W酒店RWA，一间客房拆成10万份卖？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：王小熊，36氪经授权发布。

有专家预言，2025年将进入“全民投资”时代；然而，黄金价格跳水、CS:GO饰品二级市场价格暴跌等负面消息层出不穷。一面是中高收入群体渴望通过自主投资增厚资产，另一面却是鱼龙混杂、风险暗涌的投资市场。酒店RWA因何而生？它折射出酒店行业哪些深层困境？又将走向何方？

把一间客房拆成10万份，每一份都可以单独产生收益，这不是模拟经营游戏，而是香港W酒店近期的一次资产上链动作。

8月，在由香港酒店协会与胜利证券合主办的"酒店资产RWA战略合作伙伴闭门会议"中，半岛酒店集团、W.Hotel、普华永道等行业领军企业和机构，共同探讨了区块链技术在酒店资产领域的创新应用。

W.Hotel首席技术官LEO在会议现场演示了新的RWA资产管理系统。该系统可将单间客房拆分为10万份产权凭证，让投资者以最低100美元持有高端酒店资产份额，并实现每日租金收益的自动分配。据测算，这一创新模式有望将酒店资产流动性提升300%以上。

会议上，各方就采取"三步走"战略推进酒店资产数字化进程达成了共识，第一阶段将在2025年第四季度完成首批价值5亿美元酒店物业的链上确权；2026年第一季度计划发行首单合规酒店REITs代币；到2026年第二季度将接入DeFi协议，开放质押借贷功能。有业内人士称，这一系列举措标志着香港酒店行业正式迈入RWA时代。

“三步走”战略发布数月以来，有关酒店RWA的讨论从未停止。最近，博主Dean有关“酒店将成为未来RWA最优质资产”的贴文再度引起了网友激烈的讨论。有人认为“这是一场新型的融资骗局”，也有人认为“在法律和监管框架完善的前提下可以谨慎入局”，更有人认为“有收益权但没有控制权的酒店资产无异于REITs”。

酒店RWA究竟是酒店行业投资走向大众化的新风向？还是又一波“割韭菜”？亦或者是打破传统酒店业资产凝固“枷锁”的一次实验？这篇文章也许将带你窥见一隅。

酒店RWA 是啥? 

想要了解“酒店RWA”，还要从“RWA究竟是什么”说起。

RWA 即Real-World Assets（真实世界资产），指通过区块链技术将现实世界中的有形资产（如房地产、黄金、大宗商品）或无形资产（如债权、知识产权等）转化为可在链上持有、交易、拆分或抵押的数字代币，也就是资产代币化。

简单来说，RWA是一种基于区块链技术的新虚拟货币，此前“热炒”的“稳定币”，即是RWA的一种。RWA背后的真实资产可以多种多样，法币、国债、黄金、商铺等各类实物资产，都可以进行通行证化。酒店RWA是以各类酒店资产为支撑的虚拟货币，酒店客房、宴会厅、度假别墅等都可用于发行RWA。

乍看之下，这种“碎片化”的投资方式似乎与REITs相差无几，业内也有人指出其有“旧瓶装新酒”之嫌，然而，其实际上与传统的“证券化”过程（Securitization）有着很大差别：

首先，两者所依赖的基础设施不同：证券化依赖于集中登记、托管和交易所体系；RWA则依赖区块链、智能合约和链上清算。

其次，两者颗粒度不同：传统证券化通常是大规模打包，门槛较高；RWA可将单个物业、单笔贷款甚至一部分现金流切割为份额。

最后，两者的流动性逻辑不同：RWA可能依靠全球链上二级市场，其跨境流通效率更高。

这也意味着，RWA本质上是一种“全球化的、可编程的证券化工具”。

为实现 “丝滑”的全球化和可编程链上交易，在完成资产代币化过程时，通常会利用到分布式账本技术——也就是区块链技术，来实现资产权益的数字化表征，来解决传统资产交易中权属确认困难、流转效率低及流动性不足等问题。

前文所述的酒店资产数字化战略之所以在香港发布，也与香港完善的数字资产监管体系有关。6月，香港特区政府发布了《香港数字资产发展政策宣言2.0》, 标志着香港告别了简单的政策试验，进入精密的 “制度工程” 新阶段。

《宣言2.0》核心的LEAP战略框架，从法律、产品、场景、人才四个维度，系统性地构建了一个既能容纳创新又能管控风险的繁荣生态。在香港，RWA 发行需遵守香港证监会（SFC）及香港金融管理局（HKMA）的监管要求，通常通过特殊目的载体（SPV）及境内联盟链与境外公链的“两链一桥”模式实现资产权益的跨境重组及代币化。

目前，香港 RWA 产品主要面向专业投资者，以固定收益类资产（如房地产代币化产品、债券代币等）为主，尚未全面开放二级市场交易权限。

香港发布的《宣言2.0》无疑标志着香港对于数字资产的态度不再是边缘的试探，而是主流的进军；而本次W酒店的资产上链动作也是对全球数字资产发展大势的一次顺应。2018年，吉隆坡的第一个酒店链上预订模块——Vingoda平台开始测试，平台用区块链将一间滨海套房拆解成10万份RWA凭证，投资者在享受分红的同时，还可以兑换入住权。该平台的发布意在将东南亚过剩的豪华酒店闲置房，转化为可分割投资的数字资产。

Vingoda设计灵感也许源于马来西亚MDEC推动的“共享经济计划”，该计划使得120万人通过共享平台赚取了约40亿令吉的收入；抑或是日本的NOT A HOTEL，让普通人以100万日元的入场价共享别墅，这些实验无疑昭示着“使用权碎片化”正在成为颠覆高端服务的核心。

酒店业为什么需要RWA? 

作为酒店资产“使用权碎片化”尝试的延申，香港W酒店的资产上链动作显然不是个例。

在"酒店资产RWA战略合作伙伴闭门会议"上，香港某些知名酒店宣布拟将其香港旗舰店价值12亿港元的宴会厅资产首发上链；此外，合作基金正在募集2亿美元资金，专门用于收购低估酒店资产并进行代币化改造。W.Hotel则计划推出更多海外旅游胜地的酒店资产包RWA产品上线。

为什么要进行代币化改造？这其中折射出酒店行业的什么困境和趋势？是投资者迫切需要了解的问题。

从行业层面来看，传统酒店业长期受困于一些结构性痛点，这些痛点不仅制约了行业发展，也阻碍了资本的有效配置。

传统酒店行业的资产流动性不足问题首当其冲。酒店资产属于不动产，具有投资周期长、变现难度大的特点。此外，即使拥有优质资产，酒店业主也难以快速将其转化为可用资金，从而导致资金链紧张时变现难度高。

此外，传统酒店行业还具有融资渠道有限、且融资成本较高的痼疾。众所周知，酒店企业融资主要依赖银行贷款、股权融资等传统方式，这种周期长、综合成本高的融资方式长期发展下去难以满足行业快速发展的需求；特别是在经济下行期，融资渠道收紧，酒店企业在扩张时将面临更大的资金压力。

酒店行业的投资门槛也往往过高。香港酒店协会指出，香港酒店业总资产规模超万亿港元，但传统投资模式将普通投资者拒之门外，导致了资产与资本之间的错配。

“痛点”交织，酒店行业的一种“资产凝固”的困境接踵而至。一栋价值数亿的酒店物业往往困守本地市场，难以释放其全球流动性价值。

RWA虽然不能为传统酒店业结构性困境提供“一网打尽”式的解决方案，但其出现与发展却恰巧顺应了酒店业近年来的部分发展趋势。

例如华住集团、首旅如家等头部酒店企业，虽然尚未直接布局RWA资产代币化，但其战略却与RWA技术所指向的趋势相契合。根据华住集团2025年二季度财报，其管理加盟及特许经营收入达到了29亿元，同比增加22.8%，这种轻资产运营模式与RWA技术的资产碎片化理念不谋而合。

同时，酒店RWA也并不是孤立发展的，其与周边项目的联动将更好地盘活资源。例如，大连小平岛数字岛屿RWA项目在获得了20亿元地投资后，成为了国内首个RWA数字岛屿项目，该项目规划建设1000套医养酒店和11万平方米温泉综合体及室内冰雪综合体，这无疑是通过RWA模式盘活旅游资源的典型例证。

酒店RWA并不十全十美

诚然，行业积极拥抱新技术往往意味着旧的困境亟待解决。有业内人士对空间秘探表示，随着RWA技术的深入应用，未来酒店资产的投资门槛将大幅降低，流动性也将有所提升。

然而，这是否意味着一个更加开放、高效的酒店资产交易时代正在到来？目前尚不能下定论。

/ 挑战仍在

即便在香港不断放开RWA和稳定币交易，同时出台明确监管政策的前提下，RWA的监管在中国内地仍旧充满了不确定性。

资产筛选标准难以确定，成为酒店RWA发展的阻碍。香港《RWA产业发展研究报告·产业篇2025》白皮书指出，并非所有资产都适合代币化，成功落地的资产需满足“价值稳定性、法律确权清晰性、链下数据可验证性”三大门槛，国内酒店资产如何满足这些标准仍需探索。

根据2025年7月最新政策，国内任何形式的加密货币化RWA公开发行均被认定为非法集资，但基于数字人民币的合规资产证券化试点正在局部开花，这种政策的不确定性增加了RWA项目的实施难度。

同时，RWA在酒店领域的发展仍旧有技术壁垒存在。酒店资产数字化需要区块链、物联网、大数据等多技术融合，而国内酒店业普遍缺乏“区块链+酒店”复合型人才，技术实现难度较大。还有跨境资金流动限制的相关问题，使得其在一时之间难以实现规模化发展。目前，国内RWA需通过跨境SPV架构（如海南+香港双层结构）优化税务，同时需遵循严格的外汇管理规定，这无疑增加了项目复杂性。

/ 机遇并存

挑战总是伴随着机遇，发展势头是其为行业带来“火苗”的佐证。

有业内人士指出，RWA技术将加速酒店业的整合。头部酒店企业通过RWA平台获取更多资本支持，将有助于其进一步扩大市场份额，这同时也将为中小型酒店企业带来更大的竞争压力。并且，RWA技术解决了酒店资产估值体系滞后的问题，通过实时数据上链和透明化管理，使资产估值更加准确和及时，提升了酒店资产的市场认可度。

不可否认的是，RWA技术使酒店资产从“附属品”转变为“投资品”，投资回报周期得以缩短至数月甚至数日，这极大提升了资产的流动性价值。同时，酒店管理公司也可以利用RWA平台获取更透明的资产运营数据，优化收益管理，提升资产回报率。

与此同时，下游的消费体验也将有所升级。例如，Vingoda平台用户可以通过支付平台买入RWA份额，而分红自动兑换成酒店红包，实现了“离岸资产，在岸消费”的创新模式。这一技术或将使投资者同时成为品牌的忠实用户，形成投资消费一体化的社区。

今年，住建部、证监会等多部门联合发布了《关于扎实推进保障性住房、产业园区、交通等领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的通知》，在“扩大基础设施REITs试点范围”中，首次明确提出“探索将酒店等经营性物业纳入试点”。这意味着酒店可以进入资本市场，像卖股票一样，让一部分价值流动起来。

这与酒店RWA的发展模式“不谋而合”，当酒店不再只能“卖整栋”，而是可以变成“活钱”时，是否代表着酒店资产的处置方式，正在从传统的“地产逻辑”转向更灵活的“资产逻辑”？答案还需通过实践来揭晓。然而，面对资产流动性不足、融资渠道有限和投资门槛高的痼疾，也许酒店行业是时候做出改变了。