Die Immobilienpreise in den ersten Rangstädten sind zwei Monate lang aufeinanderfolgend gestiegen.

Am Markt jammern die Immobilienverkäufer. Wer nach 2017 eine Immobilie gekauft und jetzt verkauft, hat selten kein Kapitalverlust erlitten. Im Internet gibt es überall Berichte über die schlimmen Situationen.

Die "negativen Vermögenseffekte" von Immobilienbesitz lassen viele Menschen mit potenziellen Kaufbedürfnissen zögern. Doch nach dem Frühjahr 2026 entsteht erneut Unsicherheit über die Entwicklung des Immobilienmarktes.

Nach den neuesten Daten der nationalen Statistikbehörde stiegen im März und April 2026 die Verkaufspreise von neuen und gebrauchten Wohnungen in den ersten Rängen von Städten zwei aufeinanderfolgende Monate lang im Vergleich zum Vorherigen Monat – das letzte Mal, dass sowohl die Preise für neue als auch für gebrauchte Wohnungen zwei Monate lang stiegen, war Anfang 2025, was auf die panische Markteintrittsbewegung nach der "Neuen Politik am 30. September" zurückzuführen war.

Wenn man die direkten politischen Anreize ausschließt, muss man bis zum Frühjahr 2023 zurückgehen, um das letzte Mal zu finden, als die Preise für neue und gebrauchte Wohnungen in den ersten Rängen von Städten über zwei Monate hinweg unter Marktkräften stiegen. Das war also vor drei Jahren.

Datenquelle: Nationale Statistikbehörde

Der Markt für gebrauchte Wohnungen, der aus vielen kleinen Akteuren besteht, zeigt besser die echten Reaktionen von Angebot und Nachfrage.

Seit Februar dieses Jahres ist der Preisindex für gebrauchte Wohnungen in Peking drei aufeinanderfolgende Monate lang gestiegen, jeweils um 0,3%, 0,6% und 0,4% im Vergleich zum Vorherigen Monat. Im ebenfalls lebhafteren Markt für gebrauchte Wohnungen in Shanghai stiegen die Preise ebenfalls drei aufeinanderfolgende Monate lang im Vergleich zum Vorherigen Monat. In Guangzhou und Shenzhen stiegen die Verkaufspreise seit März kontinuierlich im Vergleich zum Vorherigen Monat.

Der "Verhandlungsspielraum", der für den Absatz von gebrauchten Wohnungen von entscheidender Bedeutung ist, hat sich allmählich verringert. Insbesondere ist der Verhandlungsspielraum für gebrauchte Wohnungen in Shanghai von 10% auf 3%–5% gesunken. Die Angebotsmenge an hochwertigen Wohnungen im Kerngebiet ist knapp, und die Anbieter haben ihre Preise weiter erhöht (Online-Daten von 58.com und Anjuke).

Davor hatten die vier ersten Rängen von Städten neun Monate lang einen kontinuierlichen Preisrückgang auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen erlebt.

Die kontinuierliche Stabilisierung des Immobilienmarktes in den ersten Rängen von Städten in diesem "kleinen Frühlingsboom" ist unter der Voraussetzung, dass es keine großen politischen Anreize gab, darauf zurückzuführen, dass der Absatz auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen am Boden natürlich anstieg und die Preise kontinuierlich langsam im Vergleich zum Vorherigen Monat stiegen. Dies deutet darauf hin, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die ersten Rängen von Städten in diesem Jahr den Boden erreichen, zunimmt.

Monatsvergleiche der Verkaufspreise für gebrauchte Wohnungen in den ersten Rängen von Städten. Datenquelle: Nationale Statistikbehörde

Trotzdem gibt es hinter der Erholung des Marktes immer noch politische Kräfte. Die gegenwärtigen politischen Maßnahmen neigen jedoch eher dazu, "leise" zu wirken, und die früheren Methoden, die "lautsprecherartig" die Umsätze kurzfristig schnell ansteigen ließen, scheinen verworfen zu werden.

Die weit verbreiteten politischen Maßnahmen lassen sich hauptsächlich in drei Kategorien einteilen:

Erstens: Austausch von alten gegen neue Wohnungen. Seit Anfang dieses Jahres sind in verschiedenen Regionen mehr als 40 politische Maßnahmen im Zusammenhang mit dem "Austausch von alten gegen neue Wohnungen" in Kraft getreten. Die Regierung hat in die Zirkulationsphase eingegriffen, um die Kaufnachfrage von "Altes verkaufen und Neues kaufen" zeitnah freizusetzen und die Engpässe bei der Umstellung zu lösen, wie das Schwierigsein beim Verkaufen des alten und das Teuersein beim Kaufen des neuen.

Zweitens: Präzise Abrissmaßnahmen. In den letzten Monaten haben Peking, Shanghai, Guangzhou, Tianjin und andere Städte wieder eine neue Runde von umfangreichen Abrissmaßnahmen durchgeführt. Im Gegensatz zu den früheren "großen Abrissen und Neubauten" zielen die neuen Abrissmaßnahmen auf unsichere Gebäude, Gebäude innerhalb der roten Linie von großen Projekten und zusammenhängende Dorfgebiete ohne Schutzwert ab. Mittels finanzieller Unterstützung aus verschiedenen Kanälen wie staatlichen Subventionen, Sonderanleihen der lokalen Regierung und Beteiligung von privaten Kapitalen werden vorzugsweise Wohnscheine zur Wiedereingliederung und Wiederaufbau am ursprünglichen Standort gewählt, und die Standorte werden präzise in Gebieten mit relativ hoher Kaufnachfrage wie im Stadtkern ausgewählt. Einerseits fördert dies die Stadtentwicklung, andererseits werden mehr Investitionen in den Immobilienmarkt eingeführt, um ihn zu stützen. Beispielsweise werden in Guangzhou 2026 über 20 Dorfgebiete beschleunigt abgerissen, und in Peking werden 2026 50 regionale integrierte Stadtumbauvorhaben vorangetrieben. 2026 wird wieder ein Jahr mit vielen Abrissmaßnahmen sein.

Drittens: Eine "Kombination von Maßnahmen" zur Senkung der Kaufschwellen, einschließlich der Erhöhung des Kreditbetrags des Pensionsfonds, der Senkung der Zinsen, der Senkung der Anzahlung, der Erhöhung des maximalen Kreditalter und der Steuerrückerstattung, um es privaten Käufern leichter zu machen, ihr Geld in den Immobilienmarkt zu investieren. Insbesondere der Pensionsfonds, der eine relativ hohe Sicherheitsmarge hat, hat in den wichtigsten Städten dieses Jahr eine umfassende und erhebliche "Betragserhöhung" erfahren.

Diese politischen Maßnahmen sind sehr gewissenhaft, denn es gibt derzeit keine echten "Notkaufbedürfnisse" auf dem Markt. Die Menschen, die möglicherweise noch Immobilien kaufen, gehören hauptsächlich zu folgenden Kategorien, und jede politische Maßnahme trifft ihre Schmerzpunkte:

Erstens: Anpassungsbedürfnisse. Menschen, die von alten Wohnungen in neue umziehen, von alten Wohnungsbauformen in Wohnungen für vier Generationen wechseln oder von den Vororten in den Stadtkern ziehen. Sie "optimieren strukturell" ihre Immobilien.

Zweitens: Bedürfnisse für die Schulbildung der Kinder. Die Nachfrage nach Schulbezugsimmobilien muss zeitlich abgestimmt werden. Wenn die Kinder die Schulpflicht erreichen, müssen die Eltern eine Immobilie kaufen, um für die Schulzuweisung oder das Losverfahren in Anspruch zu nehmen. Schulbezugsimmobilien sind der Haupttreiber für die höhere Umsatzmenge im "kleinen Frühlingsboom" jedes Jahres.

Drittens: Bedürfnisse für die Altersversorgung der Familie. Wenn die Immobilienpreise früher hoch waren, konnten sich die Familien gedrängt zusammenleben. Jetzt, da die Immobilienpreise um etwa 40% gefallen sind, kaufen einige Familien einfach eine kleine Wohnung in der Nähe ihrer bestehenden Wohnung für die älteren Familienmitglieder, um sie jederzeit betreuen zu können.

Viertens: Personen, die von dem Miet - Kauf - Verhältnis überzeugt sind. Mit dem Rückgang der Preise für gebrauchte Wohnungen kann das Miet - Kauf - Verhältnis von einigen alten und beschädigten Wohnungen im Kerngebiet der ersten Rängen von Städten derzeit 2–4% erreichen, was deutlich höher als die Einlagenzinsen ist. Wenn die Miete die monatlichen Rückzahlungen decken kann, möchten einige junge Menschen mit einer Anzahlung "druckfrei" in den Immobilienmarkt einsteigen und den Gefallen daran versuchen, als Vermieter zu agieren.

Obwohl diese politischen Maßnahmen "leise" wirken, ist die Stärke der Politik ausreichend gesichert. Vom nationalen bis zum lokalen Regierungsebene sowie von den Finanzinstitutionen werden alle involviert.

Das Immobilienproblem ist derzeit das zentrale Problem der Wirtschaft, das sich auf das Wirtschaftswachstum, die Konsumerwartungen der Bevölkerung und das Risiko von Bankausfällen auswirkt. Daher ist der Immobilienmarkt ein Bereich, in dem sowohl die Marktkräfte respektiert als auch der Markt gestützt werden muss.

Nach Schätzungen von Goldman Sachs würde, wenn die Immobilienpreise noch um 10%–15% fallen, etwa 6 Billionen Yuan (etwa 12% des Bestands) an Hypothekendarlehen die 80%-ige LTV - Sicherheitsgrenze erreichen; wenn die Preise um 30% fallen würden, würden etwa 17 Billionen Yuan (etwa 33% des Bestands) an Hypothekendarlehen die 80%-ige LTV - Sicherheitsgrenze erreichen, und die Anzahl der Menschen, die ihre Hypothekendarlehen durch Veräußerung zurückzahlen oder die Zahlungen einstellen, würde verdoppelt. Nach Gesprächen mit lokalen Banken in Guangzhou und Shenzhen hat Goldman Sachs den Schluss gezogen, dass die Banken noch einen Preisanstieg von etwa 20% in den ersten Rängen von Städten verkraften können. Daher wird geschätzt, dass die politische Seite zwischen 2026 und 2027 einen Preisrückgang von nicht mehr als 15% tolerieren kann.

Aber um das LTV - Verhältnis zu senken, kann man nur in zwei Richtungen arbeiten: die Reduzierung der verbleibenden Hypothekendarlehen und die Erhöhung der Immobilienpreise. Das erstere wird durch Zinssenkungen stimuliert, während das letztere durch Abrissmaßnahmen, die Einlagerung von Bestandsimmobilien und andere Maßnahmen die Markttransaktionen wieder belebt.

Die ersten Rängen von Städten mit der stärksten Kaufkraft sind der ideale Markt, um die Wirksamkeit der Politik zu messen. Laut ausländischer Erfahrung sind die "Bearmärkte" auf dem Immobilienmarkt in den großen Städten der ersten Ränge kürzer, und die Erholung ist auch schneller.

Wichtig ist auch: Der Immobilienmarkt in den ersten Rängen von Städten wie Peking und Shanghai hat erst seit 2023 tatsächlich gefallen. Die Möglichkeit, dass diese Städte derzeit den Boden erreichen und stabilisieren, beruht darauf, dass viele Immobilienverkäufer in den letzten drei Jahren "große Verluste" erlitten haben und die Verkaufspreise für gebrauchte Wohnungen um etwa 40% schnell gesenkt haben, um die Umsätze zu steigern und so den Boden zu stabilisieren. Sobald das Kaufverhältnis "kostengünstig" genug ist, bevorzugen die traditionell "wurzelsitzenden" Chinesen es immer noch, eine eigene Wohnung zu haben.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat - Account "Zukunft bewohnbar", Autor: Zukunft bewohnbar. Veröffentlicht von 36Kr mit Genehmigung.