靠两张王牌，这家房企躲过了“斩杀线”
这几年房企扎堆陷入困境，本质上与社会上那条隐形的“斩杀线”很像。
他们都是从风风光光骤然跌落。
随着市场变冷，地价房价跟着回调，那些之前高价拿地的企业，瞬间就陷入“面粉比面包贵”的尴尬——房子卖了就亏，不卖又没现金流。许多房企就这样被卡在进退两难的境地。
不管之前有多大规模，只要用的是“三高”模式，除非有金融机构的强背书和绑定，否则都得在“斩杀线”前躺下。
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01
房企的“救命钱”，其实藏在这里
房地产行业还有一个天然的bug：房子没法像快销和工业品一样做订单式生产，房企必须先花大价钱买地，盖好房子后再找客户。这就意味着，项目的风险，要等卖房子的时候才会暴露。
造房子这件事的成本又极高。拿地端，一宗地少则上亿，多则几十亿。建造过程，低一点的造价3000元/平米上下，高端项目加上精装成本要上万一平方。一旦拿错地、做差产品，亏损基本就补不回来了。
聊到这里，你会发现，现在还成功活着的房企，特别是民营企业，都有两个前提：犯错少，积累了好产品。从千亿级别的华润、保利、中海等国央企，到第二梯队仍在稳健发展的龙湖、滨江、合生等民企，再到只守着少数项目打磨的一些小而美的公司，虽然规模不同，但他们都有在行业下行期也能“把房子卖出去换成现金”的硬本事。
比如麓湖，从2011年就开始卖，到现在接近15年，它的销售几乎不受任何市场波动影响。麓湖在2025年收着开盘，还卖了超80亿。有些客户买不到新房，就去买它的二手房。
再比如合生，靠着缦系一条产品线能够快速回血，缦云上海从2023年入市，到现在已经单盘卖了超261亿。听说，上海2000万以上的新房，每卖出4套，就有1套来自缦云。
在杭州只有一个项目的海威，也能活得很好。它开发的安铂中心，已经成了整个杭州地产圈都要去看的“神盘”。
所以，房企的“救命钱”根本不在银行里，而在产品端。
02
好产品不止能卖钱，还能省钱
一个好产品的价值，远不止“能卖高价、卖得快”，还能帮企业省成本。
好产品和“大路货”的差距，最先体现在销售速度上。比如，麓湖每次开盘都“不够卖”。缦云上海开盘认购率连续超100%，缦合北京近三年平均年销售额超50亿，最新一期成交均价还环比涨了6.1%。
销售速度，当然还会影响到企业融资成本。项目半年清盘和一年清盘，光借钱的利息就能差出几千万。
说白了，产品好，在其他地方要花的钱就少。
比如，在北京、上海、广州的合生缦系，滨江在杭州的项目，只要有新项目开盘，不管是刚需还是改善客户，都会把它们放进备选名单，甚至把这些项目当“尺子”，去衡量其他项目的性价比。在产品上下足了功夫，让企业在市场下行期也能稳稳回款。
都说地产是快周转生意，但有个隐形常识：能穿越5年周期还被市场买账的产品线，绝对不简单。这种级别的产品，早就不是单纯的钢筋水泥了，它是企业的核心资产，是妥妥的门面担当。麓湖、合生的缦品牌都做到了。
03
活下来的都不是“跟风派”
为什么有个别产品打磨得特别好的房企也倒下了？
因为市场本质上是一种筛选机制。它在供给短缺的红利期，会给部分投机者一些奖励。但在市场收缩期，又对一些财务纪律、战略定力不够的企业进行“错杀”。
在房地产市场上，到目前为止躲过“斩杀线”的房企，除了情况比较特殊的央国企巨头，他们都有一些共同点：
1、把财务当铁律。对市场风险心里有数，不过度金融化，对负债始终比较警惕；
2、死磕产品。产品力扎实，至少具备一条市场认可度高、现金流生成能力强的产品线；
3、业务聚焦深耕。主营业务清晰，每一条业务线都可以贡献健康现金流；
4、有很强的战略定力。不盲目扩张，不唯规模和增速论，有自己的节奏。
在房地产高速增长期，这样的房企并不多，但恰恰是这些不跟风的“另类”活了下来。
但在房地产下半场，只有开发项目的销售现金流往往还不够保险，因为市场波动加剧，不可避免会带来销售现金流的被动波动，而企业在负债端的还款日期是早就合同约定好的，两者很难完美匹配。所以聪明的房企，都会给自己准备“第二保险”。
常见的做法有两种：一种是把借款期限拉得足够长，慢慢攒钱，到期平稳还款；另一种更重要，就是打造“第二曲线”，靠商业运营、代建代售轻资产业务赚稳当钱，自己给自己造血，形成新的、可预期的补充现金流。
比如龙湖，早早就开始布局商业，现在“天街”系已经成了全国知名的商业IP。近两年，龙湖还把原本服务内部的代建、数科业务推向市场，搞商业化赚现金流。
还有合生，早在8年前就开始布局“合生汇”这个商业IP，现在北京朝阳合生汇一个项目年销售额就超过了85亿。北京、上海、成都三个城市的合生汇一年总销售额就达到了220亿元。2025年上半年，合生创展靠商业地产赚了22.15亿港元，占总收入的34%，差不多三分之一的收入都来自这里，而且是稳定的租金和运营收入——已经完全可以不靠天吃饭。
“合生汇”也成了一个具有极强号召力的“实体小红书”。朝阳合生汇烤匠的北京首店开业3个月，排队等位的人还超2000桌；小米汽车发售当天，1小时就订出去500多台。去年，合生汇总客流量超2亿人次，相当于它布局的城市，每个人都要去逛两次。
除了商业，合生在代建代售这些轻资产业务上也做得风生水起。2025年前11个月，合生已经把代建盘子做到了近50亿，增长势头特别猛。
这也是合生能在2021年之后连续压降负债超450亿（消掉近一半负债），同时还能保证所有项目不停工、保交付的第二个主要的支撑点。
之前一直被认为是专注做住宅的滨江集团也没闲着，除了搞代建、持有一些优质物业，还盯上了康养赛道。旗下第一个社区康养项目“和家·御虹府长者之家”，建筑面积约5700㎡，有65间房、103张床位，还专门设了认知症照护专区，引进了日式照护理念，靠优质的康养服务赚起了稳当钱。
一些小企业，比如主业是非地产的新天地，也靠聚焦核心商业业务稳住了现金流。
你会发现，这些企业在市场下行期都很果断：砍掉不赚钱的业务，只留下有利润、有健康现金流的核心业务。他们也证明了，在中国房地产行业的下半场，千亿级规模并不能支撑企业“大而不倒”，房企必须适应另一套“活法”，而活得久远比跑得快更重要。
04
结语
站在时代的风口之上，很多人都没明白，做企业本身就是与风险常伴，市场起伏才是常态，也忘了时代会变。
行业规模的“天花板”已经到了，所有玩家都要在缩小的池子里竞争，竞争会更加激烈、直接。同时预示着：企业手中的“王牌”业务、王牌IP、王牌项目带来的持续生存能力才是最重要的。它们才是企业的底气。
投资大佬段永平和地产界最好的“产品经理”宋卫平都说过：做企业要本分。地产企业的困境，有部分原因就来自于“不够本分”。
守住投资红线，把产品做好，就是房企最大的本分。