一线城市房价连涨两个月
市场上，卖房人一片哀嚎。2017年之后买房，现在卖房的，鲜有不亏本的案例，网上到处都在比惨。
持有房产的“负资产”效应，让很多有潜在买房需求的人也在犹豫。不过，2026年春天之后，房地产市场走势悬念再生。
根据国家统计局最新发布的数据，2026年3月、4月，一线城市新房、二手房销售价格出现了连续两个月的双双环比上涨——上一次出现新房、存量二手房均保持两个月上涨，还是在2025年初，原因是被“930新政”推动的恐慌性入市。
排除政策直接刺激因素，市场驱动下的一线城市新房、二手房齐齐上涨保持两个月以上，还要追溯到2023年春天。也就是三年前。
数据来源：国家统计局
由一个个小个体组成的二手房市场，更能看出供需双方的真实反应。
从今年2月开始，北京二手房价格指数已经连续三个月上涨，分别环比上涨了0.3%、0.6%、0.4%；市场交易更加活跃的上海二手房市场，同样是连续三个月环比上涨；广州、深圳则是从3月份开始实现交易价格连续环比上涨。
对二手房成交至关重要的“议价空间”，已经在逐步收窄。其中，上海二手房的议价空间由10%收窄至3%–5%，核心区优质房源供给偏紧，业主报价进一步上调（58可安居客线上数据）。
而在此之前，四大一线城市经历了长达9个月的齐刷刷的二手房市场价格下跌。
今年“小阳春”一线城市楼市的持续企稳，是在政策端没有大的刺激前提下，二手房市场成交在底部自然放量，价格出现环比持续缓慢上涨，这预示着一线城市在今年触底的概率加大。
一线城市二手房销售价格环比涨跌情况，数据来源：国家统计局
不过，在市场回暖背后，依然有政策的力量。只不过现在的政策方式更倾向于“悄无声息”发力，过往“大喇叭广播”刺激成交量短期快速上升的方式似乎被摒弃了。
被广泛实施的政策主要分为三类：
一是：以旧换新。今年以来，各地已有超40条住房“以旧换新”相关政策落地。政府下场介入流通环节，让“卖旧买新”的购房需求能够被及时释放出来，解决“卖旧难、买新贵”的置换堵点；
第二类是：精准拆迁。近几个月，北京、上海、广州、天津等地又悄然推出新一轮大规模的拆迁。和过去的“大拆大建”不同，新一轮拆迁针对的是危房、重大工程红线内房屋、无保护价值的集中城中村，通过中央财政补助、地方政府专项债券、社会资本参与等多渠道资金支持，首选房票安置和原拆原建，位置也精准选择城市核心区等购房需求相对旺盛的区域。一方面推动城市焕新，另一方面是将更多投资注入楼市，进行托底。如广州2026年有超过20个城中村全面提速开拆，北京2026年重点推动实施50个区域综合性城市更新项目。2026年又会是一个“动迁”大年；
第三类是降低购房门槛的“组合拳”，包括提高公积金贷款额度、降低利息、降低首付、提高可贷款年龄、退税等，让个人购房者的钱更容易进入到楼市中，尤其是公积金这种安全边际比较高的“资金水池”，今年全国主要城市已经全面大幅度“提额”。
这些政策可谓“煞费苦心”，因为目前市场上已经没有所谓的真正的“刚需”，还可能买房的主要有下面这几类人，每一条政策都切中了他们的痛点：
一是改善需求。从老房子换到新房、从陈年老户型换到四代宅、从郊区换到核心区的人。他们在对手中的房产进行“结构型优化”；
二是孩子上学需求。学区房需求必须卡时间节点，孩子到了上学年龄就必须购入一套，用来排位、摇号。学区房是每年“小阳春”成交量走高的主力推手；
三是家庭养老需求。之前房价高的时候，一家人可以挤一挤，现在房价普跌40%左右，有一些家庭就干脆在既有住房附近再给老人买一套小面积的，方便随时照顾；
四是对租售比心动的人。随着二手房价格的下跌，一线城市核心区的一些老破小当下的租售比已经能达到2-4%，明显高于存款利率，租金一旦能覆盖每月还款额，一些手中有了首付的年轻人就会想“零压力”上车，尝试一下自己当房东的感觉。
以上政策虽然“悄无声息”，但是政策强度有足够的保障，从国家层面到地方政府，再到金融机构全部参与其中。
房地产问题是目前经济的核心问题，关系到经济增速、居民消费预期、银行坏账风险，所以房地产市场既是一个必须尊重市场力量，但又必须去托底的领域。
根据高盛的测算，假设房价再往下降10%-15%，会有6万亿（占比约12%）的存量房贷触及80%的LTV安全线；假设房价再下降30%，会有17万亿（占比约33%）的存量房贷触及80%的LTV安全线，通过抛售来偿还房贷和断供的人数比例会翻倍增加。而高盛在走访了广州和深圳的本地银行后，得到的结论是银行还能承受一线城市房价再下跌20%左右，所以预计2026年-2027年政策端能忍受的房价下行空间大概就是不超过15%。
但要把LTV的比值降下来，只能在减少剩余房贷和提高房价两个方向上做工作，前者通过降息来进行刺激，后者则是通过拆迁、存量房收储等方式推动市场成交回暖。
购买力最强的一线城市，是衡量政策效果的最理想市场。按照国外经验，一线大城市楼市在周期中处于“熊市”的时间更短，回暖也更迅速。
更重要的一点：北京、上海等一线城市楼市，是从2023年开始才真正下跌的，这些城市目前筑底企稳的可能性，是靠过去三年大量卖房人“大出血”，将二手房成交价快速拉低约40%，以价换量，一步步把底部稳住。一旦买房有了足够的“性价比”，习惯“扎根”的中国人骨子里还是更愿意有一套自己的房子。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。