbungen und die Zugangsschwellen der Immobilienunternehmen in den ersten fünf Monaten haben beide das niedrigste Niveau der letzten fünf Jahre erreicht. Für die meisten Immobilienunternehmen befindet sich man in einer Zwickmühle, in der man in den Kernstädten "nicht konkurrieren kann" und in den Nicht-Kernstädten "nicht teilnimmt".

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Schauen wir uns zunächst die Verkaufsdaten des Landmarktes im Mai an.

Nach der Statistik von CRIC belief sich die Verkaufsfläche der gewerblichen Landangebote im Mai auf 21,78 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 5% im Vergleich zum Vorherigen Monat und von 27% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Verkaufswert betrug 67,2 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 9% im Vergleich zum Vorherigen Monat, aber immer noch einem Rückgang von 20% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

In Bezug auf die Markthitze betrug die durchschnittliche Prämienquote im Mai 5,8%, was einem Rückgang von 1,8 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorherigen Monat und von 1,3 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Obwohl die allgemeine Markthitze sowohl im Vergleich zum Vorherigen Monat als auch zum Vorjahr gesunken ist, ist die Hitze der Landversteigerungen immer noch höher als das Durchschnittsniveau seit dem vierten Quartal 2025.

Seit 2026 setzen die Städte das Konzept von "Kontrolle des Zuwachses und Verbesserung der Versorgung" um. Einige hochwertige Grundstücke in den Kernstädten werden heftig umkämpft, was zu punktuellen Hitze-Spots führt. Die meisten Grundstücke werden jedoch immer noch hauptsächlich zu "Mindestpreis" verkauft. Dies führt dazu, dass in den Kernstädten häufig "Grundstücks-Rennen" stattfinden, aber die durchschnittliche Prämienquote gesenkt wird.

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Von Januar bis Mai 2026 ist die Zugangsschwelle für 100 typische Musterunternehmen bei der Grundstückserwerbung stetig gesunken: Der Schwellenwert für den Warenwert betrug 1,66 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 16,5% im Vergleich zum Vorjahr entspricht; Der Schwellenwert für den Betrag betrug 810 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 18,2% im Vergleich zum Vorjahr entspricht; Der Schwellenwert für die Baugröße betrug 1,67 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 22,8% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Hinter dem umfassenden Rückgang der Zugangsschwellen für die Grundstückserwerbung bleibt die Investitionsbereitschaft der Immobilienunternehmen insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die aktive Nachbeschaffung von Grundstücken einiger Spitzenimmobilienunternehmen in den Kernstädten hat nicht zu einem allgemeinen Aufschwung geführt.

Für die meisten Immobilienunternehmen befindet sich man jedoch immer noch in der Zwickmühle, in der man in den Kernstädten "nicht konkurrieren kann" und in den Nicht-Kernstädten nicht teilnimmt. Die Einstellung bei der Grundstückserwerbung bleibt weiterhin eher warten und vorsichtig.

Es ist bemerkenswert, dass die Rückgänge des Warenwerts und des Betrags-Schwellenwerts im Vergleich zu den ersten vier Monaten abgeschwächt wurden. Dies bedeutet auch, dass die Investitionsbereitschaft der Immobilienunternehmen sich noch im Reparaturprozess befindet.

Betrachtet man die Gesamtmenge der Grundstückserwerbungen, so ist die Gesamtmenge der Grundstückserwerbungen von 100 typischen Musterunternehmen von Januar bis Mai 2026 im Vergleich zum Vorjahr weiterhin gesunken: Der neu hinzugekommene Wert des Landbestands betrug 54,763 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 41,7% im Vergleich zum Vorjahr entspricht; Der Betrag für die Grundstückserwerbung betrug 27,075 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 43,9% im Vergleich zum Vorjahr entspricht; Die neu hinzugekommene Baugröße des Landbestands betrug 32,887 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 24,8% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Alle drei Indikatoren haben ebenfalls das niedrigste Niveau der letzten fünf Jahre erreicht.

Allerdings haben die Hitze der Landversteigerungen in den Kernstädten im Mai die Rückgänge des kumulierten neu hinzugekommenen Werts, Betrags und Baugröße des Landbestands im Vergleich zu den Monaten Januar bis April etwas abgeschwächt.

Es ist bemerkenswert, dass der Rückgang des Betrags für die Grundstückserwerbung der Top-100-Investitionsunternehmen weitaus höher ist als der Rückgang der Fläche. Dies spiegeln die aktuelle Investitionssituation der Immobilienunternehmen wider: Einerseits wird in den Kernstädten die "Mengenkontrolle und Qualität Verbesserung" durchgeführt, und die Gesamtverkäufe sind stark gesunken. Nur wenige staatliche und staatlich kontrollierte Unternehmen sowie Spitzenprivatunternehmen beschaffen sporadisch Grundstücke in den Kernstädten; Andererseits bleiben die meisten Unternehmen bei der Grundstückserwerbung vorsichtig in der gegenwärtigen schwachen Reparatur-Marktlage.

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Betrachtet man die Unternehmen, die Grundstücke erwerben, so besteht derzeit ein Dreiteilungsmuster auf dem Landmarkt: Staatliche und staatlich kontrollierte Unternehmen, skalierte private Unternehmen und städtische Investitionsplattformen.

Obwohl die städtischen Investitionsplattformen in Bezug auf die Anzahl der Grundstückserwerbungen einen absoluten Vorteil haben, "stützen" sie die Märkte in den Kleinstädten und Mittelstädten. Diejenigen, die tatsächlich aktiv in den Kernstädten investieren und Grundstücke erwerben, sind die staatlichen und staatlich kontrollierten Unternehmen.

Betrachtet man die Art der Unternehmen, die Grundstücke erwerben, so sind unter den Top-10-Unternehmen in Bezug auf den Betrag für die Grundstückserwerbung (gesamt, gleichermaßen) alle außer dem privaten Unternehmen Binjiang Group Spitzenstaatliche und staatlich kontrollierte Unternehmen.

Außerdem macht die Summe der Beträge für die Grundstückserwerbung der Top-10-Unternehmen mehr als die Hälfte des Gesamtbetrags der 100 typischen Unternehmen aus. Es gibt einen deutlichen "Abstand" bei den Beträgen für die Grundstückserwerbung der Unternehmen.

Unter ihnen nehmen China Resources Land, Yuexiu Property und Poly Developments die ersten drei Plätze ein, mit einem Betrag für die Grundstückserwerbung von über 2 Milliarden Yuan. Greentown China, China Jinmao und das private Unternehmen Binjiang Group haben einen Betrag für die Grundstückserwerbung von über 1 Milliarde Yuan. Die übrigen 4 Top-10-Immobilienunternehmen haben in den ersten fünf Monaten einen Betrag für die Grundstückserwerbung von weniger als 1 Milliarde Yuan.

Von den Top-10-Unternehmen in Bezug auf den Betrag für die Grundstückserwerbung ist nur Yuexiu Property ein Unternehmen, dessen kumulierter Betrag für die Grundstückserwerbung im Vergleich zum Vorjahr positiv gestiegen ist. Die Beträge für die Grundstückserwerbung der anderen Unternehmen haben alle gesunken. Die Spitzenimmobilienunternehmen sind auch bei der Grundstückserwerbung vorsichtig und konzentrieren sich nur auf hochwertige Grundstücke in den Kernstädten. Das typischste Beispiel ist Poly Property. In den ersten vier Monaten war Poly Property in der Rangliste der Beträge für die Grundstückserwerbung der 100 Unternehmen nicht unter den Top-100. Am 29. Mai gewann es mit 3,49 Milliarden Yuan gegen acht andere Bieter und erwarb das Kombinationsgrundstück in Nantou, Pudong, Shanghai, und stieg auf den neunten Platz in der Rangliste der Beträge für die Grundstückserwerbung.

Die aktuelle Tendenz des Landmarktes ist bereits sehr klar: Die Kernstädte werden weiterhin auf die Bereitstellung von hochwertigen, niedrigdichten Wohngrundstücken konzentrieren. Dies bleibt der Hauptschlachtfeld für die Immobilienunternehmen. Zusammen mit der Freisetzung der politischen Dividenden der Stadtentwicklung wird das Vertrauen der Immobilienunternehmen, hauptsächlich staatliche und staatlich kontrollierte Unternehmen, bei der Grundstückserwerbung stetig verbessert. Die Hitze der Wohngrundstücke in den Kernbereichen bleibt auf hohem Niveau.

Zugleich werden zwei neue Versorgungskanäle, die Umwandlung von Gewerbe- in Wohngebäude und die Wiederentwicklung von ineffizient genutzten Bestandsgrundstücken, als wichtige Ergänzungen, um den Bedarf an Bevölkerungszuwachs und Stadtfunktionsaufwertung zu erfüllen.

Das Muster der Differenzierung der Stadtgrößen wird weiter verstärkt: In Schlüsselstädten wie Peking, Shanghai und Hangzhou wird aufgrund der Vorteile der industriellen Entwicklung und der Bevölkerungsansammlung der Kernbereich weiterhin ein hohes Prämienniveau aufrechterhalten; In gewöhnlichen Zweitstädten und Kleinstädten und Mittelstädten muss weiterhin die Lagerbestandsreduktion als Leitlinie befolgt werden. Der Anteil der hochwertigen Grundstücke mit niedriger Dichte, angenehmer Lebensqualität und guter Infrastruktur wird kontinuierlich steigen.

Mit der kontinuierlichen Umsetzung der Politik für die hochwertige Stadtentwicklung und der koordinierenden Optimierung von Bevölkerung, Industrie und öffentlichen Dienstleistungen wird die Investitionsbestimmtheit des gesamten Landmarktes weiter verstärkt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Account "Ding Zuyu's Evaluation of the Real Estate Market", Autoren: Redaktion, Puri Research. 36Kr hat die Veröffentlichung mit Genehmigung durchgeführt.